中国土地拍卖31年简史：1999年至今土地出让金高达43万亿！

2018年7月23日，原定于8月22日拍卖的上海杨浦区江浦社区B2-03地块终止转让，这意味着该地块遭遇了流拍。同日上海虹口区也有一地块终止转让，原来竞买期间只有一家地产商报名。

上海同一日两地块遭遇流拍，可谓2018年全国前7个月土地流拍近800宗的一个缩影。 但令人惊讶的是，这个在土地拍卖史上罕见的集中流拍现象，并不妨碍2018年全年全国土地出让收入再创新高。

1月23日，财政部的数据显示，2018年全国土地出让收入同比增长25%，达到了土地拍卖开始31年来的顶峰65096亿元。

那么，对于期间不和谐的流拍现象，唯一的解释就是，全国各地的土地出让汹涌而出，造成了一时的出口堵塞！在这31年的土地拍卖大潮中只是浪花一朵而已。

土地拍卖序幕：1987年深圳开了先河

普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣。

1949年新中国成立之后，“打土豪，分田地”革命总动员的口号落下帷幕，城市土地归国家所有，由国家统一分配，无偿使用，这一直延续到1981年。

1981年11月，深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用，揭开了新中国土地走向市场的序幕。但直到1987年9月，深圳才以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地。

更有标志性的在于1987年12月以拍卖形式出让了一块国有土地使用权，这是新中国成立后的首次土地拍卖活动。资料显示，这块编号H409-4的地块有8588平方米，拍卖价格为525万元（折合611元/平方米），深圳特区房地产公司夺标。

其他城市也望风而动，1996年第一家土地储备机构上海市土地发展中心成立, 1997 年杭州市土地储备中心成立，杭州这个房地产市场上数次充当先行者的城市，在土地收储运作中尝到了甜头，也逐渐摸索出一条生财之道。

这条生财之道当时被业内称为杭州经验，并且在全国土地集约利用市长研讨班上得到了推广。于是，到了2003年年末，土地收储机构在全国各个城市得到了普及。

“新一轮土地革命”：2002年土地招拍挂

真正把土地出让推进市场化大潮的，是2002年推行的土地招拍挂制度。当年5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从当年7月1日正式实行。业界当时为“新一轮土地革命”，算来至今推行已有16年了。

这张2002年以来的全国土地成交宗数走势图，充分表现了中国土地拍卖市场的繁荣。2003年5月土地成交宗数突破100，到了2015年12月土地成交宗数竟然高达10411。12年之间，峰值相差高达百倍。

土地招拍挂制度的推行，并不是一蹴而就的，2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，也就是所谓的“8.31大限”。

“8.31大限”说明，2002~2003年并未严格执行土地招拍挂制度。“8.31大限”之后，意味着土地定价方式的转变，此前非市场价格获得土地储备，而此后需要经过公开市场竞价；也意味着收益归属人的转变，先前由土地所有者获得的土地收益转化为资本收益，成为地产商的超额利润，即“制度性土地红利”。

土地招拍挂制度给一些地产商提供了弯道超车的机会，2003年地产商顺驰从天津崛起，仅仅用了一年多，土地储备就高达1200万平方米。膨胀的土地带来膨胀的狂妄，在2004年8月，顺驰的孙宏斌高调挑战万科，当然结果也符合戏剧性，顺驰帝国后来坍塌了。

数据显示，2003年, 招拍挂出让面积占有偿出让面积的比例为62.2% ,在2008年年末已经达到了93.68 %。

土地招拍挂是一项高收益的事，有数据显示，2007年全国土地储备机构通过招拍挂获得的利润率高达60.28%。

到后来有所降低，财政部2015年的全国土地出让收支情况显示，2015年全国土地出让支出中，用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元，占支出总额79.6%。即2015年的土地净利大约在20%左右。

高额的土地收储拍卖回报，使得地方政府有足够的动力去推进，也因为如此，从2005年到2008年，全国各地强拆之声不绝于舆论。

最典型的案例，当属2007年3月的重庆史上最牛钉子户。在重庆杨家坪，开发商为迫使一不肯搬迁的住户最终迁离，在住户宅房周围开挖基坑，使之成为了高于地面十余米，像口大钉子的“孤岛”。

而户主杨武，作为一个20年前赫赫有名的渝州武术散打搏击赛75公斤级冠军，在地产商的围堵之下没有屈服，一手举《宪法》，一手挥舞国旗作最后的抗争。

这起最牛钉子户事件，不过是土地拍卖大潮中的一朵浪花，谁也无法摆脱历史的裹挟。

狂飙的地价：2016年地王凶猛

价格是最表象的，也是最便于观察的。

土地拍卖的口子一旦打开，土地价格也就一发不可收拾了。2000年之时，重点城市的地价均价只有923元/平方米，2002年7月起地价开始缓慢的上升状态。

但在“8.31”大限的1年后，低地价一去不复返。

2005年12月，全国重点城市地价就从9月时的1212元/平方米突然蹿到了1582元/平方米，上涨了约30%。

相对应的是，2005年全国住宅用地出让数为16.2万宗，合计5.5万公顷，而2004年为18.4万宗，合计5.97万公顷。这一年地方政府从土地拍卖中尝到了甜头，有意减少土地供应。

当地方政府以土地收益最大化为决策目标，则其理性选择就是通过控制土地供给量推高城市土地价格，而经过房地产开发企业的竞争，高地价将最终传导形成高房价，由竞价市场产生的高地价信号将立即拉高当期房价。

土地招拍挂制度逻辑就是“价高者得”，于是轮番竞价导致地价高涨，成为地王诞生的温床。在这样的方式下，土地价格一路上涨，而地产商也不也乐乎，最终在2016年达到了地王凶猛的高潮。

先看个竞价轮数的记录，2010年11月25日，广铁南站地块经过222轮竞拍，最终被广铁珠光联合体以86亿元拿下。

2016年7月27日，当日最高气温近40℃，一样热的还有上海浦东新区祝桥镇地块的竞拍现场。

这块靠近浦东机场的地块，地价从22亿元多被一路推高，加价幅度从100万提升到200万，很快又提升到500万。待到23家房企一路哄抢到77亿，现场一片嘘声。待到直接跳价到80亿时，现场突然鸦雀无声。最终，历经2个半小时，400余轮报价后，金地豪掷88亿将此地块纳入囊中。

这只是2016年中国房地产市场上地王频出的一个缩影而已。

2016年6月8日，深圳光明新区公开出让一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，底价54.12亿元，最终龙光以总价140.6亿元竞得，溢价率159.79%。

2016年8月17日，上海静安不夜城板块的一幅住宅地拍卖中，融信以110亿的总价摘得，溢价率139%，楼板价单价14.3万/㎡，创下中国土地成交史上单价地王记录。

仅在2016年1-8月份，全国各大城市总价地王、单价地王等211宗，拿地总金额高达4874.59亿，总价超50亿的地王共19总。

易居研究院智库中心的统计数据显示，2016年北京、上海、广州、深圳4个一线城市2016年全年土地溢价率分别达到38%、73%、37%和149%。

2016年因为地王凶猛在中国的房地产史上位分颇高。2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，但合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。简而言之，量减价增，垄断市场上的有形之手功不可没。

土地财政之殇：19年43万亿

土地招拍挂制度本是为遏制腐败、制止开发土地分配不公，但实质上让地产商获得了制度性红利，又让地方政府财政充盈，双方可谓一拍即合，二者成为利益上的共同体。

《中国土地政策改革》一书提及，土地出让金是1989年开始征收的，当时在进行必要扣除后，中央与地方4：6分成。但是由于无法核实土地的开发成本，中央所得很少。而且从1994年分税制改革之后，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方，于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

在2010年前后，市场上热议高房价之痛（这几年少多了，因为很多人被绑上了高房价的战车，也因为民众对房价已经麻木了），在地产商眼里，都是土地价格高惹的祸。而地方政府也会扯皮，说是因为地产商竞价才拍出高地价的。

其实这是个鸡和蛋的关系，真没必要扯皮，地方政府和地产商都是利益的共谋。在房价飙涨时地方政府熟视无睹，而在房价下跌时，就迫不及待地救市。这就是土地招拍挂制度下的蛋。也正如任志强所说，房地产就是政府的一把夜壶。

高达20%~60%利润率的土地收储拍卖，加之这本就是一个垄断性市场，因而很容易滋生地方政府的“道德风险”，温总理曾言，地产商应该流淌着道德的血液，其实很多地方政府也应该是。

十几年中，全国土地出让收入狂飙40倍，这是一个巨大的财富重新分配，也是一个深刻的过程。

2001年，全国土地出让价款1296亿元。

……

2017年全国国有土地使用权出让收入5.2万亿元，较上年增长40.1%；

2018年全国国有土地使用权出让收入6.51万亿元，较上半年增长25%；

基于有统计数据的1999年开始，笔者综合统计得出，自1999年至2018年全国土地出让收入总额已经突破42.7万亿元。

但是2018年也很可能是持续31年的土地拍卖市场的最顶峰，2018年全国各地急切的大规模推地，是因为更严峻的地方债务背景。而大规模城市化进程在债务约束下进入尾声，土地拍卖市场也将进入盛宴的尾声。

写在末尾:

19年来，中国的土地拍卖市场贡献了43万亿的土地转让收入，这些年来的购房者，为快速的中国城市化进程做出了巨大的贡献。

19年43万亿的背后，是被房地产严重绑架的中国经济，目前涉房贷款已占据中国银行业总资产三分之一，房价走势对于中国经济形势影响至关重要。

19年43万亿的背后，还有被无限透支的中国老百姓的可支配收入以及买房信仰，如果没有房子，我们依然一无所有。