楼市为何连续多年飙升？有人说是因为宽松的货币环境，有人说是因为房企大肆扩张，有人说是因为棚改货币化，事实上，各级城市房价上涨最核心的因素是城镇化。
正是因为源源不断进城的人口，才有了各大城市此起彼伏的房价波动，这是城镇化红利的一大体现，今天我们不妨听听房产专家聂梅生的看法，或许能给我们新的启发。
据21世纪经济报道12月28日消息，在“全联房地产商会2018年会”上，全联房地产商会名誉会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生发表了演讲，其中专门谈到了城镇化与楼市之间的关系。
在聂梅生看来，目前有近两亿农民正在被市民化，我国当前城镇化率是58%，明后两年城镇化率会达到60%。
她认为，在国际上发达国家有80%的城镇化率，我们目前还有至少10%以上的增长空间，而且，从经验上来看，60%到70%这一段增长的速率很高，所以，未来房地产的空间依然巨大。
聂梅生的观点很直接，农民市民化意味着全新的生活方式和居住空间，两个亿的体量也非常可观，这是楼市长期向好的基础，也是城镇化率的具体载体，10%以上的空间听起来不多，但在可以预见的将来，会继续给我们的生活带来翻天覆地的变化。
另外，聂梅生表达的是对未来楼市空间的看法，并不能简单地理解为“看多房价”，房价和城镇化之间也绝对不是简单的正相关。
归根结底，城镇化要以人为载体，从自住需求出发才能称之为健康的楼市，过去几年房价之所以大涨，核心因素虽然是城镇化的自然规律，但投机情绪推波助澜不容忽视，显然，房价攀升的助推因素正是后者，只有让市场回归合理氛围，正在市民化的两亿农民能够更加理性，城镇化才能走得更稳，行的更远。
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