谢逸枫：前11月卖地5.3万亿元超去年！土地财政收入创31年历史最高！

文/谢逸枫

2018年12月13日，财政部网站发布2018年11月财政收支情况。数据显示，1-11月累计，全国政府性基金预算收入62151亿元，同比增长26.1%。分“上面”和地方看，上面”政府性基金预算收入3633亿元，同比增长5.1%；地方政府性基金预算本级收入58518亿元，同比增长27.6%，其中土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。毫无疑问，今年前11个月全国“卖地”收入已经超过2017年全年52059亿元，意味着创过去31年土地财政收入同期最高收入纪录。

眼下，地方债务到期与债的发行受限，地方融资平台与渠道收紧，地方基建与城市建设需要巨大的资金。而财税收入因降税费下降，地方最缺钱之时，房地产成为财政收入的主要来源，是最后一根救命稻草。按照老谢的研究发现，自1987年土地有偿转让到1994年分税制，最后到2002年土地招拍挂制的实施，截止到2017年最高年卖地收入5.2059万亿元。过去30年（1987年-2017年）卖地收入38.5万亿元，年平均卖地1.28万亿元，这是一笔史上最庞大的地方财政收入，占到地方财政的50%以上，最高超过70%。

按照今年前11月的土地收入看，2018年前11月土地出让收入53362亿元，已经超过2017年全年52059亿元，再攀高峰，预计2018年土地收入达到5.8万亿元-6万亿元左右。8月-11月份单月全国土地使用权出让收入约为5461亿元、5289亿元、5221亿元、5843亿元，远高于前八个月的平均值（4626亿元）,也高于7月份单月的4607亿元。自2011年至2017年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元。

土地市场是经济的晴雨表，土地市场的价量变化特征反映着整体经济的冷暖和区域间的差异。特别是对于房地产市场分析来说，土地市场作为房地产开发的前端，具有较为明显的先行特征，分析土地购置面积和价款的变化能够帮助我们更为精准地研判未来趋势。

财政部口径：土地出让收入增速保持回落态势。财政部发布的财政收支数据显示，2018年1-11月，全国土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。与1-10相比，增速回落3.2个百分点，与2017年同期相比，增速回落6.4个百分点。从2018年当年走势来看，上半年土地出让收入增速保持较快增长，增速基本都在40%以上。7月份起，土地出让收入增速出现明显回落，增速由1-5月的增长45.9%回落至1-11月28.9%，累计回落17个百分点。

房地产企业土地购置平稳回落 地价涨幅放缓。从房地产开发企业土地购置面积来看，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；土地成交价款13746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。根据房地产企业土地购置面积和土地成交价款推算，2018年1-11月，全国房地产企业拿地平均地面单价为5428元/平方米，比上年同期增加267元，上涨5.2%。从各月地价涨幅的走势来看，2018年地价涨幅整体呈持续回落态势，7月份以来地价涨幅均在10%以内。

统计局口径：房地产企业土地购置量价增速缺口缩小，地价涨幅放缓。国家统计局的数据显示，2018年1-11月，房地产开发企业土地购置面积为25326万平方米，同比增长14.3%，增速较上月回落1.0个百分点。按同口径计算，房地产企业土地成交价款为13746亿元，同比增长20.2%，增速较上月回落0.4个百分点。 根据房地产企业的拿地面积和拿地价款推算，2018年1-11月，全国房地产企业拿地平均地面单价为5428元/平方米，比上年同期增加267元，上涨5.2%。从各月地价涨幅的走势来看，2018年地价涨幅整体呈持续回落态势，7月份以来地价涨幅均在10%以内。

土地市场口径：土地成交价款创近年新高，但增速明显放缓，近3个月连续出现负增长。从全国土地市场成交数据来看，基本走势与财政部累计数据走势基本一致，但在增速回落幅度上大于财政部口径。2018年1-11月，据初步汇总，全国经营性用地成交土地宗数为65371宗，成交土地面积为211261万平方米，同比增长13.6%，成交土地价款为50137亿元，增长16.6%。土地成交价款创近年来同期新高，预计2018年全年土地成交价款将达5.8万亿左右。（注：土地市场口径是指通过招拍挂方式出让的土地成交合同价款总数，与财政部门的统计口径有所差异。）

从当月数据来看，经济下行的压力已经对土地市场成交产生了巨大影响，2018月9月份起，土地市场成交价款连续3个月出现负增长，跌幅超过10个百分点。

前11月卖地收入等于2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年的全年收入。今年前11月，全国土地收入5.3362万亿元，同比上涨28.9%，创1987年土地有偿转让以来过去31年同期卖地收入历史最高纪录。说明土地财政收入与市场周期、调控有一定的关系，当房地产市场低潮与房价调控时，房企就会拼命拿地补仓，土地收入大涨。反之房地产市场高潮与政策刺激时，房企就会拼命的卖房回款，土地收入下降。因政策调整与供需不平，房企依然是疯狂抢地，考虑到人民币贬值与资产保值增值及财务投资的需要。

预计到2018年底，过去31年的全国卖地总收入超过44万亿元-45万亿元。意味着过去31年中国卖地超过44万亿元-45万亿元，年均卖地收入1.41万亿元-1.45万亿元。这笔史上最巨大的财富，全部归地方所有，房地产收入占地方财政50%以上，最高达到70%以上。你还有什么理由相信房价会下跌，因为地方财政靠房地产收入支撑，这是调控屡次失败根源。土地财政还地方债务的主要资金来源，是城市基础设施的主要这资金。房价上涨的根子，房地产收入是地方经济发展模子的支撑力量。

老谢统计分析发现，自2011年至2018年前11月，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元、53362亿元。地方一般公共预算本级收入分别为52547亿、61077亿、68969亿、75860亿元、82983亿元、87195亿元、91448亿元、90166亿元，占地方财政收入分别为63.12%、46.53%、59.8%、56.5%、39.22%、42.95%、56.92%、59.16%。如果是具体到城市，大部分超过50%以上，甚至超过70%以上。

按照财政部发布数据显示，2018年1月-11月，地方一般公共预算本级收入90166亿元，同比增长6.9%。1月-11月，地方政府性基金预算本级收入58518亿元，同比增长27.6%，其中土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。 这两者合计的地方财政收入143528亿元，创同期历史新高。一般地方公共预算收入主要由税收收入和非税收入组成。 全国一般公共预算收入中的税收收入172333亿元，同比增长6.5%。在降费政策下，非税收入23332亿元，同比下降9.1%。

房地产税收与土地相关税收之中，五项税收前11月共1.6467万亿元，占到全国一般公共预算收入中的税收收入172333亿元的9.55%。如果包括其他企业税得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育附加税六项税收，税收收入会超过3.5万亿元以上，如果是3.5万亿元，则是20.30%，这才是真正的中国经济晴雨表。作为前11月经济晴雨表的税收收入17.2333万亿元的第一大税种国内增值税收入5.6672万亿元，同比增长9.4%，占税收收入172333亿元之比32.88%。

第二大税种企业所得税34906亿元，同比增长9.3%。第三大税种个人所得税12987亿元，同比增长17%。第四大税种国内消费税10377亿元，同比增长4.5%。 而在土地和房地产相关税种中，除耕地占用税增速下降外，其他税收保持平稳增长，契税5263亿元，同比增长18.9%；土地增值税5216亿元,同比增长13.9%；房产税2625亿元，同比增长8%；城镇土地使用税2204亿元，同比增长0.1%；耕地占用税1159亿元，同比下降25.6%。

地方卖地收入创造同期过去三十年同期年新高之最，增速依然维持高增长。1-11月累计，全国政府性基金预算收入62151亿元，同比增长26.1%。分“上面”和地方看，上面”政府性基金预算收入3633亿元，同比增长5.1%；地方政府性基金预算本级收入58518亿元，同比增长27.6%，其中土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。说明前11月土地收入53362亿元，占地方政府基金预算本级收入58518亿元的91.18%，基本可以证明，地方政府靠卖地作为收入，过日子。

根据老谢研究分析，自1987年-2018年前11月，全国卖地总收入高达43.8362万亿元，说明土地财政收入一直以来依然是地方最主要的财政来源。房地产收入由土地与税收（五税）两部分构成，占到地方财政收入的60%以上，到具体城市看，超过70%以上，大部分城市。其一是前11月，国有土地使用权出让收入5.3362万亿元，同比增长28.9%。其二是土地和房地产相关税收1.6467万亿元。因此，二项总收入6.9829万亿元，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入90166亿元）的77.44%，占到全国财政收入（1-11月累计，全国一般公共预算收入172333亿元）的40.51%。

前11月全国房地产收入6.9829万亿元（土地收入53362与五项房地产与土地税收16467亿元）将占到全国财政收入（1-11月累计，全国一般公共预算收入172333亿元）的40.51%。如包括如包括企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育附加税的五项税收收入，总共达到104829亿元（3.5万亿元+6.9829万亿元），占到全国财政收入（1-11月累计，全国一般公共预算收入172333亿元）的60.82%，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入90166亿元）的116.2%。

其一是按照2018年12月13日，财政部发布前11月数据显示，土地和房地产相关税收共16467亿元。其中契税5263亿元，同比增长18.9%；土地增值税5216亿元,同比增长13.9%；房产税2625亿元，同比增长8%；城镇土地使用税2204亿元，同比增长0.1%；耕地占用税1159亿元，同比下降25.6%。其中土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。 土地和房地产五税+土地收入的二项收入共69829亿元。

其二是按照2018年12月13日，财政部发布前11月数据显示，第一是国有土地使用权出让收入5.3362万亿元，同比增长28.9%。第二是土地和房地产相关税收1.6467万亿元。因此，二土地和房地产五税+土地收入的二项收入共69829亿元，占全国财政收入（全国一般公共预算收入172333亿元+全国政府性基金预算收入62151亿元）的23.4484万亿元的29.77%。

其三是按照2018年12月13日，财政部发布前11月数据显示，第一是国有土地使用权出让收入5.3362万亿元，同比增长28.9%。第二是土地和房地产相关税收1.6467万亿元。因此，二土地和房地产五税+土地收入的二项收入共69829亿元，占全国地方财政收入（地方一般公共预算本级收入90166亿元+地方政府性基金预算本级收入58518亿元）14.8684万亿元的46.96%。

其四是按照2018年12月13日，财政部发布前11月数据显示，如果剔除掉全国政府性基金预算收入，直接按照今年前11月的地方一般公共预算本级收入90166亿元来计算，今年前11月，土地收入加上房地产五税的总收入为6.9829万亿元，占全国地方财政收9.0166万亿元的77.44%，说明房地产的收入已经占到77%以上，具体到城市看，至少会达到70%以上。

前11月土地收入创同期最新高，并且超过2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017的全年收入，主要有四个方面原因。其一是地价的全面上涨，高起始价。一线城市地价平稳上涨，二线城市地价大涨，三四线城市地价暴涨。其二是土地供应量、成交量的上升。特别是一二线及三四线百强城市的土地供应量、成交量大增。其三是房企疯狂的拿地补仓，考虑一二线城市的土地资源稀缺与三四线百强城市的房价上涨，房企有钱就会抢，不会错过的。并且人民币贬值，土地资产可以升值保值。

其四是地方积极的卖地，考虑到地方债务、财政收入、城市基础设施、经济发展等压力。土地收入暴增，折射出地方政府过分依赖土地财政的病已无药可救，土地收入成为地方政府发展经济、偿还地方债务、置换基础设施、防止金融风险、增加地方财政收入的“命根子”。由于涨价去库存和棚改货币化粉墨登场，借助行政、货币、金融的全面放松，制造出一轮新暴涨。