房产税会超过物业费？一刀切北上广深可能受不了 大概率因城施策

近日，房产税再次被提及，大众的神经再次被触动。那么，房产税会怎么收，收多少？研究机构预测，如果全国一刀切，房价高的一线城市税负可能偏高，因此，因城施策将是大概率事件。

重保有、轻流转？

12月5日，国税总局答复政协提案中表示，将统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。

近年来，我国采取了一系列税收政策调节房地产发展，主要集中在房地产交易环节。有分析认为，建立健康的房地产市场，必须将税收的重心由交易环节转移到保有环节，构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式。

今年以来，不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策的落地。随着房产税立法进程的加快，房产税的全面开征似乎也渐行渐近。

首先，不动产登记平台实现全国联网使得征税统计的技术性南电得以克服。今年6月16日，不动产登记平台实现全国联网。同时，近日国务院还将“房产交易登记”纳入大督查文件内，范围覆盖31个省市区。

此外，今年房产税立法进程开始有所加快。2018年3月4日。外交部党委书记、副部长张业遂提出全国人大常委明确了税收法定的改革路线图和时间表：一是今后开征新税的，应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律；二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间做出安排，力争2020年前完成。

东兴证券推算，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定和我国的一般立法流程，认为房产税国家层面立法的最早完成时间为2020年，地方细则推出和实际落地预计还需要更长的时间。

方正证券也预计，房产税最快要到2022年才会落地征收。根据《立法法》的规定，新增法律必须经由人大表决通过，按此事件来推算，首先草案需要经过人大常委的三次审议，两个月召开一次，然后再经过人大全体会议表决。我们预计，房产税法律草案最快在2020年完成审议并提交人大全会表决。2020年表决通过以后，具体制定实施细则可能是2021年各地区制定，因此，预计最快2022年开始征收。

总体税负水平会不会提升？

房产税征收的目的有三个：一是筹集财政收入；二是调控房地产市场；三是调节社会财富分配。

东兴证券认为，从筹集财政收入的角度，以房产税代替部分与房地产相关的土地出让收入，社会接受程度是关键。假设房产税推出将减少50%与地产相关的土地出让收入，则社会整体税负提升8.3%。从存量住宅面积测算，在普遍征税的情况下，单位面积房产税将超过物业费水平。

不过，2016年开始中国地方政府实行营改增，以及即将执行的个税抵扣政策，也在不断减轻社会总体税负。因此有分析认为这些税收减免优惠也一定程度和房产税形成对冲。

国泰君安证券通过测算认为，当房产税税率为0.6%时，若住房贷款额度大于200万，房屋价值大于667万的家庭，需缴纳的房产税和每年地方个税因住房贷款抵扣所减少的额度接近。因此，对社会的税负增大压力也有一定的缓解作用。

高房价城市税负更高

方正证券认为，房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用。在中性假设下，假设未来房产税税率为0.8%，免征比例为50%，以2017年数据进行测算，全国城镇人均房产税支出约为1116 元，约占当年人均可支配收入的3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。

该机构认为，但由于房价差异，一线城市人均房产税税负相对较大。其用同样的方法，得到一线城市人均房产税占可支配收入的比例大多在9%以上，深圳高达17%以上，房产税税负压力较大。另外，二线城市占比在3%-8%之间，三四线城市占比则大部分在5%以内。

申万宏源证券通过全国平均数据测算，以三口之家为例，人均有25平米纳税面积，按照目前全国住宅均价7700元和1%的税率计算，一年需为超过免征面积的部分缴纳约5775元房产税，相当于家庭全年可支配收入的8%，若人均豁免面积60平米则仅占收入1.6%，而美国各州房产税税负占到家庭年收入的比例在1.2-10.3%不等，均值为3.4%。

如果假设上海也从目前的试点版本转而适用该机构的草案方案，参照目前的房屋市价，三口之家一年需为超过免征面积部分缴纳房产税2.4万，相当于家庭年收入的20%(若人均豁免面积60平米则占收入比例下降到8%)，负担明显过重。因此，申万宏源证券认为房产税草案因城施策是大概率事件，但高房价城市的税负仍会略高。