十几家地产巨头都在做新中式合院别墅，谁家做得最好？

引言

一直以来,中国豪宅对于西方建筑风格的模仿和抄袭都广遭诟病，而单纯的中国传统建筑又难以满足现代多样化的功能性居住需求。纵观这些年，中国墅类豪宅的产品风格有一个逐渐明晰的转换趋势，从最开始的法式、意式、西班牙等欧式风情建筑风靡，到后来古典简约的“ArtDeco”风格，再到如今融合东西方精髓的新中式建筑，逐步形成了十年来中式居住风格回归的发展脉络。回归中式，彰显中国经济崛起和中国自信的情怀、这种心态也开始落位到中国当前和未来豪宅产品价值观上。

细数当下国内的顶级豪宅项目：无论紫御华府、泰禾北京院子、北河沿甲柒拾柒号还是苏州的绿城桃花源，都无一例外开始走起中国风。除了风格之外，“无庭不成居”的中国式居住，再次回归中国人的视野。而事实上，在中国传统民居中，一直都是先有庭院，再有居所。院落基本上承载了中国家庭的绝大部分生活，某种意义上，庭院生活即中国生活。因此，庭院的营造，从来都不是单纯建筑形制的模仿或工艺营造，而是建立在对中国式居住的理解之上。

另外一方面从政策上来说，当下的“合院”产品形态是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已几乎经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅，在这种情况下，“合院”别墅产品被开发商普遍采用，其兼具了高总价与豪宅尺度之间的平衡。

一、新中式院墅分类

根据比较内容的不同，新中式的分类方式有很多种，总的来说有两大划分方式：按照建筑风格来分与按照规划特征来划分。从建筑形象上可分为：

1. 传统复兴；

2 中式ArtDeco（现代豪宅的主流产品）；

3 抽象写意；

1.11“传统复兴”派

“传统复兴”的新中式合院其传统建筑的痕迹较为明显，其建筑符号与古典中式建筑也都有呼应，有很直观的古典建筑的感受，其内部空间的改造为适应现代生活的需求有所调整：如北京早期的一些别墅产品，南方苏式建筑系列等。

（左）北京早期古典合院别墅入口

（右）院入户街巷

南方苏式建筑系列

此部分风格中国传统味道浓厚，实际打造难度大，工期长，成本高，受众群体也都是对中国传统文化有较深感情的文化类精英人士。

1.12“中式ArtDeco” 派

ArtDeco（装饰艺术风格）起源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，名称来自1925年巴黎举办的“巴黎国际现代化工业装饰艺术展览会”(The exposition des Arts Decoratifs)。它反对古典主义繁复手工艺的倾向，它适应变化，易于应用，主张机械化的美，大量使用直线、对称和几何图形的构成，并大量使用了当时的新材料，在新时代重构了具有古典精神的建筑形象，潜在的巨大象征能力。

“中式ArtDeco”由笔者自己命名，在这里指在当代应用ArtDeco设计原理，将一些原有中式传统建筑符号经过设计加以适当简化与抽象，其最终建筑形象具有明确的中式文化属性，经过简化具有装饰性的建筑符号象征资本，适应当代高知精英阶层的审美倾向，这一类风格在当代中国被大量采用，是当下新中式建筑风格的主流，典型案例有 “院子系”，“原著”系，“瑞府系”等等。

（左）“院子系”宅院入口

（右）瑞府系院内景

原著系

1.13 “抽象写意”派

抽象写意的新中式寻求的是中式建筑的意境，在建筑设计上这一类产品对建筑师的素质要求较高，建筑表达中几乎看不到任何中式传统建筑符号，但客户身处其中却能感受到一种强烈的新时代东方文化气息，典型案例有 “第五园”系列，九间堂系列等等。此类产品由于高度抽象概括后建筑形象现代简洁，清新范十足，因此客户较多为再次改善型的高级白领知识分子阶层。

第五园中式院落别墅

其他写意中式院落别墅

从规划布局方面来说，可分为“北方合院派”与“南方园林派”两种倾向。

1.21北方的合院派

北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式；材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势；空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求院落的围合形式。北方合院派的规划布局，受北方传统建筑布局的影响，在基地允许的情况下，多采用中轴对称的布局方式，整体追求宫廷、王府礼序，不同等级的产品在中轴对称的序列中按资源占有的级差分列开来，秩序感很强。

北方合院派——“凡帝王相，必居中央”

（左）北京某合院别墅区规划布局

（右）北京院子系规划布局

（左）北京合院其他规划平面图

（右）中国大院别墅区规划模型

1.22南方园林派

南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精致的景观和空间处理手法独步天下。景观营造手法借鉴园林中常见的景观处理方式，如借景、漏景、对景、隔景等。整体建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画淡丽清雅，诗意油然而生。

如苏州地区新中式合院区经常取萃古典园林之精华，集山水、街巷、田园、庭林、门厅礼制、园林意境于一座园林之内；绿城江南里的规划，汲取江南传统大院精髓，将运河自然景观引入园中，融入里弄文化、坊巷形制，以江南四季主题园林，营造藏于拱宸桥畔的江南隽秀；上海九间堂别墅区规划再现了“庭院深深”的中式建筑传统和江南水乡园林意向。

苏州园林派墅区规划图

组团内部通过布局，留出巷间景观节点和景观长廊，形成疏密有致的公共步行系统。

上海“南方园林派”合院区平面图

二、 新中式合院市场及客户属性

2.1新中式合院市场情况:

近些年随着房价逐年走高，合院产品的售价也随之抬升，就2013年到现在，合院产品成交量、成交金额均有稳定的大幅度提升，仅北京地区2000万以上的豪宅成交量就已超过百亿；因别墅的总量加大，但真正核心的高端客群总量并没有质的提升，因此为了控制总价，当代合院产品均采用缩小面积段保去化的方式。

产品风格：新入市合院产品多为新中式府院；

产品迭代：产品创新较多，传统短面宽、长进深的联排产品减少，更多叠拼、合院产品，注重大面宽、多面采光，提升居住舒适度；

成交结构：总价4000万以下的别墅产品成交占比过半，当前合院面积段200-600㎡成为市场主力，总价3000-5000万，5000万以上的产品即使在北京上海等一线城市去化难度也较为困难。

客户关注点：豪宅客户已不仅仅看重区域配套以及房子本身，注重的是项目全方位的价值体系，城市高端新中式合院别墅，要求规划、建筑、景观、设备设施、户型、精装、智能化等全面价值体系的打造，近郊别墅产品，对资源要求高、户型优化要求高。

2.2客户属性：

新中式别墅客户群总体特征：

不同地区地段的客户均有一定差异，总体来说，总结出以下共性：

2.21人口学特征：

年龄：集中在40-50岁之间为主流群体（别墅产品受年到市场追捧，客户年龄也日益年轻）。

家庭结构：四-六口之家。两代居住为主四口之家/成熟家庭，有的多代同堂，中国传统世家概念较重。

兴趣爱好：养生休闲类爱好：喝茶，写字，字画艺术品收藏，音乐欣赏等。

来源地：本地为主，较多客户居住本地多年。

居住特征：居家概念相对传统，对环境要求高，幽静私密，对房企品牌也较为关注。

2.22社会学特征：

职业：私企业主较多或企业高管，企事业单位、具有显赫的社会地位和经济实力。

学历：较欧式别墅暴发户业主，其学历和层次普遍较高，过半在大学及以上学历。

收入：年收入300万以上占近半，他们多拥有多套房产，总资产较多。

2.23生活形态：

社交活动：平时社交与工作相关，呈现休闲，商务一体化；与政界、文化文艺界接触频繁。

消费行为：追逐身份认同、精神满足、绿色健康生态；这些人往往崇尚中国文化，相当客户群体爱好收藏，此项在富裕群体的生活中扮演着越来越重要的角色，艺术品收藏不仅对传统文化的传承，还能赢得他人的尊重，满足自己内心的享受和愉悦。

投资偏好：保值为主要目的，稳健多元投资为主题，股票、房产、储蓄、基金为主要的四大投资产品，另，理财收藏品等也有涉猎。

2.3由当前市场及客户属性及需求特征，总结出下列新中式产品价值体系打造点：

新中式豪宅价值体系：

区位特征：以城市近郊为主，交通便利，常在相对成熟的别墅居住圈。

人文与自然：社区位置拥有全市独特的人文环境，以及河流、绿地、公园等自然资源。

规划结构：北方以王府式合院规划为主，南方以园林产品为主。

户型设计：新产品多数控制面积段不超过300㎡，主打三房、四房全套房设计大面宽、短进深、大尺度，南北通透、大面积采光；主卧包含独立卫生间、衣帽间，次卧包含独立卫生间；地下空间：通过大面积、多面采光、地下挑空等形式，保证地下一、二层的采光及舒适性；大面积双露台，保证开阔的视野。

建筑设计：知名建筑设计公司打造；新中式符号印记明显。

精装设计：国际名牌厨卫、新风、地暖；全智能家居，设备设施先进。

园林设计：高绿化率，知名设计公司设计打造(“原著系”优地联合、“院子系”加拿大奥雅设计)；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模主题园林。

配套设施：2000平米以上的国际标准超豪华会所；超五星级酒店或酒店式公寓；精品商业。

品牌与物业：品牌开发商，一流的国际物管，贴身优质服务。

新中式合院品牌的塑造、战略和它的顶层价值体系打造，与其市场和客户群体特征及产品打造价值点息息相关，通过对以上内容的梳理更易了解其品牌打造及顶层价值体系塑造的逻辑。

三、 品牌及战略

新中式战略的核心，是一种超级品牌，是一种辨识度极高的精神符号，它通过独特的产品和服务去表达一种打动人心的精神认同，价值观认同，最终超级IP自带品牌势能和流量，持续带来商业社会最宝贵的资源，即“高关注度、高到访量、高成交”。

在传统豪宅绿城、龙湖、星河湾积累沉淀多年，每个开发商都具有明确的产品线和开发模式，大批新锐豪宅诸如万科翡翠系，旭辉铂悅系、金茂“金茂府”系，华润悦系等在全国各地加速崛起；有一家虽起步较晚，但通过其创新的新中式合院产品，独特的开发推广模式，迅速布局，成为一支争相效仿学习的对象。“在市场集中度越来越高的当下，每个房企都应该有自己的烙印，让公众一看就知道制造商是谁。”丁祖昱表示，在易居对房企的梳理中，某院子系开发商的产品最具标签，是中式豪宅的真正代表。

3.1打造院子系“四位一体”的超级开发模式

某集团董事长曾言：“院子之于中国人，早已不仅仅是一种生活方式的铺陈，更作为一种内在于我们文化血脉的基因，体现着对生命真意的世界观。”黄其森和他的集团成功利用一个“院子”作为支点，打造了中式院落别墅专家的品牌。但凡提及此集团，人们首先想到的总是他家的“院子”；但凡提及豪宅“院子系”，人们首先想到的也是这家公司。

其四位一体的超级IP开发经营模式：即通过“明星产品，明星代言，明星BOSS，明星城市”的组合和相互品牌叠加，四位一体，最终快速在中国豪宅圈脱颖而出，一马当先。“院子系”以中国院子起点，迅速在北京、上海、南京、厦门、福州、佛山等地布局，成就“16城28院”的恢弘版图，连续四年蝉联“亚洲十大超级豪宅”，成为国宅典范。

3.2超级品牌的核心——产品与服务

当代新中式合院产品的品质必须高度过硬，对此黄其森说,“经过一段时间的洗牌,我想房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。只有高品质,才有可能高溢价。“

某南方知名苏式院墅开发商的产品的品牌塑造同样强调产品与服务：一个核心：服务创造价值；一个链条：营造服务—营销服务—园区生活服务与物业服务；三个界面，追求人与人、人与自然、人与自我精神世界的和谐；五步关键：规划建筑设计、园林景观、室内设计、工程营造、服务品质把控。

也只有抓住产品与服务这两个最重要的因素，各地产商新中式合院系IP的塑造才会更加具有市场竞争力。

四、 三大顶层设计

在品牌普遍上升为产品甚至企业战略的时代，产品的功能诉求已经无法满足消费者的需求，早就出现了同类产品的选择困难和过剩，而对产品的象征价值的需求，作为一种新需求正在成为高端产品的最大需求。高端楼盘卖的不是房子，是生活方式、是阶层圈子、是哲学境界、是身份地位。针对这种特性，当代新中式合院为此打造三大顶层设计：文化设计，署名设计，形象设计。

4.1文化设计

无论是“院子”系，还是“桃花源”系，还是“第五园”系，对新中式院落别墅研究透彻，中国文化的传承与自信,中而不古，新而不洋。新中式合院产品在居住艺术上，讲求“高、深、大、美”意境；在景观设计中，运用坊巷围合、小桥流水、亭台楼阁…...在建筑体系上，体现传统民居“门、庭、巷、院”格局；泰禾院子系，凝练“门头、“坊巷”、“院落”三大造院体系，结合照壁、抱鼓石、平坊、灯笼、浮雕等中式建筑元素，融汇当代建筑的新材料、新工艺和新科技，传承新中式建筑美学。

4.2署名设计

署名价值体系作为整个价值体系构架的一部分，与合院产品定位及文化故事的文人意向有关。“北京院子”作为“院子系列”产品的力作，整体坊巷的打造充满古典韵律。其灵感结合北京皇城特点，形成现在的三街五巷八坊。

规划的三街五巷八坊中的三街，西边的一条街就叫做“穿林街”，选自北宋文学家苏轼的《定风波》第一句。除了穿林街以外，“泰禾北京院子”的“三街”还有“引得清风入院来”的清风街，以及打叶街。五巷八坊更是用了很多巧思，如听雨巷、南山巷、知鱼巷……用充满禅意的风格，拥“采菊东篱下，悠然见南山”的情致，享受“天地与我共生，万物与我唯一”的“鱼之乐”。

“北京院子”规划的三街五巷八坊命名皆选于古典名家名语，不仅做到在名称上有出处、有寓意，整体规划建设更是充分汲取中国园林的“曲径通幽、移步易景”设计手法。街巷曲折蜿蜒，乔灌花木布置于道路两侧，既烘托出高墙大院起势，同时色彩丰富而富有层次。八条街巷互相贯通，街巷尽头则是共享山水园景，让居住在里的人如同隐逸在城市山林中。

北京院子总图及街巷的署名图示

桃花源墅区的规划，既是对园林景观营造的极其苛刻，也是力求每一座藏品级园林的主人能够在园中找到“儒、墨、道、法”四种心灵的共鸣。纳入四季之景，营造【武陵春（春）】、【满庭芳（夏）】、【醉花阴（秋）】、【沁园春（冬）】四大园林组团，将中国四季之哲学展现得淋漓尽致。

其以中国古典园林断代抢救之姿，咫尺之内再造乾坤，不仅形成了和苏州古城一一对应的“桃源十八景”，更以古法重现苏州八座名园。千百座先人留下的园林精华，在桃花源中得以传承。

此规划中的二十五条街巷，每一条都以中国典故来命名。其中层累的历史厚度，并且沿途的景观皆能还原历史的意境，穿行其间，就犹如进入姑苏的历史隧道。整个桃花源由二十五条街巷串联在一起，形成“大园中有小园”的格局，呈现中国顶级家族围合而居的恢宏图景。而中国未来的顶级家族文化也将汇入二十五条街巷的千年文脉中，传承给后世。

苏州“桃花源”墅区的署名

4.3形象设计

销售中心，相当于奢侈品的展示体验店，不仅是提前感受生活方式的场所，也是企业和项目品牌的形象集中展示，极致的文化体验从这里展开。

以下是几个著名案例的解析：其营造的是一种有品质有文化的新时代中式文化氛围。

4.31成都西宸原著系销售中心

在成都西宸原著售楼中心，设计师黄全把对成都的感受融入到空间设计之中。他以天人合一的自然本体意识为统领，深刻挖掘巴蜀山水自然特色，通过他的审美渗透与意向营建，生成独具特色的当代东方意境空间。

在沿窗部分的设计，设计师通过一条条细木格栅和印有山水纹的窗纱结合，运用光影的手法，把云山云海的山水景象表现了出来。从售楼处外面看，山水起伏绵延，层峦叠嶂，内部空间也若隐若现，有一种很强的神秘感；从内部看，又给人一种山水景色的代入感，窗外的景观隐隐约约，形成丰富的空间层次。

在这个空间，蜀地的山水景观聚汇在一起，或宏大雄奇，或灵动曼妙，黄全再一次展示了其厚实的设计底蕴和功力，捕捉当代中国社会进程的呼与吸，在传统文化与现代审美的之间取其融合点，熔铸海派东方美学。

4.32北京·昆仑域

昆仑域是某开发商最新推出的京城西二环顶级豪宅项目。示范区景观为新中式三进式院，元素多样，红砖、石材、古铜……呈现丰富的层次变化。泰山石质地坚硬，纹理清晰，格调古朴、苍劲、凝重，直接还原了大自然景观。项目选用了多组泰山景石。绿植与景石的反复推敲搭配，呈现出山水意境。

4.33京兆府

京兆府是某集团进京打造的豪宅项目，如何展现其独特的文化精神与气质进而产生深远影响的景观是项目的难点与挑战。李宝章先生说过“最高的奢侈是精神”，而园林恰是人们情趣与情感的寄托，是精神气质的物质化体现。

京兆府示范区以著名的文学家、艺术家徐渭的故居青藤书屋为场地精神的文化支点，南园北筑，打造江南大户、家族庄园的府园生活。用当下的设计语言讲述中国的精神气质，借新中式设计手法，将山水理念融汇其中，张弛有度的描绘一幅大气优雅的现代山水画卷。

中国园林必讲山水，山水是中国情思中最为厚重的积淀。古有孔子曰 “仁者乐山，智者乐水”，从山水中可体味文人精神的意境、格调与气韵。故入口铜制大门以中式水纹为机理，两侧山纹以《富春山居图》为源，重工打造出层次鲜明丰富的格栅景墙，配以极具江南意蕴的水雾，营造出仁者乐山的意境，彰显以山为德、以水为性的内在文人气质。

五、新中式合院的设计与营造

1. 新中式合院别墅的选址：

通过对现有的已开发资料的分析，新中式合院别墅群的基地位置常选择具有历史与人文精审交融的地段，尽力挖掘文化内涵，以彰显其深厚的文化根基，如：杭州主城区运河畔中式宅院江南里，择址千年运河之上，依托皇家气脉与帝王风水之势，打造杭州主城区唯一成规模独立别墅区；苏州绿城桃花源，位踞苏州金鸡湖、独墅湖“双湖”核心，复刻平江古城，由世界非物质文化遗产传人“香山帮”国匠大师全手工打造，是当代苏州园林断代之际的伟大抢救资产，代表着中式园林别墅艺术的最高成就，被誉为“东方国宝，全球孤品”；中国院子位于北京长安街东首，京杭大运河畔，传神演绎“门、庭、巷、院”中国院居建筑精神。

2.合院布局的迭代：

合院产品经过多年的发展，功能平面的布局也经历过几次迭代，总体上说，产品面积呈现小型化趋势，风格上新入市产品多为中式合院，产品创新更多，传统短面宽、长进深的联排产品减少，更多叠拼、合院产品，注重大面宽、多面采光，提升居住舒适度。

以院子系为例，从中国院子到北京院子，再到杭州院子，实现了四次产品迭代。我们发现，在豪宅“趋小化”的市场背景下，后期产品的迭代以一代院子为蓝本，应对不同市场和土地条件进行功能上的取舍与提升，通过地下室和多楼层保证实际使用面积的充足，同时内部动线更加便捷，更适合注重效率的现代生活。

新中式合院主要建筑营造体系与材料

每个合院品牌均有自己的产品体系营造标准与材料系统，某知名开发商制定了打造“XX产品营造的156个细节”，包含“一. 规划、建筑设计”，“二. 园林景观”，“三.室内设计”，“四. 工程营造”，“五. 服务品质把控”五大章节，方方面面均作了细致的规定；“院子系”其在院落营造体系中取得的10大外观特征，还申请了“10大专利营造工法”专利，共涵盖“主入口门头、合院双门头、合院单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门钹”等，集中展现了泰禾在中式建筑上的成熟营造体系。（有意识、有实力将旗下成熟产品线的营造体系申请为外观专利的，此是独一家）。

无论南方合院还是北方院落，总结了以下形式特征与其经常选用的材料：

1. 立面：灰砖、白墙或鹅黄色石材，辅以木质、铜质雕花装饰，但在砖以及石材的选择上往往采用进口原料，体现尊贵感。

2. 屋顶： 铜制坡屋顶、宽屋檐、斗拱成为北方新中式风格住宅项目最常采用的屋顶处理方式；而南方的新中式风格项目，多采用青砖、飞檐或抽象的马头墙来体现传统的苏派、徽派廸筑特点。

3. 大门：最能体现中式风格，很多现代中式的项目，主要通过大门的处理来体现中式宽大的铜制府门，配合照壁、抱鼓石、平坊、灯笼、浮雕、匾额成为处理入户门的常用符号和元素。

4. 照壁：入户后使用照壁营造传统住宅的私密感，照壁（影壁）采用传统的雕花与现代影像技术，营造传统家族礼制。

5. 窗栅：运用窗花、格栅等中式元素处理窗，但元素的使用通常较少，仅起到装饰作用，不宜大面积运用，多数项目的窗体运用的还是实木或铜制，对于窗花、格栅的运用，多出现在售楼处、示范区的展示中。

6.地面：运用长城灰色调的青砖、卵石、瓦片迚行地面的铺装，同时辅以福禄寿字、龙纹、于纹石雕图桅，突出庄重、尊贵、典雅的中式风格地面的复杂铺装也应少量运用于示范区的装饰，不宜大面积使用。

中式门央，铜制店门、石材立面

（左）进口石材+纯铜大屋顶

（右）外墙为德国红砂、纯铜打造腰线

院子系“10大专利营造工法”部位照片

六、结语

世界企业家集团和世界地产研究院共同开发的“豪宅指数模型”LEI（Luxury Estate Index）确立的指标和方法，以交易价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等为6个强度系数进行加权分析，世界企业家集团(iCEO.com)报告显示，对高净值人群而言，高端合院豪宅仍然是保值增值的最佳投资方式。

新中式合院拥有千年文化历史积淀，在中国经济强大，文化输出和民族文化自信的背景下，这种风格的发展将最终具有强大的时代适应性和融合性，在未来必将占有广阔的受众群体及发展平台，其今后的发展趋势不仅吸引着众多本土客户的关注，也势必会在世界上展现出靓丽的风采。

本文来源：远洋设计汇（ID：Sinooceanland-Design），本文已获授权，对原作者表示感谢。

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