超详细！石家庄学区房调研（新华区）！他们为何甘愿买“老破小”？

学区房也做了几期，楼市君最大的心得是学无止境、学海无涯、学习如逆水行舟……翻译过来就是，想做出一篇真正对你们有参考价值的学区房攻略，实在是难！

楼市君不禁多次反省，你们想了解的到底是什么？是堆积如山的小区图片？是学区房价？NO！楼市君第一次对之前的做法产生了怀疑~

假设——

楼市君现在住新华区，有一个小孩，没几年后就要上小学，那么现在可能就要做下面这几件事：

1、现居住地片区内的小学、乃至初中实力水平如何？（如果水平一般，就要琢磨其他了）

2、新华区有哪些口碑好的小学、实力强劲的初中？（最好有事实能说明）

3、这些小学及初中片内都有什么样的小区？价格几何？（最好是双片区）

事实上，这次新华区的学区房调研，楼市君确实这么做了~

01 新华区有哪些口碑好的小学？

度娘告诉我一份中国小学500强的排名，阵容非常强大，是由位于美国华盛顿的中国研究中心与常春藤名校+2校友会合作推出。其中涉及河北省29所小学，石家庄上榜的有8个，而新华区便占4个——西苑小学、水源街小学、机场路小学、合作路小学。

不过，上述排名的评选时间是2013年，除此之外，再无权威机构更新过这个排名。

讲真，小学由于没有统一的衡量依据，相互之间很难进行简单地横向比较，所以好学校的产生很大程度上是靠各学校的学生成绩以及口碑来形成的。楼市君实地走访了解口碑，并综合择校家长、卖房中介的认识，最终发现比较公认的好学校基本与5年前的这份排名吻合，所以，答案显而易见。

新华区小学综合实力上榜名单：

西苑小学

水源街小学

合作路小学

机场路小学

以上4位可是全国重点小学！“会当凌绝顶，一览众山小”的气势呼之欲出~

02 新华区有哪些实力强劲的初中？

石家庄目前的教育环境还是应试为主，所以中考成绩便是现阶段体现学校实力的最好标尺。从2018年的中考成绩600+人数及占比来看，28中仍是新华区的佼佼者，此外42中表现也算亮眼。

所以，本文学区房会涉及的初中只有两所：28中、42中。

28中

42中

不过，比起2017年，今年28中600分以上的人数大幅下降，相信也引起了校方的注意。

楼市君私心认为，有人才引进的区域，教育便差不到哪儿去。回想近几年的中考，裕华区、长安区的学校强势崛起，一定程度上跟区域建设、楼盘建设、人才涌入相关，而高质量的人群是更注重教育的，从而形成了一个良性循环。（反正这个观点已经把我说服了~）

反观新华区，最近几年一直被人们戏称“睡城”，老旧社区太多、新盘入市太少，如果不是荣盛两个项目在今年搅热了一池冷水，估计这位“美人”还会一直睡下去。当优质人群都被吸引到其他区域，优质生源也另觅他处，那时这些老牌重点中学的危险处境也会跟着浮出水面。

03 小学、初中划片及学区房选择？

我们先来看一下这几个目标学校的官方划片~

仔细研读2018年新华区的划片政策，楼市君形成了如下的地图。需要说明的是地图中只是主要划片示意，对少量“街面”及地图搜索不到的小区未做标注。（请先看图例说明，再一一对应各小学、初中位置）

能花心思这样作图的楼市君，想来也是操碎心的命，还是容我再说明白一点吧。

图中涉及4所小学的主要划片范围：黄色区域为西苑小学片，红色区域为机场路小学片，蓝色区域为合作路小学片，粉色区域为水源街小学片。

图中涉及2所初中的主要划片范围：红色虚线28中片，灰色区域为42中片。

很显然，水源街小学、合作路小学、机场路小学分别与28中有重合区域，所以相关部分主要会介绍双片学区房。而西苑小学便显得有些孤单，片内对口初中应该18中，比较一般的学校。

西苑小学学区房

西苑小学片内的小区以省单位宿舍为主，所以虽然老旧，但整体的管理还算可以。其中外贸住宅小区、省发改委宿舍、省农科院宿舍可圈可点，环境相对较好，唯一的缺点是户型面积偏大，两室也得一百多平米~

而论起交易量比较高的小区，应该算西苑小区——小区体量大，物业管理尚可，房源出新比较多；整体的房龄比较新，户型设计相对符合现代需求，60余平的小户型便已经有客厅的功能了；最最重要的是，西苑小学就在小区里面，这对于很多接送孩子的家长来说，算得上第一需求。

西苑小区建筑面积60平户型

另外需要注意的是西焦中区、西区两个社区，虽然在片内，但官方说得很明白，只有西焦村民子弟有上学资格，所以尔等“外来人士”即使在这里买了房，也无法落户上学。

西苑小区北院

西苑小区南院

省农科院宿舍

外贸住宅小区

水源街小学+28中学区房

水源街小学片内的小区价格相对比西苑小学的略低，但是整体的房龄也比较老。离小学最近的是省送变电宿舍，马路对面就是，孩子都可以自己上学去。不过这里虽然离28中近，但并不属于28中片内。

值得一提的是省直机关宿舍、荣军装印厂宿舍，这两个小区是水源街小学及28中双片区。不过房龄嘛，就是老人级别了，省直机关宿舍是1976年的房子，也计划拆迁了。那至于到底要不要买个准拆迁房落户，就仁者见仁了，楼市君不做评论。

省送变电小区

省直机关宿舍

迎春巷2号

新华区政府宿舍

机场路小学+28中

除了西苑小学之外，便是机场路小学的划片范围最大了，片内的小区也比较多。在这么多小区中，和平庄园、一建宿舍、市发改委宿舍、钟强小区算是房龄比较新，环境相对尚可的小区。

钟强小区由于整体的规模偏大，所以交易量比较高，不过基本也都是老户型。还有个性价比较高的是英商家园，算是这一区域为数不多的高层。另外需要注意的是：钟秀花园、金苑小区绝大部分房源目前尚无房本；幸福里是40年产权的房子。

翠薇雅居

和平庄园

金苑小区

三鹿宿舍

一建生活区

英商家园

钟强小区

合作路小学+28中

合作路小学划片比较小，基本都是老旧单位宿舍。不过近几年小区进行了改造，基本都通过外扩增加了客厅，所以也算迎合了新时代的居住需求。

片区内房龄比较新的有西焦城市花园，不过，只有西焦村民子弟才可以上合作路小学及28中。

另外一个值得说的小区是省人民银行宿舍，合作路小学及28中双片区，并且离两个学校相当近。小区单价也在两万多，房龄比较新，内部环境绝对算“矮子里面拔将军”了。不过这个小区可卖的房源相对较少，而且户型偏大，纯刚需人群估计购买有难度。

人民银行宿舍

省计劳统小区

42中学区房

28中由于跟几个重点小学有重合片区，上文双片区已经说明，在此不赘述。42中的官方划片只包括三个小区：联盟小区、联强小区及党家庄村民子女。

党家庄小区就不提了，搞一个村里的户口难如登天。另外两个小区都是大体量社区，相通的地方是周边配套共享，紧邻地铁三号线、水上公园，可说让不少人羡慕不已。不过小区租户占比较高，相对的流动性较大，人员也比较复杂；再来停车位短缺而且不固定，回来得晚找不到停车位是常事。

联盟小区对口小学是联盟小学，小区房龄老旧，谈不上什么绿化，不过交通非常便利——紧邻西三庄大街、友谊大街、联盟路，地铁三号线在此设立了西三庄站。

联盟小区东门

联强小区离42中更近，片内小学是自强小学。除此之外，小区更靠近中华大街，离地铁三号线水上公园站比较近，但比起联盟小区到地铁的距离稍显逊色。

联强小区

2018-11-30楼市君辣评

1.其他区“两耳全是窗外事”，新华区则是“一心只读圣贤书”。尽管目前新华区给人的感觉比较老旧，但从学习氛围上来看，非常浓厚。一来省直单位较多，整体重视教育；二来商业氛围较弱，外在诱惑相对没那么大，适合孩子们安安静静地学习。

2.四个小学都是全国性重点小学，传统老牌学校，注重成绩。比起新兴的那些私立小学，在素质教育及教学理念方面确实存在短板，但在以应试教育为主的当前，几个小学仍然是择校热门。

3.小学各有特色，但也各有不足。机场路小学与片区分隔开，离的近的小区比较少，而且学校在主干道交叉口，一来接送孩子停车不便，二来逢恶劣天气和平路高架桥下积水颇多，接送更成难题。水源街小学、合作路小学片内房源相对较少，而且房龄更老。西苑小学倒是有性价比高的片内小区，但几乎都是单片区，对口初中一般。

4.28中在新华区几乎是一枝独秀，莘莘学子及望子成龙的家长们谁不盼着能踏入28中的大门？再加上片内有几个重点小学，所以尽管能选的房源以老破小居多，家长们仍然甘之如饴——“老破小”里蕴藏大能量、大志向！

5.考虑小学单片区的话，西苑小区可以选择。小区体量大，出房率高，户型可选择性多。

双片区的话，省人民银行宿舍、英商家园等是不错的选择。片内学校质量高、片区房源相对居住舒适度高。

你认为呢？

石门楼市出品

原创：楼市君1号

数据：来源于安居客

图片：实地踩盘所得