广州房价真降了，但只是大户型！刚需还是买不起……

11月初，在市规委会上，《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》获得通过。

新规划提出，洛溪岛定位调整为广州创新、文化、生态、活力之岛，打造以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。未来将形成“一环二轴三心九区”的空间结构。

同时，规划新增2条地铁线路和一处换乘站，还将通过扩建沙溪大桥、新建4条过江隧道等，增强洛溪岛的对外联系。

另外，新规划还出了沙溪村改造方案。岛内的整体配套和整体面貌将会全面提升！

从位置上看，洛溪岛位于番禺区北部，北邻海珠创新湾，东邻广州大学城，仅于广州市区一江之隔，位置比较方便。作为广州市主要的江心岛之一，洛溪岛与南浦岛、大学城、生物岛等共同构成了珠江后航道“岛链”。由于位置特殊，优势明显，这里也是番禺最早吸纳“新广州人”置业的重要板块之一。目前虽然板块新房缺乏，新规划出台后，二手市场又会趁机抬价吗？

网易房产重点走访了板块的3个大型社区，丽江花园、锦绣半岛和广州碧桂园。虽然部分单位楼龄有20年左右，但受供求关系影响，最低都要2.5万元/平起步，部分房源还直逼3万元/平。虽然整体市场交投趋冷，但是也有主打低门槛的刚需组团逆市涨价。

结合小区的成熟度和出行便利情况，预算有限的买家建议先从丽江花园看起，毕竟小区面积大、绿化多，临近地铁、基本配套也齐全。而想居住舒适一点，可以重点看锦绣半岛，毕竟楼龄新，小区内部可以做到人车分流。如果是想就产品使用率高，或者带个大花园，可以去广州碧桂园看看。当然，在价格差不多的情况下，建议还是买个新净一点的小区，居住会更舒心。

根据中介介绍，丽江花园这么多组团中，目前交投最火的是楼龄最旧的丽字楼。因为这里确实比较方便，可以坐公车接驳2号线南浦站，3号线夏滘站，如果是步行，从丽字楼走到2号线南浦站大概15分钟。

虽然这个组团有23年楼龄，港式设计，居住的舒适度并不高，但是因为便利的优势，仍能逆市上涨。据称，组团在加装电梯后价格涨得比较快，在今年在整体回调的情况下，丽字楼的两房还是涨了，目前组团66平的两房单位总价约175到180万元/套！

相比之下，如果想在这个阶段抄底自住，可以关注更舒适的华林居。不过价格较笋的多是超过100平的单位，市场价2.8到2.9万元/平的单位，目前有卖家放盘低于市场价20%，单价去到约2.6万元/平左右！

目前整个板块，所有中介门店加起来，二手成交都不到10套，而他们的门店，已经2个月没有成交了，可见市场真的很冷清。就连出台的规划利好，也无法拉升板块的成交。

（丽江花园小区实景图）

锦绣半岛位于南浦岛的另一端，临江而建，不过胜在房子较新，价格也不算高。当然这是有原因的，一方面是这边的房产部分为“双证物业”（一个房子两个房产证），交易有一定的障碍，另一方面是这边的配套也比较缺乏，生活便利程度一般般。相比之下，东区有成熟的商业街和公交总站，可以接驳地铁，会更加方便。

中介介绍，和年初相比，锦绣半岛的房源总价降了十几二十万，目前两房最低240到250万，三房最低280万起步。目前项目二手放盘均价2.8万到3万元/平，双证比单证便宜2千/方左右。

最后，网易房产根据走访的数据整理了一下：

在楼市整体有回调的情况下，这一年来，洛溪-南浦岛板块的二手房还是有上涨的。整体涨幅最猛的为丽江花园的丽字楼组团，去年卖2.1万元/平，今年2.5万元/平起步，涨幅达19%；而从整个小区报价看，广州碧桂园整体涨幅可达14%-16%！比较尴尬的是楼龄最新的锦绣半岛，东西区内的单证物业一年来都基本持平，反而双证物业涨幅会更高。

不过双证单位的涨幅也许只是“表面”，因为中介表示，近半年锦绣半岛都没有成交双证，因为要2个名额，家庭买2套，平均下来首付要5成，加上单价便宜不多，买家通常不会考虑，卖家也就放着，不着急降价，所以这个价格仅为业主的放盘参考价，并非市场成交价。