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案例叙述
一起因开发商整合小区，未经权利人一期业主许可、追认，就与二期业主签订拆除一、二期之间围墙协议而引发的纠纷案在成都市中级人民法院审结，法院终审驳回一审原告、小区二期业主胡某的上诉，维持原判，即在胡某经法院释明后坚持不变更诉讼请求的情况下，其仍要求开发商支付逾期拆除围墙违约金6.6万余元的诉请未获法院支持。
2002年，成都一开发商在市内开发建设一商住小区一期，并于次年建成且交付购房者。
2004年该开发商又在一期相邻的地块上开发建设小区二期，一、二期间由围墙相隔。当年12月，市民胡某与开发商签订购房合同，约定购买二期商品房一套，价款为28.8万余元，次年12月交房。但在二期接近完工时，开发商欲拆除一、二期间的围墙，却遭到一期部分业主的反对。
2005年10月11日，市规划管理部门根据开发商的申请，为避免即将竣工入住的二期业主无进出及消防通道的不利情况，对二期道路出入口进行了调整。当月26日，开发商即与胡某签订了关于拆除一期与二期之间围墙的协商意见，载明“根据市规划局答复意见，开发商应在交房前将上述围墙拆除。如未按期拆除则给予二期业主房屋总价每日万分之五的赔偿”。
当年12月12日凌晨2时许，开发商将上述围墙拆除，但却引发开发商公司人员与部分一期业主冲突，尔后被拆除的围墙也被一期相关业主修复。之后，胡某在办理房屋所有权登记后，起诉要求开发商按约定总房价的每日万分之五支付交房日至2007年3月31日期间的违约赔偿金共6.6万余元。
法院一审认为，上述小区一期与二期并非同期规划的同一个建设项目，而是两个不同时期开发的建设项目。一期于2003年建成并交付购房者，业主办理所购房屋的产权登记后，即取得一期房屋及配套设施的物权，此时开发商对小区一期已不具有任何权利。
而在政府规划部门作出调整二期出入口的规划意见后，开发商就应当及时与一期业主协商，并取得整合小区、拆除围墙的许可，可开发商却在未经权利人一期业主许可的情况下，就与二期业主签订整合两个小区、拆除之间围墙的协议，显然属无处分权的人处分他人财产，且至今仍未得到权利人一期业主追认，故双方所签协议无效，因此该协议有关违约金的约定亦为无效。
由于胡某经一审法院释明后，其坚持不变更诉讼请求，其仍要求开发商支付逾期拆除围墙的违约金，因没有法律依据法院不予支持，故判决依法驳回其诉请。宣判后，胡某不服提出上诉，法院终审维持原判。
法官说法
开发商已经无权处分这堵墙
审理该案的审判长张俊说，该案争议焦点是开发商与胡某所签拆墙协议是否有效？
该案中，开发商将一期房屋销售后，该小区内绿地、道路、公用设施、公共场所由一期业主共有。之后，开发商要整合小区，实现一、二期业主共用一期出入道路、共享一期绿地面积、共用一期配套设施的目的，就需与权利人一期业主进行协商，取得他们的许可。由于开发商未经一期业主许可或追认，就与二期业主签订拆墙协商意见，应属无处分权的人处分他人财产，一审法院的这一认定无误。
张俊说，该案中虽然开发商对一、二期整合开发的方案得到政府规划部门批准，但该规划调整并不能当然剥夺一期业主的相关权利，也并没有改变上述拆墙协商意见的性质和效力。因此，胡某以其与开发商的协商意见是以政府规划为前提，因而，不属于无权处分的上诉理由也不能成立。
张俊说，对于一期业主是否追认，应当以案件审理时的情况为准，将来追认的可能性也不能作为认定合同效力的依据，因此一审法院关于协商意见未得到一期业主追认因而无效的认定是正确的。
案件审理中，胡某坚持以协商意见有效为由主张开发商承担违约金，而非在认可协商意见无效的基础上主张开发商赔偿损失，因二者关于民事行为效力的认定和请求权基础不同，在胡某经释明后拒不变更诉请的情况下，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。故法院二审依法作出了上述判决。
记者调查
开发商重复卖“路” 新老业主权益受侵犯
记者在当地进行采访中了解到，开发商以上述方式试图侵占先前开发小区业主权利，对小区相关道路、设施等进行重复卖售的现象还不在少数。一般意义上讲，若为公共通道，开发商在一期售卖时应当明确，在房价上可能就有所体现，否则权属为一期业主，拆除围墙当然得不到许可或追认。
从上述案例可以看出，开发商对小区一期成功售出后，实际上其是明知相关权利已属一期业主，但其在相邻小区的开发中，还是有意不留进出及消防通道等，其在为这种极“不道德”的行为铤而走险。若其拆墙侥幸成功，未得到一期业主反对，其就会蒙混过关，从而通过对一期业主相关权利的侵占而获取非法利益。若其拆墙得到头脑清醒的一期业主的强烈反对，开发商的如意算盘就会落空，而二期业主就会因开发商的欺诈行为而成为受害者，相关问题若得不到有效解决，就会遗留诸多问题和麻烦，有的还成为矛盾不断激化的涉稳因素。
因此，开发商诚信经营，严禁采取非正当方式获取不法利益损害他人，相关部门加大监管惩处力度，严格按起初规划开发等，才是有效防止矛盾和纠纷发生的关键和根源所在。当前，不少小区各期均是相互独立开发，后建小区若按规划预留自身通道等，就不会有上述问题的发生。
作者：王鑫 朱新朝 陈敏俊
来源：人民法院报
都江堰法院
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