从厦门十年房价变迁看今天楼市现状

十年间，厦门房价从2008年的9750元/㎡到2017年的35260元/㎡，上涨了262%。

而2008年厦门平均工资不过2695元，2017年厦门月平均工资6288元，十年工资涨了133%。

一般讲到房价，都爱跟工资对比说事，然鹅，对比之下，才发现差距之大，更显心酸。今天，我们从调控的角度来回顾一下厦门房价十年变迁。

从上图可以看出，调控始终贯穿在楼市发展的历史长河中，时紧时松，十年间，除了09、12年出现小幅回调外，厦门房价整体呈持续上行趋势。

其中，2010-2014年4年时间，全市商品住宅年成交均价保持在“1字头”，房价涨幅较为平稳，2015-2016年成交均价在“2字头”，2017年成交均价突破至“3字头”，2018年1-10月21日成交均价则大步迈向“4字头”，自15年以来，房价涨幅加大加快。

有人说，厦门房价是越涨越调，越调越涨，然而我们要看到有一个事实，如果不加入宏观调控，任由楼市发展，今天的厦门房价是不是会更低？我相信很多人心里的答案都是否定的。在此，我们不夸大调控对房价涨幅的作用，仅以历史走势来给今天的市场做个参考。

当前，我们面临的“调控”被称为史上最严，2017年商品住宅年成交量约140万㎡，仅高于08年的历史低点，而18年1-10月21日，厦门商品住宅成交量仅约50万㎡，剩下2个多月的时间，年度成交量难达百万方，极有可能创历史低值。那目前的楼市又呈现出怎样的市场现状呢？

01

成交量价成反比，项目现让利走量

从十年量价走势图可以看出，厦门年度成交量高值出现在2012-2013年以及2009年，均是因政策效应出现的价格回调期。而近年的房价快速上涨周期中，成交量持续下滑至新低，出现有价无市的局面。

显然，多数企业看到了这样的局面，也出于回笼资金的需求，出现“割肉让利走量”之举，但近年拍出的高价地块较多，整体房价基数依然居高难下，在价格预期没有突破之前，预计有价无市的局面仍会持续。

02

客户入市博弈心理日渐凸显

虽然当前不乏有项目通过价格让利吸引购房者入市，但除了个别项目短暂取得一波收割外，大多效果不佳。

楼市从来都是“买涨不买跌”的，越跌越失市场信心，客户购房意愿度越差。但是，此时厦门市场众多等待出手的客户博弈心理却日渐凸显：一方面，此时入手担心继续楼市降价，损失惨重；另一方面，此轮盘整期已持续较长时间，成交量探底，公积金、落户等政策开始向好，楼市会不会将要转向？

对此时机的掌控，相信是很多人的纠结之处，可以说，成交量是市场的晴雨表，我们无法预知成交量是否还会继续探底，但成交量上升我们能看到，一旦出现持续上升趋势，我们就可尽快入手。

03

限购、限价取消能否救市

首先，如果限购取消，投资客还会像从前一样入手吗？相信这个问题不同的人会有不同的答案，有投资客在前一波楼市大潮中得利的，也有不少目前仍被套住难以动弹的，如今，炒房的红利日渐压缩，且谁也保不齐入手后会再遭遇什么。

对于厦门市场来说，早年长期依赖外来投资客户支撑楼市，限购对楼市束缚作用较大，楼市调控最终也需从“行政”回归“市场”，取消限购会给楼市回暖带来利好，但是真正有多少人还愿意回来，没有人知道。

其次，如果限价取消，房价再涨，会出现有价无市；出现暴跌，市场会乱套，引发社会矛盾，哪一个结果都不是我们想要的。

十年之间，有人在最佳购房时机“上车”，深尝甜头；有人在量跌价高时入手，后悔莫及。何时入手最佳，只有放在历史长河里对比，才会看出端倪。

当前市场持续冷清，周期之长，前所未有，发展至今，市场呈现出危险与机遇并存局面，综合房价历史走势及当前楼市现状，我们建议：当前投资者已基本被挤压出局，对于刚需及置换需求客群来说，深刻领悟“房住不炒”精髓，从自身居住需求出发作抉择，最坏的时代有可能就是最好的时代！