27宗共2032亩地！郑州、开封、许昌三地土拍，冷热不均

10月12日，郑州10宗地共计767.26亩拍卖，含管城区4块、惠济区2块、上街区3块以及金水科教园区1块。

近一月来，由于调控较严格，房企拿地较为谨慎，加上接连的假期较多，行业内土拍相关的信息并不算多。但近日（10月12日），郑州、开封、许昌三地同日进行土拍，共计拍卖27宗共2023亩地，成交21宗，流拍或终止6块！

其中郑州拍卖10宗地，绿地、融创各拿3块地，上街区有1宗流拍；开封7宗地均拍出，其中百强房企美的拿地1块；许昌状况就没那么乐观了，10宗地有3宗流拍，2宗终止。

三四线土拍整体呈现冷热不均的态势，并且很多地块都是以起始价竞得，土地价格比之前平实许多，溢价率超过50%的基本没有，是否土拍市场开始返璞归真？

郑、开、许三地土拍情况

1郑州10地拍卖：绿地、融创各拿3块，上街1地块流拍

10月12日郑州10宗地共计767.26亩拍卖，含管城区4块、惠济区2块、上街区3块以及金水科教园区1块。

最终，112、114、115号地被绿地以起始价共6.69亿的价格竞得；113号地被吉昆置业起始价竞得；116、117、118号地被融创子公司以合计11.05亿的价格竞得，其中117、118号地块或做融创大河宸院后期用地；上街07号地被天地源股份有限公司竞得；09号地被亚星以起始价竞得；08号地块因无人竞价流拍。

土地信息：

管城区

郑政出〔2018〕112（网）地块最终以起始价17862万元被河南绿地商城置业有限公司竞得，折合543万元/亩，楼面价2714元/㎡。

该地块位于管城区小李庄路南、明月路西，土地用途为城镇住宅，使用权面积21934.86平方米（合32.9亩）。容积率大于1.1小于3.0，出让年限70年。

郑政出〔2018〕114号（网）地块最终以起始价27610万元被河南绿地商城置业有限公司竞得，折合547万元/亩，楼面价2734元/㎡。

该地块位于管城区豫二路北、白玉路东，土地用途为城镇住宅，使用权面积33657.03平方米（合50.49亩）。容积率大于1.1小于3.0，出让年限70年。

郑政出〔2018〕115号（网）地块最终以起始价24188万元被河南绿地商城置业有限公司竞得，折合547万元/亩，楼面价2735元/㎡。

该地块位于管城区豫二路北、香江路东，土地用途为城镇住宅，使用权面积29484.62平方米（合44.23亩）。容积率大于1.1小于3.0，出让年限70年。

郑政出〔2018〕116号（网）地块以最终以起始价28296万元被河南中珂置业有限公司竞得，折合580万元/亩，楼面价2902元/㎡。

该地块位于管城区十八里河路南、飞达路西，土地用途为城镇住宅，使用权面积32497.91平方米（合48.75亩）。容积率大于1.1小于3.0，出让年限70年。

金水区

郑政出〔2018〕113号（网）地块最终以起始价11400万元被河南吉昆置业有限公司竞得，折合510.30万元/亩，楼面价3062元/㎡。

该地块位于金水区杨金产业园金城大道南、经三街西，土地用途为商务金融，使用权面积14892.94平方米（合22.34亩）。容积率小于2.5，出让年限40年。

上街区

郑上出〔2018〕07号（网）地块最终以地价19858万元被天地源股份有限公司竞得，折合323.26万元/亩，楼面价1940元/㎡。

该地块位于上街区金华路东侧、规划漓江路南侧，土地用途为城镇住宅，使用权面积40954.03平方米（合61.43亩）。容积率大于1.0小于2.5，出让年限70、40年。

郑上出〔2018〕08号（网）地块最终因无人竞价流拍。

该地块位于上街区金华路以东、规划漓江路南侧，土地用途为城镇住宅，使用权面积41786.63平方米，折合62.68亩。容积率大于1.0小于2.5，出让年限70、40年。挂牌起始价20058万元，折合320.00万元/亩。

郑上出〔2018〕09号（网）地块最终以起始价28840万元被河南亚星创意置业有限公司竞得，折合320.02万元/亩，楼面价1920元/㎡。

位于上街区金华路东侧、规划丹江路南侧，土地用途为城镇住宅，使用权面积60081.36平方米（合90.12亩）。容积率大于1.0小于2.5，出让年限70、40年。

惠济区

郑政出〔2018〕117号（网）地块最终以起始价54982万元被河南中创置业有限公司竞得，折合603.07万元/亩，楼面价2741元/㎡。

该地块位于惠济区大河路南、天河路东，土地用途为城镇住宅，使用权面积60779.86㎡，折合91.17亩。容积率大于1.1小于3.3，出让年限70年。

郑政出〔2018〕118号（网）地块最终以起始价27250万元被河南中创置业有限公司竞得，折合557.03元/亩，楼面价3094元/㎡。

位于惠济区新兴街南、机关路西，土地用途为城镇住宅，使用权面积32614.76㎡，折合48.92亩。容积率大于1.1小于2.7，出让年限70年。

据悉，河南中创置业有限公司为融创旗下子公司，从位置来看，以上两宗地或为融创大河宸院。

2开封7地均拍出，百强企业美的拿1块

10月12日开封7个地块共计625.25235亩的土拍落下帷幕，这7块地都是商住用地，均成功出让。其中百强房企美的拿到1块地，剩余地块基本由深耕开封多年的房企拿下。在他们的背后，亦有隐藏的百强房企基因，就当前市场情况来看，此次百强房企在开封拿地的不多，从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，三四线城市拿地可以说越来越谨慎了。

土地信息：

2018－40号地块位于一大街东侧、职教路南侧，规划面积为55299.2平方米（折合82.9488亩），规划用途为商住用地，最终以41474.4万元的总价被开封海马公馆置业有限公司摘得，单价折合500万元/亩。

该地块作为海马公馆的二期，在产品规划层面或仍将是海马公馆一期的高低配为参照。不同的是，二期在产品配置层面的标准，是最大的看点。

2018－41号地块位于新区金耀路以南、三大街以西，规划面积为89137.7平方米（折合133.70655亩），规划用途为商住用地，最终以66853.275万元的总价被开封域合城置业有限公司摘得，单价折合500万元/亩。

2018－42号地块位于瞿家寨、野场迁村并居项目，规划面积为39335.9平方米（折合59.00385亩），规划用途为商住用地，最终以36041.925万元的总价被河南晖达嘉睿置业有限公司摘得，单价折合610.84万元/亩。

2018－43号地块位于瞿家寨、野场迁村并居项目，规划面积为44333.2平方米（折合66.4998亩），规划用途为商住用地，最终以40619.9000万元的总价被河南晖达嘉睿置业有限公司摘得，单价折合610.83万元/亩。

2018－44号XQ0902-03（1#）地块位于新区启动区金耀路北侧、六大街西侧，规划面积为37535.6平方米（折合56.3034亩），规划用途为商住用地，最终以28151.7万元的总价被河南茂投房地产开发有限公司摘得，单价折合500万元/亩。

2018－45号地块位于新区职教路南侧、五大街东侧，规划面积为97351平方米（折合140.0265亩），规划用途为商住用地，最终以80363.25万元的总价被开封新区基础设施建设投资有限公司摘得，单价折合550万元/亩。

2018－46号地块位于新区启动区七大街东侧、金耀路南侧，规划面积为57842.3平方米（折合86.76345亩），规划用途为商住用地，最终以43468.7250万元的总价被石家庄市美的房地产开发有限公司摘得，单价折合501万元/亩。

3许昌10地出让，2块终止3块流拍

许昌（10月13日）出让10宗共639.245亩土地，其中5宗成交，3宗流拍，2宗在开拍前终止，原因不明。成交地块均为住宅用地，分别为东城区2块、魏都区3块。

许昌此次土拍情况不是太好，但整体溢价率没有超过50%，反映出市场返璞归真的态势。

土地信息：

东城区

CD2018-58#宗地（东城区15-3#）位于景福路以东、八一路以北，出让面积46346平方米（合69.519亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。拍卖终止。

CD2018-57#宗地（东城区15-2#）位于学府街以南、规划道路以西，出让面积40612平方米（合60.918亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。挂牌起始价25310万元，最终流拍。

CD2018-56#宗地（东城区B1-2-5#）挂牌起始价27681万元，最终由许昌市金石丰源房地产开发有限公司以33221万元的总价竞得，折合单价565万元/亩，折合楼面价2422元/㎡，溢价率20.01%。

该地块位于魏武大道以西、永昌东路以南，出让面积39186平方米（合58.779亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.5，出让年限70年。

CD2018-11#宗地（东城区B1-1-1#）位于学院路以东、永昌大道以南，出让面积35631平方米（合53.447亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于1.5，出让年限70年。拍卖终止。

CD2018-53#宗地（东城区B1-2-1#）挂牌起始价56524万元，最终由许昌市财源开发建设有限公司以59920万元的总价竞得，折合单价499万元/亩，折合楼面价2140元/㎡，溢价率6.06%。

该地块位于魏武大道以西、永昌东路以南，出让面积80016平方米（合120.024亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.5，出让年限70年。

魏都区

CW2018-47#宗地（魏都区铁西片区99-4#）位于工农路以东、群众路以北，出让面积7718平方米（合11.577亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。挂牌起始价3106万元，最终流拍。

CW2018-46#宗地（魏都区铁西片区109-1a#）挂牌起始价10947万元，最终由许昌万山房地产开发有限公司以13587万元的总价竞得，折合单价333万元/亩，折合楼面价1665元/㎡，溢价率24.12%。

该地块位于工农路以东、群众路以南，出让面积27202平方米（合40.803亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。

CW2018-43#宗地（魏都区产业聚集区64-1#）位于陈庄街以北、龙祥路以东，出让面积59583平方米（合89.375亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。起始价15754万元，最终流拍。

CW2018-24#宗地（魏都区灞陵路南段03-1#）挂牌起始价11064万元，最终由禹州市宜鑫建材有限公司以15726万元的总价竞得，折合单价262万元/亩，折合楼面价1308元/㎡，溢价率42.14%。

该地块位于灞陵路以西、群众路以南，出让面积40071平方米（合60.107亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年。

CW2018-23#宗地（魏都区灞陵路南段01-1#）挂牌起始价13784万元，最终由禹州市宜鑫建材有限公司以19718万元的总价竞得，折合单价264万元/亩，折合楼面价1320元/㎡，溢价率43.05%。

该地块位于灞陵路以西、群众路以北，出让面积49797平方米（合74.696亩），土地用途为住宅用地，规划容积率小于3.0，出让年限70年

从目前全国地块拍卖来看一二线土地年内流标创新高，但企业仍有拿地热情

内地一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史纪录。随着楼市调控深入，热点城市住宅土地流标越来越多。另据中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。特别是一线城市，在已经成交的150宗住宅土地中，平均溢价率只有7.64%，而在过去2年，土地溢价率分别是16.96%和66.9%。

受调控影响，无论是土地溢价率还是流标数量，均在创历史纪录。

中原地产数据统计显示，截止到10月16日，年内住宅土地流标高达223宗，同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗土地流标。这一流标数量也创造了2013年来的最高纪录。

此外，土地溢价率也出现了全面走低。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。

THE END

土地市场趋冷的态势仍将持续。“房企拿地会更为谨慎。尤其是资金压力大、融资难的大背景下，融资环境无法得到改善的现状会直接引发并导致债务违约风险提升，并直接影响到拿地的资金来源；规模化带来的优势在土地市场会更明显呈现。目前资源聚集效应会越来越明显，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势会愈加明显。

尽管土地市场趋冷是不争的事实，房企补货的内趋力依然明显。‘坚决遏制房价上涨’将成为下半年房企拿地‘紧箍咒’，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将维持一定热度；房企获取土地开发的方式也会更为多元化，除了从一级市场拿地，房企的并购将成为龙头房企获取开发土地资源的重要方式，除了股权并购，资产收购和项目收购的占比会进一步提升。”

—END—

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