深度解析: 知名开发商大举圈地外伦敦通勤城镇, 背后原因几何？

高昂的伦敦房价让越来越多家庭把目光投向了伦敦外环高速M25沿线或之外的卫星城镇。

以至于包括Slough、Staines，Milton Keynes、Rochester以及Luton等伦敦的卫星城镇正在吸引越来越多的知名开发商圈地开发。

今年9月，伦敦最大的开发商之一伯克利集团买下了位于Slough的前Horlicks工厂。此前，该公司已经在Watford，Maidenhead，Ascot，High Wycombe和Staines完成了开发地块的布局。

伯克利不是唯一一家关注伦敦外围有快速火车通勤区域的开发商。不管规模或大或小，都在跟随这个趋势。

逐渐放缓的伦敦市场

“我们确定地看到这些开发商在伦敦以外寻找机会，因为那对他们来说变得越来越难，”第一太平戴维斯住宅研究部的Emily Williams表示。

“伦敦外围城镇的开发地块相对便宜，对土地的现金投资更少，在人们担忧经济不确定性时这一策略的风险更低。”

“过去三年Help to Buy支撑着伦敦许多市场，而不仅仅局限于政策初期的那些内部行政区。然而，在伦敦三区、四区、五区甚至六区的可负担性也在降低，且可供地块也变得短缺。”

“如果到诸如Chelmsford的地方，90%-95%的项目定价不会低于60万镑，而且是在Help to Buy政策下。这意味着项目的销量从每星期1-2套，变成了每周5-6套，”莱坊国际住宅开发团队的合伙人James Barton表示。

在伦敦市长对经济适用房比例的进一步推动下，伦敦的规划政策变得更加严格。在鲍里斯·约翰逊任期内，经济适用房的比例处在低位，而目前大伦敦政府强制要求项目中35%的经济适用房比例，减少了项目的可行性。

但与此同时，土地所有者们不明白这对土地价值的影响。开发商并不打算去推高地价，取而代之的是他们将转向伦敦之外，那些土地所有者更加现实且有help to buy的地方。”

开发商们的郊区梦

伯克利不是唯一一个关注了伦敦外围城镇的开发商。

在Maidenhead，CALA Homes在Maidenhead高尔夫球场拿下了2000套住宅的项目；在北部，Grainger选择了Milton Keynes。伦敦东部，Countryside正在Rochester Riverside建设1400套住宅。

“这已经持续一段时间了，我们看到许多开发商重新关注外围区域，”CBRE伦敦规划部的负责人Jonathan Stoddart表示。

“地块更加便宜，因此对土地的现金投资更少，在人们担忧经济不确定性时这一策略的风险更低。”

伦敦周围的地方当局也在主动地吸引这些增长机会。

距离Waterloo火车站28分钟车程的Woking就是其中之一，在Woking火车站周围批准了不少高层塔楼。即将迎来伊丽莎白线城铁的Maidenhead，在当地政府的鼓励下也涌现出不少开发项目。

图说：Woking火车站附近的新建高层项目

伦敦以西备受开发商青睐的区域主要是泰晤士河的沿线(地理概念上的泰晤士河谷，Thames Valley)，比如Reading、Windsor、Staines、Kingston等。

伦敦以北，Watford，Luton和Milton Keynes都是价格相对更便宜且拥有快车通勤的选择。从Watford到伦敦的交通年票是3568英镑，只需15分钟就能直达市中心的Euston站。尽管交通费很贵，但伦敦1-2区的地铁年票每年也要1364镑。

大伦敦政府也热衷于通过这些交通便利的通勤小镇来减缓伦敦的住房危机。

在伦敦市政府的规划指导文件Draft London Plan中有这样的表述：“伦敦的影响力和经济持续地超越M25的范围。许多伦敦的增长走廊都已经超过了伦敦行政界限。与伦敦外围英格兰东南部的区域合作将有有助于确保互惠互利。”

Williams表示伦敦外围的地方政府将变得更加主动。许多地方可能会受到新的住房建设标准测试的影响，即对住房大幅提升的限制。

“更低的印花税，更好的学校和空气质量，这样的现象不难理解，”Stoddart表示。

“但更重要的是人们可以买得起，而且不断改变的工作方式意味着人们不介意多通勤半小时，因为他们可以移动办公。”

首次购房者印花税优惠的刺激

政府为首次购房者免去了价值30万镑以下房产的印花税，因此使得这一价位的房产备受买家青睐。

2018年处公布的一份独立调查对每个通勤小镇的平均房价，通勤时间及成本，发车频率以及是否能有座位的可能性这几个因素进行了综合考察。位于Bedforshire的Luton排在了2018热门通勤小镇榜首。这里的平均房价为252,896，且在过去一年上涨了10%。同样上榜的还有Slough、Reading、Woking这几个开发商的新宠。

外伦敦的吸引力

Hamptons International的调查发现，居住在伦敦的首次购房者中有超过三分之一选择在伦敦以外的地区置业。

其中萨里郡备受伦敦买家喜爱的 Cobham, Oxshott 和Esher都位于Elmbridge区域之内。在当地生活工作的房屋中介表示，买家看中Elmbridge地区出色的教育资源和快捷的交通。大部分买家来自伦敦西部，比如Battersea和Clapham地区，尽管目前伦敦市场放缓，也并未影响这一趋势。在最受伦敦买家欢迎的这20个地方中，巴斯距离伦敦的车程长达3小时，却依旧排在第六的位置。据第一太平戴维斯，价格超过200万镑的高端房产中有超过7成都是被前伦敦居民买走的。

在线地产代理网站Yopa的首席执行官David Jacobs表示，三、四十岁的人群搬出城市奔向更加乡村一些的地点几乎已成了一种习俗。近来年轻买家的咨询也呈增长态势，在生孩子之前——特别是科技行业工作者们，他们正利用宽带网络的优势在乡村地区远程办公，还有那些在工作室工作的人群。随着5G的推广普及，预计这一趋势还将上扬。

第一太平戴维斯对通勤时间不到一小时且距离火车站1.2英里范围内的平均房价进行了分析，发现与内伦敦相比，每增加1分钟通勤时间，房价可以节省4400镑。

随后，第一太平戴维斯又对这些理想的通勤小镇做了进一步筛选，发现那些既有出色的学校资源，又有良好的通勤连接的区域，平均溢价为9.5%。

租客们会买账吗？

2018年刚开始，平均3.4%的火车票价上涨就让上百万通勤者的钱包破费了不少。

一面是市中心的高房价促使居民向外围搬迁，一面是搬迁后不断增长的通勤成本与时间成本。在双重夹击下，一些上班族开始在伦敦以外的地方寻找新工作。

根据最新的住房成本数据和2018年火车票定价，BBC计算出对伦敦上班族而言，住在英格兰东南部哪些通勤小镇的性价比最高。

在BBC关注的18个区域中，租房最划算的是肯特北部的Chatham。

尽管往返Chatham与伦敦之间的火车票看着很贵，要 4,124，但在Chatham租下一套2房或3房的平均月租只要866。一年的租金就是10,392。

这样算下来，在Chatham居住的生活和通勤成本总计14,516，是伦敦周边各个通勤小镇中最低的。

在大伦敦范围内，一年的生活和通勤成本高达22,604。

因此，对于租房一族来说，即使支付了更贵的火车票后，在Chatham居住还是可以每年省下8,000。

此外，Basildon和Luton的生活成本也相对较低，分别为14,552和14,676。而牛津、Guildford和St Albans则是生活和火车通勤成本最高的三个地方。

为了方便比较，BBC假定了伦敦的居民购买的是6区交通卡。

最适合租客的通勤小镇

通勤小镇点评：Walton-on-Thames

距离伦敦不到20英里，坐火车到滑铁卢车站最快仅需25分钟的Walton-on-Thames有着与伦敦截然不同的一派田园风光：沿河小道是天鹅和宠物狗的乐园，遍布适合家庭聚餐的小酒馆。河对面的住宅坐拥一览无余的泰晤士河景，并带直通水岸的后花园。当地社区氛围浓厚，经过1亿5千万改造的镇中心零售综合体集纳了60家连锁和独立商店，咖啡馆和餐厅，高层是400套公寓，其中包括100套经济适用住房。艺术影院和玛莎食品超市能满足父母们从三餐到文娱活动的所有需求。青少年可以参与到划船，帆船等水上运动中去，Wizzkids Play Café则为幼儿提供了玩耍的场地。英国教会小学Ashley在英国教育质量评级中得到了“卓越”(Outstanding)。

通勤小镇点评：St Albans

历史悠久的天主教小城St Albans坐落在伦敦通勤带和大伦敦都市区(Greater London Built-up Area)上，只需18分钟就能直达伦敦圣潘克拉斯火车站。

小城的文化活动尤其丰富，多家当地剧场都有常驻音乐会和戏剧演出，当地博物馆与画廊联合赫特福德大学发起的改造计划将把老市政厅打造为综合性文化艺术博物馆。小城周边2公里内有多达25块绿地，其中Verulamium公园还以古罗马遗迹和文物展出为特色。

在注重体育教育的英国，St Albans发达的体育也是一大亮点，根据英国文化体育部下辖的公共团体“运动英国” 发布的调查，St Albans在全英运动健身活跃度排名中位列第十。另外值得一提的是当地小学评级100%达到“卓越”和“优秀”。

23分钟通勤至St Pancras站的Harpenden，在火车站步行范围内就拥有6所评级为“卓越”小学，排在第一太平戴维斯最佳通勤小镇的第三位。

虽然面积仅为St Albans的三分之一，但Harpenden拥有热闹的商业街，高档商店、餐厅；许多人把这里比做Marlow或Henley-on-Thames。这里的平均房价比St Albans还要高，一套位于商业街的4居室别墅售价125万镑。

(本文为《英国房产与投资周报》原创。图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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