小镇地方志丨100个国外小镇打造案例了解一下

近日，住建部已公布第二批特色小镇拟公示名单，特色小镇已成为当下最炙手可热的风口之一。由于尚处起步阶段、运营模式仍无成功经验可循，擅长标准化复制、高周转的房企，在产业要素的开发和导入及运营思维的转变等方面面临巨大挑战，能否真正在特色小镇领域分得一杯羹、能否跳出 " 房地产化 " 的传统思路还需划一个问号 "?"。

前车之鉴，后事之师。特色小镇的提出源于世界主要发达国家的发展经验。因此，我们主要以欧美发达国家为基础，筛选了 100 多个国外知名特色小镇案例，探究特色小镇到底有多大的发展机遇 ? 发展机会在哪里 ? 以及房地产企业应如何跳出传统思路，有效把握机遇 ?

机遇有多大 ?

小镇作为国外经济、产业、人口主要载体，也将成为中国新时期经济发展的增长极

图 1：发达国家小城镇发展阶段及城市化率

19 世纪 60 年代，工业化和城镇化的高速发展导致大城市人口过度集聚、拥堵不堪，但乡村出现空心化，为分流大城市人口，发达国家启动小城镇建设。其中，英、美、日三国启动小城镇建设时的城镇化率均达到 70%，而韩国起步时间较晚，城镇化率在 40%-50% 之间，与我国较为接近。截至目前，英美韩日等经济发达体均已经完成了对小城镇的开发培育工作，小城镇已成为这些国家经济、人口和产业的主要发展载体：

图 2：美国、德国城市及人口分布统计

首先，小镇聚集了这些发达国家六成以上的人口。其中，美、德等发达国家六成以上的居民都生活在 10 万人以下的小城镇。根据美国最近的人口普查数据显示，2010 年美国总人口 3.09 亿，63.0% 的人口居住在 5 万以下的小城镇 ; 根据 2016 年德国统计年鉴数据显示，截止 2014 年底德国总人口 8119.75 万人，其中 80% 的人口居住在人口 10 万以下的小城镇。

其次，国外小城镇已成为当地产业集约化发展的聚集地。如美国金融行业有格林尼治对冲基金小镇和门罗帕克风险投资基金小镇，而硅谷更是库比蒂诺、山景、帕罗奥图、森尼韦尔等高科技产业小城镇的集合 ; 德国高斯海姆小镇的机床制造业、英国 Sinfin 小镇飞机发动机制造业和西班牙阿尔特索小镇的服装制造业均在国际上具有绝对竞争力。

作为人口及产业的核心载体，小城镇已成为发达国家城乡均衡发展的重要经济活力点。例如，美国高科技小镇集聚的硅谷人口不到美国的 1% 但 GDP 占比却高达 4%-5%，纳帕谷综合性乡村休闲文旅小镇集群每年接待国内外游客 500 万人次，仅旅游经济收益就达 6 亿美元，提供 17000 多个工作机会，税收达到 2.21 亿美元 ; 法国格拉斯小镇每年仅香水业就创造 6 亿欧元财富。

图 3：1949-2016 年我国城镇率和城镇人口统计

与国外相比，我国自 1978 年以来，城镇化经历了快速发展阶段和加速发展阶段，2016 年达到 57.35%，较 1978 年大幅提升 39.45%。与此同时，大城市人口膨胀、交通拥堵、房价飞涨的问题已不利于企业、人才发展，华为、中兴等企业已经选择搬离一线城市，而乡村则面临土地大量流失、宅地废弃、人口大规模转移等诸多问题，高速城市化导致的 " 大城市病 " 和 " 乡村病 " 日益加剧。在此背景下，发展特色小镇、统筹城乡发展已经成为国内城镇化建设的关键一环。

国家政策层面的直接推动为特色小镇提供了巨大发展契机。《国家新型城镇化规划 ( 2014-2020 年 ) 》指出，目前，中国正面临着产业的升级与转移，资本与劳动力在城市间的流动更加频繁，在经历了大城市的不断扩张后，中国城市的发展真正进入到以城市圈为主体的形态的阶段。

2016 年 2 月，国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育具有特色优势的小城镇，带动农业现代化和农民就近城镇化，7 月《关于做好 2016 年特色小镇推荐工作的通知》的下发，又将特色小镇建设提升到国家高度，不同层面的政策优势也相应出台，这些均为特色小镇的发展创造了可遇不可求的发展契机。

参照国外发展经验来看，以 " 产业 " 为灵魂的特色小镇是解决大中城市发展差距过大、稳步推进城镇化建设的重要途径和有利抓手，作为人口、产业、经济的重要载体，未来的发展机遇无可限量。在足够大、足具诱惑力的蛋糕面前，房企更需要解决的是怎么吃的问题。

机遇在哪里 ?

产业是小镇成功的最强基因，区位是先发要素，运营为后发要素

图 4：国外特色小镇样本分布图

在英美等发达国家数以万计的小城镇当中，能够成为全球特色小镇范本的也属凤毛麟角，可见，并非所有的小镇都具备成功基因，这为国内一窝蜂的小镇建设潮流敲响警钟。为了更好的挖掘特色小镇的成功因素，我们选取格林尼治、sinfin 小镇、维特雷等 107 个全球闻名的特色小镇为研究样本，其中欧洲 59 个，占比为 55.1%; 北美洲 28 个，占比 23.4%; 亚洲和大洋洲分别有 15 个和 8 个，占比均为 14.0% 和 7.4%。

图 5：国外知名小镇的区位分布与产业类型

我们对这些全球闻名的特色小镇进行区位分布与产业定位的分类分析：从区位分布来看，大城市依托型、网络节点型和孤点分布型占比分别为 22.4%、37.3% 和 40.3%，主要依赖于核心城市、节点型城市及孤点城市的特色资源 ; 从产业类型来看，产业型、产业 + 旅游型和文旅型占比分别为 35.8%、19.4% 和 44.8%，由于国外特色小镇多为历史悠久且自发形成，人为因素及自然因素的影响较为均衡。

图 6：国外知名小镇区位及产业类型的交叉分析

按照区位和类型交叉分析来看，大城市依托型、网络节点型更依托于产业发展，孤点分布型多以文旅为特色资源。大城市依托型和网络节点型特色小镇，产业型均超半数，占到分别达到 53.3% 和 51.9%，产业型及产业 + 旅游型累计占比分别为 66.7% 和 77.8%; 孤点分布型小镇文旅产业占比高达 76%。由此可见，区位、产业是国外知名小镇两大不可或缺的成功基因。我们以区位为第一要素，选取知名小镇来具体分析：

大城市依托型：主要承接大城市的人口、产业外溢，同时具备良好的产业培育条件

图 7：美国格林尼治基金小镇区位图

图 8：法国维特雷小镇区位图

以大城市为依托的产业型特色小镇：区位大多位于大城市 1-2h 交通圈内，作为承接大城市外溢产业和人才的基础，同时也须具备适于产业、人才发展的良好自然、社会环境。例如：

格林尼治小镇距离世界金融中心纽约 40 分钟车程，且环境优美，沿海、距离海底光缆近，加上当地政府提供的优惠税收政策吸引了 500 家多家对冲基金落户，才造就了今天的全球对冲基金 " 大本营 "，与之形成鲜明对比的是，上世纪 80 年代日本的对冲基金非常厉害，但因为税负过高、政策监管严格等原因最终没有成气候。

法国内陆型工业城镇维特雷在巴黎和省会城市雷恩 2 小时交通圈内，19 世纪 50、60 年代，凭借良好生活环境和较低房价吸引巴黎和雷恩的工程师，承接从巴黎、雷恩机械工业和分包工业的溢出，形成了包括机械、分包加工、芯片业、印刷厂在内的现代产业体系，成为全球内陆型工业城镇成功转型案例。

图 9：英国温莎小镇区位图

以大城市为依托的文旅型特色小镇：同样位于大城市轨道交通 1-2 小时的交通圈内，挖掘稀缺、核心的自然、历史资源要素，打造独特的旅游产业链，从而吸引大城市居民及来自世界各地的游客，例如：

英国距离伦敦 1 小时车程的温莎小镇和距离伯明翰 50 分钟车程的斯特拉特福德分别以王室温莎古堡、莎士比亚故乡为核心要素发展旅游业，年游客量均列英国城市之最，其中斯特拉特福德小镇年游客量达 250 万 ;

瑞士距离大城市日内瓦、洛桑车程均 1 小时的依云小镇和距离苏黎世 2 小时的达沃斯分别以依云水和阿尔卑斯山雪山为核心资源，打造含疗养、度假、运动和高端会议在内的一体化产业链。

网络节点型小镇：交通网络节点、产业基础深厚，同时具备良好的历史、自然因素

网络节点型小镇大多位于交通发达的节点型城市且具备深厚的产业属性，同时具有良好的历史、自然基础，产业及旅游发展较为均衡。

其中，位于网络节点的产业型小镇，除了良好的交通条件外，通常通过统一规划和资金支持等措施打造高度专业化产业集聚地，从而成为 " 小而精 " 的产业小镇。

如作为全球纺织品企业总部的瑞士朗根塔尔小镇位于伯尔尼到苏黎世的途中，并且在瑞士中央铁路线上，历史上是重要集镇和亚麻生产中心，拥有专业技术熟练的劳动力和生产经营能力，在政府规划和资金支持下，不断延伸产业链，成为高端纺织产业高度专业化、集群化的产业小镇 ; 德国赫尔佐根赫若拉赫小镇也凭借中心历史城区、手工业发展传统以及良好的就业市场等因素，成为全球体育用品产业小镇，阿迪达斯、彪马、舍弗勒等企业总部均落户于此。

图 10：美国好时小镇

除产业集群外，欧美国家还有很多依托一家全球性企业及其完整产业链发展的产业 + 文旅型特色小镇，被称为 " 公司镇 "，如美国好时小镇、康宁镇和丹麦比隆小镇等，大多落户于网络节点城市。

其中，美国好时公司选择横贯东西海岸、纵贯南北的重要交通要塞和贸易口岸哈里斯堡市郊的好时镇建造巧克力制造工厂，逐步发展成北美地区最大巧克力及巧克力糖果制造商。同时，好时持续建造商业和服务机构、学校和医院等基础设施，并通过打造巧克力主题乐园发展旅游业，每年有数十万的游客。

图 11：美国纳帕谷 " 农业 + 文旅 " 小镇

另外，部分网络节点型小镇凭借得天独厚的自然环境和气候条件拥有悠久的农业生产历史，以农业为基础发展旅游产业，成为国际知名的 " 农业 + 文旅型 " 特色小镇，例如美国纳帕谷、法国格拉斯和保加利亚卡赞勒克等特色小镇。

以美国纳帕谷为例，其多样性微气候非常利于种植优良的酿酒葡萄，形成了葡萄种植业和酿酒业等特色引擎产业，在此基础上采取政企合作成立旅游业提升区、成立非盈利组织进行统一管理模式，并通过 PPP 模式进行项目融资、招商引资及旅游宣传推广等方式发展地方旅游业，打造包括品酒、餐饮、养生、运动、婚礼、会议、购物及各类娱乐设施在内的 " 葡萄酒 +" 旅游吸引核，形成综合性乡村休闲文旅小镇集群，2016 年接待国内外游客 350 万，为当地政府带来税收超 8000 万美元。

孤点分布型小镇：具备得天独厚的资源禀赋和强大运营能力，足以抵消区位不利影响

图 12：孤点分布型小镇发展模式

孤点分布型小镇大多地处偏僻，但具有强势的资源禀赋，可大致分为两类：

一、当地具有强势的自然、产业、人文等资源禀赋，并发展相关产业链，形成以旅游业和服务业为主的特色小镇。如奥地利瓦腾斯小镇地处偏僻的奥地利西部，本地人口仅数千人，但除了坐享风景优美的阿尔卑斯山麓外，还是世界著名的水晶制造商施华洛世奇的所在地，凭借其依山而建的世界上最大、最著名的水晶博物馆施华洛世奇水晶世界，实现了产业与旅游的深度结合，游客量每天成千上万。

二、以强大的 IP 运营能力，导入书籍、壁画、电影、动漫等文化要素，从无到有打造文旅类小镇，英国海伊小镇、西班牙胡斯卡小镇、日本柯南小镇、澳大利亚谢菲尔德壁画小镇、马耳他大力水手镇均是此类小镇的典型案例。

其中，英国海伊小镇地处英格兰和威尔士边境山区，远离英伦三岛的文化中心，但通过搜罗全世界的旧书打造二手书店并进行集聚，使得依赖农业的边陲小镇发展成为 " 世界旧书之都 " 和威尔士第四大旅游目的地，年游客量超百万 ;

西班牙胡斯卡小镇 2011 年之前的区位、生态旅游资源均毫无特色，每年游客不超 300 人，但 2011 年因盛产蘑菇被索尼影业选为 3D 动画片蓝精灵的宣传基地，所有的白墙红瓦的房子全部被刷成蓝色，借助动画片宣传一年内游客暴增 400 余倍，当地政府和居民以此为契机，相继推出主题乐园、蓝精灵集市、蘑菇节等旅游项目，创造了因一种颜色走向复兴的小镇奇迹。

从 107 个国外知名小镇的分析来看，产业一定是小镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能力是产业发展的后发因素。要么具有大城市、节点城市的区位优势承接人口、产业等的集群发展需求，形成强产业集群，如大城市近郊型和网络节点型 ; 要么具有强大的运营能力形成极具吸附力的产业特色，如孤点分布型。那么，根据国外知名小镇的发展轨迹，我们来进一步分析房企目前的小镇蓝图：

房企如何做 ?

" 你有张良计，我有过墙梯 "

从房企希冀于特色小镇的动机来看：第一，拿地难。当前土地出让条件不断升级，房企增储压力与日俱增，投资成为房企发展的首要问题，很多中小企业面临无地可拿的困境，同时意味着将失去市场，而特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策，成为房企市场突围的重要路径 ;

第二，运营这道坎必须跨。目前，北上广深等一线城市自持土地拍卖渐成风潮，未来不排除开发模式会发生根本改变，与其拿了自持项目后被动摸清发展方向，不如主动出击，通过特色小镇培育运营能力 ;

第三，特色小镇是新型城镇化的首战场，而其背后隐藏的是更大的城镇化建设主战场，这更是房企着眼未来、实现长远发展的重点所在。因此，特色小镇是房企的一个重大发展机遇，甚至将成为部分房企转型升级的突围路径。

目前国内房企特色小镇的建设现状

图 13：国内房企主导特色小镇的落地案例数量

仅一年时间，随着全国及各地密集出台特色小镇相关支持政策，纷纷启动小镇建设工程，房企主导的特色小镇也以燎原之势进行全国布局，不少大型房企纷纷立足特色小镇的美好前景规划未来发展蓝图，还有更多房企也在摩拳擦掌，却大多不得其门而入。

例如碧桂园规划 5 年内投资 1000 亿元建设智慧生态科技小镇，绿城则打算未来 5-10 年做出 5-10 个小镇样板，华侨城的目标是构建 100 座具有中国传统民俗文化的特色小镇，华夏幸福坚持 PPP 模式探索产业小镇，未来三年布局百座特色小镇。根据初步统计，目前逾 20 家房企已建设运营或实施规划的特色小镇数量超 80 个，其中华夏幸福、绿城、华侨城和绿地特色小镇数量领先。

图 14：房企主导特色小镇的区位分布与产业类型

从国内房企布局小镇的区位特征来看，大城市依托型特色小镇数量最高，占比 48.2%，高于国外 25.8 个百分点 ; 网络节点型次之，占比为 28.9%; 孤点分布型占比为 22.9%，分别低于国外 16.2 个、17.4 个百分点。从产业特征来看，文旅型占比偏高，达 60.2%，较国外高 15.4 个百分点 ; 产业型占比为 27.7%，较国外低 8.1 个百分点 ; 产业 + 文旅型的占比为 12.0%，较国外低 7.4 个百分点。

图 15：房企主导特色小镇的区位及产业类型的交叉分析

从区位与产业类型的交叉分析来看，大城市依托型、网络节点型和孤点分布型均是文旅特色小镇占绝对优势，占比分别达到 57.5%、45.8% 和 78.9%。可见，目前在特色小镇方兴未艾的初级阶段，房企选择了大城市近郊建设特色小镇，优先承接大城市外溢的人口及产业疏导需求 ; 同时，重点选择了文旅型特色小镇，主要基于自身已有的开发运营经验，对于产业导入及运营的要求相对较低，更容易获得成功、见效更快。大体可归结为两类：

一类更注重大城市产业外溢机遇，发展产业类或产业 + 文旅类特色小镇。例如华夏幸福主导的香河机器人小镇精准对接京津企业产业转移，聚焦机器人核心产业，已进驻德国尼玛克、伊贝格、汇天威、柏惠维康等 40 多家企业，其中 20 多家已经投产，2016 年产值近 10 亿元 ; 碧桂园紧密围绕深圳，以产业溢出效应为突破口，在惠州、东莞落点 4 个科技小镇，其中潼湖科技小镇已获创新工厂、名将集团、深圳无人机协会等机构的签约入驻。与华夏幸福和碧桂园外部产业导入模式不同，绿城则是遵循自有产业导入的 " 农业小镇 " 发展路径，以距离上海、杭州等城市三五十公里的地区为重点开发区域，依靠小镇中房地产开发建设收益带动周边农业改造，建成大型特色农业基地，打造休闲农业和乡村旅游产业链条。

另一类注重挖掘城市周边具有自然资源禀赋或历史文化基础的区域，打造文旅类特色小镇。例如华侨城在深圳和成都周边布局的特色小镇，均建立在本地资源禀赋挖掘的基础之上，深圳龙岗区甘坑小镇主打客家文化、深圳光明新区特色小镇主要围绕公明水库及光明森林公园等绝佳生态资源进行开发，成都的安仁古镇、天回古镇则均是依托当地的文博、历史文化背景等资源 ; 荣盛也紧抓机遇不断加大文旅版图，先后在河北、河南和山东等地布局圣诞小镇、雾灵山文旅小镇、云台古镇和温泉小镇等项目。

对房企特色小镇建设的建议

总体来看，虽然房企仍未完全跳出传统地产开发的思路，但对增强产业及运营能力的决心较强。结合国外知名小镇的发展经验来看，产业是小镇发展的灵魂，对于不同区位及产业类型的小镇，房企应有的放矢：

区位选择

首选：北上广深等一线城市以及杭州、苏州、南京、天津、重庆、成都和武汉等重点二线城市，紧抓大城市产业外溢、周边游市场需求旺盛等机遇，打造产业、产业 + 文旅等特色小镇。大城市周边小镇无论在是政策规划、区位交通、消费市场等方面均具有突出优势，开发经营的风险也相对较小，如碧桂园就表示其特色小镇只在一线城市周边做，最多二线城市，不会选择偏远地区。

其次：选址具有产业基础的网络节点型小镇，深挖其基础产业特色，并围绕产业特色引入旅游维度，打造产业 + 文旅业特色小镇。实际上，我国许多网络节点型小镇因区位、历史、资源等方面的优势，积累了不错的产业基础沉淀，但随着产业发展动力减弱或规模见顶，产业升级、科技发展、人才引进和生态环境等方面面临挑战，难以支撑其可持续性发展。此类小镇，房企可通过与地方政府或知名企业进行战略合作，围绕基础产业深挖、培育和演绎文化，依托基础产业构建拓展文旅业态体系，发展产业 + 文旅型特色小镇。

此外，可在全国范围内选址生态环境优美的小镇，并通过资源精深利用、IP 导入和消费链延伸，打造文旅型特色小镇。孤点分布型小镇在区位、产业等方面可能不具备优势，因此除了风景优美、生态环境良好之外，更需要独特的自然资源、历史文化资源或 IP 资源作为开发支撑。

产业导入及运营

具备产业导入能力的房企：应紧抓产业升级转型机遇和稀缺生态、历史资源，发展产业型和文旅型特色小镇，例如华夏幸福、绿城等 ;

不具备产业导入能力的房企：需与产业资源方战略合作。由于产业培育周期长且需要产业资源与人才的高度整合，目前大多数房企并不具备产业经营能力，与产业资源方合作成为优选方案，产业资源方主导产业培育、经营，房企负责特色小镇开发建设。

警惕风险

脱离产业实际、定位雷同：国家层面要五年之内培育 1000 个特色小镇，各房企三年小镇规划也多以百数计，大量特色小镇规划 " 撞衫 "，仅以基金小镇为例，截止 7 月底全国基金小镇数量已高达 34 个，远远脱离产业发展实际。

资金短缺风险：从国际经验来看，特色小镇的成功是小镇区位、生态和政策等因素的全面综合，培育发展期一般在 10-15 年，具有前期资金投入量巨大、回收周期长等特点，在开发经营过程中可能发生资金短缺风险。

综合运营风险：强大的产业资源配置能力和管理运营能力是特色小镇是否成功的关键，人口导入需要配套引入教育、医疗、商业、酒店等资源，也对房企具有较高要求，运营方面捉襟见肘的房企容易陷入运营风险。