地产商大逃杀：高负债的孙宏斌，会是最后的幸存者吗？

融创中国的业绩会议上，孙宏斌尽量避免谈及贾跃亭。

这个让他面子里子伤透了的山西老乡，在贾跃亭和另一个地产巨头许家印合作后，最终没能忍住吐槽。按包邮区包叔的说法，孙宏斌对造车的态度非常冷淡：电动车有个毛线技术。

聪明如孙宏斌，明白地产商跨界背后的深意：大抵都在赌一个未来。

01

融创的未来系于同行。

美剧《Billons》第一集中，耶鲁毕业的老派精英就赤裸裸地道出了竞争的本质：记住，你不用游得比鲨鱼快，比其他游泳的人快就行了。

大潮退去，坐拥2.3亿平土地储备的融创，需要比恒大、碧桂园、万科等强劲对手跑得更快。

相比竞争对手，融创的财务状况难言乐观。

中报显示，融创净负债率较2017年底下降约9.5个百分点。往前追溯推算，2017年报显示，融创的净负债率较2017年中减少约60个百分点。2017年的中报显示，融创净负债的数值为260%。

按此测算，融创的净负债率接近190%。相比碧桂园的59%和恒大的127%，融创的步伐显得慢了。

这和孙宏斌在2017年的多次大手笔并购有关。

2017年，融创不仅投资了乐视，更接盘了万达集团王健林的部份资产。这个曾经视扩张为唯一的顺驰掌门人，仍然有着做房企大哥的野心：王健林第一个找我谈就谈成了，别人没机会。

大并购的背后，是融创资产和负债的狂飙。融创集团2017年报显示，短短5年间，融创就从1个只有百亿的地产商，一跃成为总资产超过6200亿的巨头。年均复合增长率高达130%。

负债水平也从55亿元猛增至超过5600亿元，资产负债率超过90%。

02

不同于万科对房地产白银时代的判断，孙宏斌提出了钻石时代。

2017年11月，孙宏斌在公开场合表示，万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了，现在是房地产的钻石时代，大公司的钻石时代，这个阶段还要持续5年、10年。

而在2018年中报中，孙宏斌却表达了更真实的想法：不要低估了这次宏观调控，融创两年前就不怎么在公开市场拿地了，两年后房企业绩还会有很大分化。

这是在融创布局完毕之后，孙宏斌展露的野心。2018年上半年，融创中国实现营业收入465.8亿元人民币，同比增长215.3%;归母净利63.6亿元，同比增长389.3%;核心净利66.1亿元，同比增长391.8%；毛利率24.7%，同比增长约2.5个百分点。

大地产商的收割季，孙宏斌对降低负债率手段也一览无遗：通过更快地销售实现现金流。

中报显示，融创上半年合同销售额同比增速76%，远远高于恒大、碧桂园、万科等商业对手。通过现金流优化债务结构，这就是为何融创净负债率上半年仅仅减少9.5%的原因。

03

顺驰折戟，让融创初期的孙宏斌变得更加审慎。

那一年，在宏观调控收紧之后，顺驰仍然坚持在全国扩张，楼盘销售乏力、拿地又太过激进，在资本市场融资无望的孙宏斌，只能低价卖掉顺驰，含泪挥手告别地产黄金时代的倒春寒。

严控拿地，成为融创对风险控制的第一道原则：“前年买的地，按如今限价来卖是一定会亏的”。

这句话，孙宏斌是说给中小地产商听的，也是说给融创的几个项目听的。

青岛在融创发布会上几次出现。这个孙宏斌在意的地方，是融创土地储备仅次于重庆的重点区域，总土储面积高达1200万平米。

根据包邮区的披露：孙宏斌着重点名了青岛，“才7000-8000元的价格，要跌也很难”。他必须这么说，因为最近一段时间，融创在青岛大约有55亿货值要入市。

根据第三方房地产中介发布的数据，青岛二手房均价已经超过26000元/平米，新房均价超过20000元/平米。8000元以下的价格，已经不是2018年的青岛了。

深耕一二线的孙宏斌需要这么说。在三四线去库存的大浪潮中，一二线高企的房价越来越缺少后续的接盘者。

这是地产商关于房地产前景的豪赌：碧桂园、恒大重仓三四线，万科虽然和融创近似，但万科拥有房企最好的现金流。

唯独融创成了一个异类。冒险如孙宏斌，能否成为大浪潮下的幸存者？