实探｜孙河又一限竞房 禧瑞春秋6万8 大家觉得贵吗？

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最近入市的限竞房清一色的90平米三居，给刚需一族大把的选择。

祁老师N个500人的购房群里有人说了，今年改善房太少了。

一直盯着新房市场的严肃君发现，孙河新的限竞房项目禧瑞春秋，主推140平四居，总价1000万起，改善一族可以关注下了。

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6万8的均价 贵不贵？

禧瑞春秋销售均价不高于68924元/平。住宅部分120平米三居36套，140平米四居320套。

首先是价格，如果卖到6万8，大家觉得贵不贵？

同在孙河，之前被特别看好的瑞悦府，均价6万7。7月24日开盘，90平三居的洋房意外的没有日光。

有人觉得贵。毕竟京承高速另一侧的北七家新房均价才5万，华润理想国、和悦华玺也有120/140平米的大户型。

也有人觉得不贵。毕竟是朝阳，而且去年3月龙湖景粼原著就推了140平米1000万的三居（已售罄），如今过去一年半，同区域同面积同价格段，禧瑞春秋还赠送10平米，算是跑赢房价了吧。

目前孙河普遍在售的是叠拼等产品，总价1300万起，禧瑞春秋140平米平层属于独家产品。总价1000万可以说是进入孙河比较便宜的门票了。

另外，前两天严肃君分析过的北京城建·朝青知筑，137平精装三居在常营售价在7-8万，这样一对比，孙河别墅区的这位，也算良心。（延伸阅读：实探朝阳纯新盘朝青知筑 800万起改善盘差点儿意思）

就在快要发稿的时候，严肃君得到了一个内部消息，就在禧瑞春秋边上，同样是68924元/平的限竞房天瑞宸章，产品定为120平、140平的洋房，如此看来同类产品竞争激烈，可能是一场恶仗啊~

孙河板块示意图

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主力户型140平四居 送你一间房

禧瑞春秋不受7090政策的限制，也没有自持部分，产品形态为洋房+叠拼+合院。

禧瑞春秋楼座分布图

严肃君踩盘得知，6栋洋房共356套，3栋叠拼共72套，其余全部为合院。临湖临水渠的10套合院，湖景最好，总价5000万一套。

洋房120平户型总共36套，分别位于1#、3# 的边户；剩下的都是140平四居。

1#、3#、6#两梯三户，2#、4#、5#一梯两户，电梯双开门入户，板楼。1#、2#、3#共9层，4#、5#、6#共8层。

禧瑞春秋沙盘图

120平户型原本为两室两厅一厨两卫，设备平台（约10平）开发商赠送，阳台面积赠送，交房时可做成一间房，变作三室两厅。整体面宽达到了8米1，客厅面宽4米5。销售说得房率能达到83%。

从户型图上看，主卫没有窗，厨房、餐厅东侧的过道面积较大，若后期装修设计不好，可能造成面积浪费。

禧瑞春秋120平户型图

相比120平的那个，严肃君更喜欢140平户型。同样赠送10平的设备平台，交房做成一间房，这样一来有4间卧室。

南北通透、明厨明卫、整体空间使用率高。全面宽达到10米6，可以想象前方无遮挡的情况下，观湖景色很不错。

禧瑞春秋140平户型图

另外，单双数楼层阳台设计错层设计在南向卧室或客厅。交房时为开放式阳台，为赠送面积。

再来说说叠拼，总价1600万起，叠拼实际使用面积在350-400平，上叠（送阁楼）为地上2层+地下第三层，下叠为地上2层+地下第一、二层，配置私属电梯。

禧瑞春秋都是毛坯交房，交房时间还未确定。目前正在意向登记，售楼处就在融科望京中心B座，已经开放接待客户。

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配套整体高端

在南方买房，还讲究风水、户型，但在北京，房子实在稀缺，选择余地不大，即使是上千万的房子，也并不是十全十美。不过，禧瑞春秋的配套均好性比较高。

交通配套：8分（满分10）

北边交通发达，周边有京承高速、京平高速、机场高速、机场第二高速。

当然京密路堵车也是有目共睹，好消息是京密快速路规划2020年通车，开车到望京、首都机场，都在半小时的车程内。

另外，禧瑞春秋距离15号线孙河地铁站只有700米。

禧瑞春秋配套示意图

教育配套：9分（满分10）

北京70%的国际学校分布在别墅区附近。包括鼎石国际学校、蒙台梭利国际学校、京西学校、哈罗英国学校等，除了对国籍有要求，还对家长的背景有选择。严肃君听说不少明星的孩子，都在这边上学。

另外，孙河别墅区的西北部有教育用地，规划引进九年一贯制北师大附中。

生活配套：7分（满分10）

孙河别墅区内有30万平的商业用地，容积率很低，引入的都是中高端品牌，将来会建类似欧洲小镇一样的商业街。严肃君脑海中浮现的，是专属孙河别墅区的奥莱。

别墅区外，开车15分钟可到中粮·祥云小镇。

医疗配套：7分（满分10）

和睦家医院（很多明星选择在这里生娃）、地坛医院（三甲）、孙河医院（二甲）。

休闲配套：8分（满分10）

被16座高尔夫、6所马术俱乐部包围，据说北京最好的马术俱乐部就在这，不过严肃君也不太懂。

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孙河别墅区 板块附加值高

北京自发形成的别墅区有不少，中央别墅区、奥北别墅区、孙河别墅区等，但是先规划后开发的别墅区，全北京就只有孙河别墅区一个。

先规划后开发的好处是，整个区域的产品会更统一。通俗点讲，孙河别墅区都是高端改善的洋房、叠拼、合院、独栋等形态，其它别墅区会掺杂一些保障房。

孙河整体容积率在1.1-1.4，加上温榆河、三面环绕的湿地公园、中央10万平米的大湖，北京最大的城市绿肺将围绕孙河别墅区，自然环境+小区环境严肃君不用多说。

我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房，请快点加入我们！

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