云南房价暴涨50%以上，调控频出，离全域限购还有多远？

20世纪30年代，但由于交通、边境问题等原因，云南的旅游业起步并不顺畅。在20世纪70年代，云南省筹建成立省旅游局时，云南全省还仅有一家旅行社（国旅昆明分社）、8家宾馆，且大部分是政府招待所，标准客房不足300间。

一直到了1988年，云南省首次提出要把旅游业当做一大产业，并在1995年时提出将旅游业作为云南的支柱产业之一。

此后，云南旅游业才一路扶摇直上。2018年上半年云南接待海内外游客3.4亿人次，同比增长26.87%；实现旅游业总收入4201.35亿元，同比增长26.78%；旅游项目完成投资600亿元，实现年度任务的54.5%。

而来云南的旅游方式，随着旅游开发程度、手段的提高，除了传统耗费时日较多的跟团游、民族风情游、自驾游，还衍生出了民宿游、养生游、亲子游、看房游等各种名义的短期旅游，且已经成为许多人这些年前往云南旅游的主要方式，成为拉动云南旅游业、经济发展兴兴向荣的重要推手。

与另一个旅游大省海南省不同，云南的旅游资源更具多样性。首先是气候极其多样化，同时拥有北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带和高原气候等7种各不相同的气候类型，四季分明。这也导致了云南自然风光的多样化，拥有雪山、湖泊、高原、热带雨林、草甸花海等多种类型的景观。

此外，25个少数民族聚集于此，也为云南增添了多样的人文气息。

多样化的云南，让不同性格，喜好迥然的人，都能在这里找到自己的世外桃源。许多人来了，就不想走了，开客栈、开民宿、买房子。

尤其是在北方“雾霾”的不见好转，而“面朝大海，春暖花开”的海南省又出台了全域限购政策后，许多人都对云南将成为旅游地产最大省给予了厚望。

早在2003年至2006年，就有世纪金源大举进军大西南，在云南昆明征地3800亩，投下百亿开发了总建筑面积480万平方米的“昆明世纪城”，并在西双版纳、腾冲等城市大量复制世纪城模式。

近年来，进入云南开发的全国性标杆房企就越多了，比如雅居乐、华侨城、万达、绿城、中信、保利、龙湖、苏宁、平安，另外云南本地企业俊发、云南城投、云南烟草、云南白药等也都在参与开发云南的旅游地产。

但这些房企在云南的发展，也并不是一直顺风顺水。从云南省这几年的统计年鉴可以看到，在2013-2015年期间，云南的房地产市场一度出现了滞销。

从开发投资看，2012年、2013年，是云南房地产的建设高峰期，这两年里，云南省的房地产开发投资额同比增速均超过了39%。而2015年时，这一数值曲线则出现了明显回落，同比下降达到了6.2%。也是云南省近7年里的唯一一次同比下降。哪怕2017年投资额提升，也还未回到2014年的最高点。

值得一提的是，由于2012、2013年的大力建设，2013年之后，昆明、大理、丽江等城市，房产库存压力巨大，房价停滞不前，不少本地中小房企资金链断裂，出现了大量烂尾楼。以丽江为例，2013年时，丽江商品房销售面积126万平方米，同比下降超过3成，而库存量即商品房待售面积却增长至28.07万平方米，同比增长36%。

于是，从2014年以后，云南楼市就进入了3年的去库存周期。有数据显示，到了2016年底时，云南全省去年商品房待售面积为1887.31万㎡，同比2015年减少了61.27万㎡，库存进一步下降。但仍有省内部分州市去化压力巨大，其中有8个州市的去化周期在20个月以上，丽江的去化周期更依旧长达50.6个月。

例如丽江等州市去化周期冗长，原因之一还在于项目的滞销。以阳光100在2015年时候收购的丽江雪山艺术小镇为例，这个原本归属李亚鹏、中书控股的项目，在2013年11月时就已经对外召开了产品发布会，但到了2015年，项目第一期的别墅项目，去化率还不足30%。据阳光100前行政总裁林少洲分析，丽江雪山艺术小镇滞销的原因在于其项目定位：“丽江是一个旅游城市，吸引人的是当地文化，在那边开发高端的商业小镇与城市的定位并不相符，销售自然成迷。”

水土不服，圈地卖楼，不加考虑文旅概念的运营，这也是许多外来企业在云南开发旅游地产却遭遇滞销的重要原因之一。

但2017年起，重点一二线城市普遍调控，购房需求外溢，加上雾霾天数增多、项目宣传力度加大等多重原因，云南的旅游地产又满血复活了。这也直接拉高了云南省楼市的整体面——从销售金额来看，2012年时，云南省全年的房地产销售额为1362.83亿元，同比增长16.3%，为上一个周期的最高点。而后的2014年、2015年，虽数值仍在增长，但增长幅度逐年缩窄。直至2017年，全省全年2561.19亿元的商品房销售额，同比增长了33.6%，才又将云南楼市拉至了高点。

2017年，显然是云南旅游地产“收割”市场的一年。出了销售额同比的大增，其他维度数据的增幅也都出现了同比扩大。这一年里，云南省全年房地产开发投资达2786.25亿元，比上年增长3.6%，全年商品房施工面积21085.35万平方米，比上年增长2.4%；商品房屋竣工面积2419.63万平方米，增长14.4%；商品房销售面积4327.18万平方米，增长18.9%。

在2017年北京秋季房展会上，云南省房地产协会会长韩忠庆曾表示，2017年以来，云南省外销房地产趋势在加快增长，由2015年以前的房地产外销量达24%，到2017年猛增到60%，特别是重点旅游地区，如西双版纳的房屋外销量由2015年的40%上升到80%，大理也上升到60%以上。同时，全国各地到云南的购房热一直在快速上升，部分项目的房屋销售量几乎达到一房难求的情况。

云南楼市的回归，也给许多蛰伏云南多年的房企增添了信心。2013年时，雅居乐进入云南腾冲，开发了首个项目雅居乐·原乡，但其并没有将云南公司单立，而是将其与海南公司并在一起，称为“海云区域”。但今年，两家公司的业绩已经独立分开，云南公司的业绩不再并入海南公司，归其原因，也是云南区域销售的向好，已可独当一面。

2018年以来，云南楼市愈演愈热。2018上半年，昆明市新建商品住宅价格同比上涨11.1%，且昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动，接近一线城市水平，明显高于西南地区各周边城市，处于房地产快速发展阶段。

云南另外两个热点城市大理、西双版纳的楼市也同样进入了快速通道。据央视《经济半小时》节目报道，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始飙升，从每平方米4000多元，3个月时间就涨到接近翻倍。今年海南限购政策发布以来，西双版纳的房价更是飙升过万，销售价甚至达到了每平方米2.5万元，但即便如此投资客依旧络绎不绝。

而在大理，一个2017年10月开盘的项目，当时均价为每平方米9000元，随着昆明至大理城际铁路开通日期的日益临近，该区域的房价持续走高，6月时的均价已达每平方米1.3万元，且好楼层、好户型的观景房单价甚至超过了每平方米1.7万元。半年时间里，单价每平方米涨了4000至8000元，涨幅达到了50%以上。在今年5月时，大理的房价均价甚至已经超过了省会昆明。

市场的火热向来是把双刃剑，在这样的涨幅之下，调控必然到来，甚至逐步趋严。

7月1日，昆明在3月“限售”+“认贷”的调控基础上，进一步规定在主城五区和三个国家级开发（度假）园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

同日，在6月7日景洪市（西双版纳傣族自治州首府）限售令（新购商品房满2年才可交易）的基础上，西双版纳进一步整顿房地产市场，提出将在下属各县市、园区实施“一城一策”，对商品房屋销售和购买采取限制购买数量、购买资格及交易条件等措施，稳定房地产市场。

7月9日，大理印发稳定商品住宅市场的通知，规定自申报预售价格备案之日起6个月内，每月实际销售均价不得高于已备案预售价格。预售价格6个月后方可申请调整，且每次上浮不得超过6%。

7月16日，云南省普洱市发布限购政策，要求非本市户籍居民限购一套用于自住的商品住房，在普洱连续缴纳社保或个税满12个月的，可购买第二套商品住房，且不得通过补缴等方式。同时政策还规定，取得不动产权属证书满2年后方可上市交易。

一个月内4市出台（进一步收紧）调控，看似大动干戈，其实并不苛刻。从调控力度来看，云南的调控力度中，版纳和大理出台的楼市调控政策均刻意避开外地人限购的问题，调控力度相对小，限售的年限也并不算长。反观普洱，楼市并无版纳、大理火热，但调控力度却比版纳和大理更大，与省会昆明的调控力度相当。

从市场反应来看，云南几市对调控的反应迥异。据景洪市房地产交易数据显示，今年7月1日至7月27日，景洪市新建商品房均价7628元/平米，环比下降18.2%；新建商品住宅均价6543元/平米，环比下降29%；存量商品房均价环比下降12.49%，存量住宅均价环比上升1.42%，景洪市房价首次出现下降拐点。

而昆明，则越调控越涨价。从8月15日国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格指数来看，昆明7月的新房环比6月上涨2.9%，同比去年7月上涨14.7%，同环比涨幅均创下年内最高。而二手房亦是如此，环比上涨了2.3%，同比上涨了10.3%，也都为近年来的新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，海南房地产市场收紧以后，很多需求开始进入了云南市场，尤其是云南部分旅游资源相对好的、房价相对便宜的市场。此外，周边市场类似贵阳等市场过热，也会引起部分需求进入到云南市场。短期内如此集中地出台调控政策，是云南省当前市场过热、政策管控趋严的一个信号。预计未来云南包括昆明、大理、丽江、香格里拉等区域的购房政策还将继续收紧。