楼8| 王锋：未来继续深化深圳楼市调控的八点建议

8月29日，2018中国深圳国际房地产业博览会在深圳会展中心9号馆拉开帷幕。中国（深圳）住房租赁产业展主题论坛上，深圳市房地产研究中心主任王锋博士为大家分享了深圳市房地产市场形势与长效机制八点建设。具体如下：

从今后3-5年来看，深圳楼市供求紧张的局面仍将存在，楼市投机炒作易回潮，房地产市场仍然面临发展不稳定、不平衡情况。为此，深圳应结合自身实际，采取短期和长期相结合的措施，继续加强调控，加快长效机制建设，实现楼市长期平稳健康运行。长效机制不是对于现在的短期调控的否定，它是把现有的短期措施跟今后长期的经济、税收、法律手段进行有机结合，一旦房地产市场平稳，一旦经济手段和法律手段能发挥作用，现在的短期行政措施可以逐步退出市场，这才叫合理的长效机制。

一是坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续加强调控。

在国家金融、税收、立法，特别是房产税手段还没有出台时，还没有对房地产市场进行有效稳定的情况下，深圳还是要继续坚持限购、限价、限贷、限售政策，对土地出让要坚持“双限双竞”方式，同时加大“只租不售”居住用地的出让，发展租赁市场。对于房地产市场规避调控政策、高价楼盘炒作等新情况、新问题，相机出台“补漏洞”措施，继续稳定房价，抑制楼市“泡沫”扩大。房地产市场以后如果出现新问题，比如现在租赁市场出现了很多乱象，一样要加强调控。

二是多途径加大住房供给。

贯彻落实建房（2018）49号文，推动城市总体规划调整，提高住房用地出让比例。住建部49号文提出将住房用地占城市建设用地的比例提高至25%以上。现在深圳的情况是居住用地的比例达不到25%从规划的法定图则也能看出来，法定图则覆盖的居住用地范围是20%，还是存在问题，所以我们还是需要通过城市总规的制定，通过规划的合理调整，腾挪出大量的居住用地，达到25%的要求，进一步促进住房市场供求关系的稳定。

三是进一步深化住房制度改革。

结合我市居住用地紧张、人口流入快等特征，加快出台并落实市政府“1+N”文件。1+N的1，即深化住房制度改革，多主体供给、多渠道保障、租售并举住房制度的若干意见，提出将来人才住房、安居住房、公共租赁住房的用地供应达到60%，建设量也要达到60%，以后深圳的住房结构可能会发生变化，以前商品房和各种人才保障房相比，大概是8：2，后来是7：3，后来是6：4，商品房在逐渐减少，现在要倒过来，商品房占40%，各类人才保障房占60%，而且这是未来17年的整体发展导向，住房结构出现调整。

四是大力培育发展住房租赁市场。

深圳一千多万套存量住房中，73.5%是租赁住房，在深圳的2100万人口中，80%人要靠租房，租赁市场是关系深圳民生的重大领域。房地产市场只是炒炒房价，毕竟是少数人买，租赁市场一年在租的人差不多是一千五、六百万人，涉及到近800万套房，跟房地产买卖市场不是一个等量级，如果这个市场出现了不稳定，出现了投资投机，出现了价格疯涨，社会底线就会出现问题，租赁市场政策要研究好、研究透。最近我也在调研租赁市场，发现了一些问题，比如最近租赁市场出现哄抬租金，企业进村后租金出现翻倍上涨，一些金融资本介入租赁市场，租赁市场出现金融的过度化、资本的过度化。深圳目前从事租赁的机构一下子达到500家，房地产企业搞了二、三十年才900家，这么多企业进入租赁市场，抢占房源，市场肯定乱象丛生，最近一些中介机构和租赁企业在网上发布的房源是假的，我的长租公寓两千元，你先交五千，付两千，其他三千作为押金放在这儿，过一年后返给你。等到租户真正住进去之后，第一个月收两千，后面全部收五千一个月。租赁市场这么大的量，关系到这么多老百姓，特别是一些企业进入到城中村，把原来的低收入租客赶跑，这对于社会稳定非常不利。所以深圳要加大对租赁市场的整治力度，推出稳租金商品房，要对租赁市场乱象进行整顿，这都是目前租赁市场发展需要出台的当务之急的政策。

五是综合利用市场监管、金融、税收、立法等手段加快建立长效机制。

为落实国家加快建立房地产长效机制的部署，要充分发挥“三价合一”政策在房地产、银行、税务等部门综合调控积极作用。解决部门条块分割、调控效率低、调控效果差等弊病，综合利用市场监管、金融、税收、立法等手段加快建立长效机制。此外坚持差别化住房信贷政策，长期实施“认房又认贷”；加快建立政策性住房银行，支持广大居民家庭住房消费；完善房地产评估价制度，坚决打击“阴阳合同”、“高评高贷”，并未国家房地产税开征奠定实施基础。

六是完善房地产市场监测预警系统。

我市自2002年开展“深圳房地产市场预警系统”建设以来，已形成市场预警、价格监测、政策仿真德国多项房地产市场监测预警技术手段，构建了覆盖广、层次多、实时性强的市场监测体系，获得国家、省、市高度肯定。下一步，要进一步完善即有的房地产市场监测预警系统，加强房地产调控技术保障，为房地产市场精准调控提供可靠依据。

七是大力整顿规范房地产市场秩序。

继续严厉打击房地产市场违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为；继续保持房地产市场高压严查态势；继续加强舆论引导、加强预期管理，进一步完善住房销售网签备案制度，定期发布市场权威信息，加强房地产调控政策解读，严厉打击利用网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假消息。

八是加快“深莞惠实验区”开发建设。

深圳今后即使再提高居住用地的规划比例，也不过是5%，对全市来说，一千平方公里建设用地，提高5%也就是50平方公里，只能解决十几年的问题，将来深圳发展二十年、三十年、五十年，居住用地到哪儿找？即使50平方公里都很难找，我们自身的空间很难再扩大。鉴于我市土地资源极度紧张，包括住房用地在内等各类用地基本枯竭，希望得到中央、广东省的支持，借助粤港澳大湾区建设“深莞惠实验区”开发建设，并通过实施“深莞惠”区域房地产市场一体化调控，稳定区域房价，拓展深圳产业用地空间和居住空间。

王锋提到深莞惠一体化，认为三个城市能合并最好，合并不了，就在三个城市周边划出一块像深汕合作区这样的区域来，给深圳扩大空间，也带动周边城市一体化发展。当然不一定只是为了居住，要从综合考虑，以产业发展为龙头，带动居住发展，也带动三个城市共享基础设施、交通设施、公共设施，对三个城市都是利好。