顾村新房市场 | “帝王盘”接棒同走“中式风”，房价趋势成谜

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一个在地产圈摸爬滚打12年的小伙伴

8月27日，宝山顾村板块中国铁建青秀城开盘选房，总共72套房源，结果剩余16套左右。而十几天前，一条马路之隔的金地天地云墅开盘，412套房源曾吸引了458组客户认筹。

中国铁建青秀城销控表

两盘的客户认同差异在哪里呢？

另外，在金地天地云墅、中国铁建青秀城之后，顾村新房市场将由央玺、信达泰禾上城院子两个2016年的“帝王”盘接棒，板块房价是否还能如现在这般“刚需”？

今天，房姐就和大家聊聊我眼中的顾村板块，及板块里的这些盘。

顾村板块区位图

提起顾村，想必大家都不陌生。因为依托顾村公园，板块特色十分明显，自从地铁7号线的建造及通车引爆了板块楼市后，一直是刚需购房者关注度比较高的一个区域。

一方面轨交7号线与原有的1号线，大大缩短了出行的距离，另一方面，板块内中小户型居多，相对较低的房价与刚需预算十分匹配。此外，品牌房企的入驻，周边配套的完善以及顾村公园这个“上海绿肺”的存在，使得顾村板块的宜居性已经大大增强。

近来，上海2035规划中，顾村划入主城区，也让购房者对更多商业、教育、医疗等配套资源的落实充满了期盼。新的轨交15号线的建设推进，也带来新的潜力预期。

顾村板块新房位置图

不过，目前板块内在售一手住宅房源较少，除了本月新开盘的金地天地云墅、中国铁建青秀城，再就是央玺、信达泰禾上城院子两个预计下半年会取证的全新盘，以及旭辉依云湾三期在建房源。而在位置上看，它们又相对集中，大约在半径3公里的一个圈里。

但是，因为开发商、拿地时间与成本、产品定位等等的不同，各项目之间有着不少的差异，也感受着不一样的市场冷热。

已开盘：金地天地云墅、中国铁建青秀城

天地云墅、青秀城基本信息对比

此次开盘，对两个项目而言，都是最后一批房源，装修都为毛坯，价格方面金地天地云墅略高于中国铁建青秀城。不过，与项目上期二手房持平的价格，尤其是更实用的户型，让金地天地云墅这一期在市场上明显更受欢迎。

天地云墅、青秀城户型对比图

当然，早于中国铁建青秀城开盘，也抢占了先机。8月月初和月底的楼市行情，已经有明显不同。

中国铁建青秀城实景图

中国铁建青秀城毛坯样板间

据案场介绍，中国铁建青秀城目前剩余房源，大多集中于4层、5层。相较于其它楼层的实用空间，比如1楼的花园、地下室，这两层的性价比要差不少。

待开盘：央玺、信达泰禾上城院子、旭辉依云湾

央玺、上城院子地价对比图

两者同为“帝王”

2016年6月1日，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块（信达泰禾上城院子）最终由信达以58.05亿总价拿下，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%。

2016年8月17日，宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块（央玺）被建发中粮联合体以67.9亿元价格拍下，楼板价53727元/平方米，溢价率115%。

两者同为闽系“中式”

信达拿下地块后引进泰禾集团，产品定位“院子”系，希望借助泰禾在打造高端楼盘上的经验和较为成熟的产品线，来获得相应溢价。我们看到，信达新江湾“帝王”也是同样的操作。

而建发中粮联合体地块，由建发房产开发操盘，同为闵系开发商的建发，也以“中式风”见长，央玺同样被打造为“中式”风格建筑。

信达泰禾上城院子实景图

信达泰禾上城院子展厅

信达泰禾上城院子售楼处尚未开放，目前在顾村公园地铁站设有展厅，据介绍，项目预计会在11月左右开盘。

央玺实景图

央玺售楼处实景图

央玺售楼处已经开放，外立面也呈现出来了。不过，对于购房者普遍关心的房型、价格，目前都是待定状态。

房姐觉得，就目前就顾村一手房的价格体系来看，开发商想拿5万元/㎡以上价格，基本上是不可能的。但是，信达泰禾上城院子不卖到5万元/㎡，肯定是亏本的，而央玺肯定要更高的价格才能保本。所以我们看到，信达泰禾上城院子和央玺这两个楼盘开盘的时间节点拖到现在，基本上是顾村新房已经全部卖完的一个档期。

相比这两个全新盘，另一个待售楼盘——旭辉依云湾，可以说是老树新开了。

旭辉依云湾前期实景图

据资料，旭辉依云湾大约从2007年开始开发，到如今也10多年的时间了。

现在在建设中的是三期房源，根据规划，总户数约1055户，车位数约869个，其它信息目前待定。

后续地块：顾村老集镇“城中村”改造地块

顾村在出让两大“帝王”地块后，直到今年的8月9日，才又挂牌一土地用途为普通商品房的地块。它位于顾村老集镇，最终由上海顾华房地产开发有限公司（大华集团）以底价427822万元拍下，折合楼面价约21000元/㎡，溢价率0%。

大华新拿地块实景

该地块为城中村旧改项目，据青秀城项目销售介绍，实景图中可以看到在建的为顾村新体育馆，建设单位也是上海顾华房地产开发有限公司。

大华地块、信达泰禾上城院子距离图

另外，因为该地块与上文提到信达泰禾上城院子直线距离大约在400米以内，甚至一度引起顾村地价两年几近腰斩的热议。不过，事实上，“大华这个地块不像表面上看起来这么便宜，因为这幅地块是城中村改造项目，之前也付出了很多动拆迁的成本和代价，我预估大华这块地的楼板价也是要超过3万元/㎡的。”克而瑞上海机构土地事业部总经理万寅升如是表示。

相比一手房，顾村板块内的次新房就比较多了，有保利叶语、保利叶上海、绿地公元7号、青秀城及金地云墅前期等，品质较好、配套较成熟，总价相对偏低，吸引了很多改善置业者及上海本地人。

此外，顾村是动迁安置基地，上海户籍自住人群大量导入，增加了区域生活气氛，二手房成交活跃，楼盘价格还在缓慢上升中。

飞机飞过实景图

有一点，需要注意的是，由于靠近大场机场，顾村有些楼盘处于飞机航线下。在路口等车的短短几分钟，就有看见两、三架飞机低空飞过。

-End-

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