折合11万/平米！朝阳大望路拆迁补偿全解析！

转自北京拆哥微博~

朝阳区大望路的北京铁路局拆迁项目酝酿启动。本文会通过深入浅出的讲解，给大家勾勒拆迁补偿的全貌。基础知识还是需要的，所以列出四个公式。此外，再次提示各位“两限房”在上市交易时，须缴纳35%的差价收益款（成交网签价-购买价格）。

地块位于朝阳区百子湾路27号，东临东四环路，南临百子湾路，西临西大望路，北临京秦、京哈铁路，总用地约14.6公顷。这里曾经是一片北京东站的铁路货场用地。

拆迁的缘起，则是北京铁路局的住房保障计划。2012年前后，铁路局提出了用地规划调整，把原先停用的货场腾退，改建为保障性住房。目前来看，三处安置房的产权性质应为两限房。

西大望路回迁房效果图，东侧为东四环路

幸亏新的北京东站实质定址于城市副中心。西大望路的老北京东站，如果要修建大型枢纽，也不会有这样回迁的利好了。

中国铁路的长期负债数额稳中有升，截至2018年3月底，负债总额为4.32亿元。棚改货币化其实也在分门别类、审慎推进。在这样两个大背景下，北京东站拆迁项目可谓别样的幸运儿。

大家都知道，在西大望路南段，真正能卖上高价的二手房，都是诸如珠江帝景陈经纶学区（9.5万元/㎡）、广渠·金茂府土豪大平层（14万元/㎡）。那么东站这块的老旧房拆迁，在公允价值上，能否赶上他们？

东四环南段第一豪宅——广渠金茂府，仅与地块相隔1个街区

拆哥为你抽丝剥茧，条分缕析——

l 公式一：全部拆迁款=拆迁补偿款+各项奖励款

北京的拆迁基本上都遵循“先给钱，再买对接房源”的原则。也就是说先按政策给拆迁款，然后再让你用拆迁款购买对接的外迁房源或者本地回迁的房源，多退少补。

l 公式二：剩余拆迁现金=全部拆迁款-对接房源购房款

问题的关键在于，拆迁户能够极低的“结算价格”购买对接安置房源。这个“结算价格”实际上一个超低的折扣，包含了巨大的隐性拆迁补偿。

因此，按照一套48㎡的一居室老房为例，进行测算。根据《征收补偿方案》的征求意见稿，一共有3个方案可供选择：方案一：原地回迁，给1套；方案二：通州门头沟各1套；方案三：门头沟给2套。

l 公式三：两限房当前公允市值=购买原值+溢价款*65%

两限房其实满五年才能上市交易，难以“高评高贷”。所以，按照同类地段的市场情况，进行科学评估2018年8月这个时间点的价值，并且模拟在此时此刻出售，缴纳完35%的差价款之后，拆迁户真实持有的资产（剩余差价的65%）：

1. 原地回迁大望路：可以参照周边后现代城的二手房价（72000元/㎡），可认为当前两限房市值为63000元/㎡。（卖给拆迁户是每平米30000元）

2. 外迁通州：位于通州西站附近，副中心的西大门。参照目前两限房龙湖大方居的情况，当前市值为38500元/㎡。（卖给拆迁户是每平米14000元）

3. 外迁门头沟：位于现在门头沟火车站，南侧便是中昂时代及门城第一豪宅——华远·裘马四季。当前两限房市值估为325000元/㎡。（卖给拆迁户是每平米12000元）

测算表

测算下来，三种购房方案对应的拆迁后两限房房产市值分别为453万元、402万元、446万元。这三个总值除以48㎡的被拆迁面积，则真是持有的房产总市值，折合单价分别为9.4、8.4、9.3（万元/㎡）。

l 公式四：拆迁后资产市值=剩余拆迁现金+对接房源市值

目前，补偿方案尚在征求意见稿，评估值也未给出。不过可以根据经验，一般情况下，剩余现金暂按1.8万元/㎡估算。

加上这每平米1.8万元，则可知这三个数值分别为11.2、10.2、11.1（万元/㎡）。

在大望路，铁路局老房的房价无论如何也卖不到11万元/㎡。综合三个方案，北京东站项目公允的拆迁补偿市值，是可以轻松超过珠江帝景的，但却难以望广渠·金茂府之项背。

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