大成研究 | 土地交付标准在房地产开发中的重要性探析

导读

土地的交付是房地产项目得以启动及顺利开发的前提，若因交付的土地存在问题导致项目开发障碍而延期，不仅会使土地受让方产生巨大的资金成本损失，也有可能因为土地闲置而产生其他的诉讼纠纷。笔者从开发单位角度出发，对土地交付标准在房地产开发中的重要性进行了探析。

一 土地交付的含义及标准

（一）土地交付的含义

土地交付一般是指土地出让方或转让方将具备出让或转让条件的土地以双方合意的形式移交给受让方的交接过程。

（二）土地交付的标准

1、出让土地的交付标准

根据《闲置土地处置办法》第二十一条规定，“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（1）土地权利清晰；（2）安置补偿落实到位；（3）没有法律经济纠纷；（4）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（5）具备动工开发所必需的其他基本条件。因此， “净地”交付是政府供应土地所应达到的基本条件，开发单位应在参与土地摘牌的过程中，对土地现状及遗留问题进行全面的风险评估。

开发单位通过招拍挂取得目标土地的使用权，与政府签订的《土地出让合同》会就土地交付标准进行相应的约定。实务中，由于开发单位相对弱势，虽然《土地出让合同》明确载明了拆迁未完成、争议纠纷未解决等未尽事宜，但开发单位支付土地出让金的时间条件往往并非以政府处理完这些未尽事宜为前提条件。因此，很多情况下开发单位付款后被交付的依然不是“净地”。此时，如果目标土地上存在的建筑物、构筑物的性质严重影响待开发项目的商业价值，或未拆迁的面积严重影响项目启动，且长期得不到解决，则目标土地是否要继续开发、利润回报指数是否达标等都是必须要重新审视的问题。

因此，“净地交付”对于开发单位而言非常重要。

2、转让土地的交付标准

根据《城市房地产管理法》第三十九条，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”因此，开发单位无论是以资产收购还是以股权转让的形式受让土地使用权，都应该严格以该法定的土地转让条件为基本交付前提，对目标土地的土地出让金缴纳情况、办证情况、开发投资额度、土地是否闲置等情况进行严格的法律及财务尽职调查，避免因不符合法律法规的转让条件出现逾期付款违约责任、项目无法顺利开发等情况发生。

实务中，虽然有一些特殊地块（如土地地理位置优越，商业价值高，但现土地使用权人一直缺乏资金及项目运作能力等）不满足《城市房地产管理法》第三十九条的转让条件，但是也有开发单位愿意与出让方签订土地出让合同，以获取土地的开发权。此种情况下，就算目标土地符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的基本转让条件，目标土地上仍然可能存在未处理完的拆迁等它项权利。若开发单位在决定签订土地出让合同之前，不对土地上的未尽事宜与出让方、政府形成明确、合理的解决方案，也将很难推进开发进程。因此，开发单位必须与出让方严格约定土地的交付标准，最大限度减少因土地交付存在问题而产生开发障碍。

综上，笔者建议房地产开发单位务必要重视土地的交付标准。

二 土地交付的形式

我国法律法规并没有对土地交付形式作明确的管理性规定，在实务中，市场主体往往会根据土地现状、权证办理情况、税务筹划等因素对土地交付形式作出约定，来作为合同载明的交付标准。常见的有如下三种形式：

（一）形式交付

形式交付即通过实地踏勘土地、验收红线坐标各拐点，核定无误后书面签字确认，如签署《建设用地交地记录表》等形式来确定土地交付。此种交付方式最直观最易操作，只要双方签订交地手续即表明土地已经交付。但往往会出现的问题是，即使签署了交付文件，可能由于土地上存在未尽事宜要处理，开发单位无法快速实际占有土地及行使土地上的相应权利。

（二）转移占有交付

转移占有交付即土地经一定书面形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。此种交付方式的优点是可尽快进行开发建设，缺点是若土地上存在它项权利，有可能会变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了开发单位，开发单位存在停工、人工费损失等风险。

（三）登记公示交付

登记公示交付即取得土地使用权证书后即视为交付。此种交付方式的优点是可以及时确定不动产的法定权利状态，但此种保守的交付模式也往往意味着开发商需要接受出让方或转让方的一些限制性条件，可能影响项目的开发进度。

土地交付的形式属于合同意思自治的自主性约定，虽然不属于法律规定的管理性程序，但合同主体依然可以就土地交付的程序性条款设置相应的限制性条件，以促成交易达成。比如，收购方以收购股权的形式收购土地时，100%股权的成功过户登记并不代表收购方收购目的真正实现，此时，收购方可以要求部分股权转让款以合同约定的土地交付标准实现为支付条件，以此来督促被收购方积极协助收购方处理目标土地问题。

三 土地交付的风险防控

笔者认为，开发单位可通过以下方式最大程度规避土地交付中的风险：

（一）在交易合同中，严格遵循土地的法定出让、转让条件，同时，将土地的交付标准与付款条件挂钩，最大程度规避土地遗留问题；

（二）若通过协商，无法将交付标准与付款条件挂钩，则针对目标土地目前的未尽事宜约定明确的处理期限及违约条款，以确保在主张继续履行合同的同时，尽可能减少实际损失。

（三）对于以收购股权的形式收购土地的项目，收购方不仅应该将支付股权款的条件与土地交付标准紧密挂钩，同时，还要对转让方股东的退出条件在合同中予以限制，以促使转让方股东全力配合收购方完成收购。

（四）根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条，“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。”开发单位若决定解除《土地出让合同》，则开发单位应该在土地“形式交付”之日开始，对目标土地上的状况进行公证，以便于顺利行使合同解除权。

综上所述，土地的合法合规交付是项目得以顺利开展的重要条件，重视土地交付标准，设计合理的交易条款，方可为项目的顺利开发保驾护航。

【编辑：聂诚臣，校对：王金奎】

作者简介

邹丽敏

北京大成（武汉）律师事务所 律师

专业领域：公司治理、投资并购

邮箱：limin.zou@dentons.cn

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