行业竞争日趋激烈，商业地产如何跑赢“最后一公里“

随着国家经济的快速发展，郑州作为国家级中心城市、全国最大铁路运输枢纽俨然成为了中原地区经济发展的领头羊。积极响应党中央所提出的“一带一路”政策，大力发展中西部经济。

据数据统计，郑州写字楼去化率为42个月，商铺供应量供求比为1.7，去化率更是高达113个月。在2017年5月份，就有三家大型商场闭店，其中给我印象最深的当属位于人民路二七商圈的百盛广场了。

在郑州经营了12年的大型商业广场百盛广场于2017年5月31日晚画上了句号，它承载着太多老城区居民和一代年轻人的记忆，在闭店第二天还有老客户在门口等着开门。至于其闭店的原因究竟是来自于二七商圈的竞争压力还是来自于电商的冲击，我们不得而知。

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在这个背景下，郑州的商业地产和社区商业如何找到一个最为完美的突破口：是将实体商业彻底取缔，全力发展线上商业？还是将线上线下相融合，如何发展社区商业成为了我们的主要讨论话题。

前两天有幸参与了一场国际化的商业经济财富论坛，论坛就改革开放三十年来中国经济的发展趋势及商业走向进行了深刻的解说分析，使我受益匪浅。

这次财富论坛邀请了国家统计局总经济师兼新闻发言人、中国商业联合会副会长姚景源；亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波。

他们分别以宏观趋势、城市发展、商业经济、社区商业四个主题发表了主题演讲及各自见解，从各种角度分析了国家经济的发展和郑州这座城市的经济价值及发展前景。

国家经济近三十年来的发展史，就像我们对吃的三个阶段，从解决温饱阶段到吃好阶段最后再到如今的生活改善阶段，唯一不变的就是对吃和住的追求，想发展商业经济，就需要准确的把握好当前时代社会的主要矛盾，明确了解需求才是社会商业经济的主体。

确实，现在人们已经到了吃好住好的阶段，房子最能体现出人们对美好生活的向往，同时对生活与住宅的品质要求越来越高，不再只满足于单纯的学区房、邻铁房，更多的是在乎房子周边的配套设施，商业是否齐全，交通是否便利。

改善性住房，顾名思义是不满足于刚需房而形成的一种更加成熟的商业地产。它应该满足最基本的舒适性（宜居）、功能性（生态），其周边配套设施齐全，更适合居住。而功能性商用物业，如何作为商业经济的载体来更好的配合人们生活呢？

对于城市发展中的商业地产，我们要看到人口红利将带来的商机，结合现阶段国家提倡提高内需的总体经济要求。拿郑州来说，城市拥有近1个亿的消费人群，而这1个亿将是城市发展商业经济最为宝贵的财富。

以前，商用物业只是作为住宅楼下的小商铺，没有统一的规划，购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。

在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态，不利于提升社区品质和形象。

现在越来越多的开发商意识到社区商业不能放任不管，不但要经营出特色，还要靠其提高品质；而要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，先租后售或只租不售是充分条件。

必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售，将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，集群效应可以给经营者带来流量，并且在提升租金的同时保证后期销售的增值性，也更能保证投资者可以得到一个可观的投资回报。所以，社区商业在未来一定会成为一种趋势来推动商业经济的发展。

放眼前几年，郑州的10万方、8万方的城市级SHOPPINGMALL地标层出不穷，但现在随着电子商务产业对实体商业的冲击，人流量的不足及实体商业种类的不足，这种大型综合体项目越来越少。

而懒人经济、孤独经济为当前时代的生活方式，90后更是作为新晋主流消费群体，他们势必要影响到整个商业经济模式的转变。都市年轻人忙完一天的工作回到家就宅起来，不愿意逛街甚至出门，从吃的到穿的在网上全部搞定。

但到商场一看，依旧是吃饭需要排号，只不过换成了更为便捷的手机排号，而四周跑的到处都是外卖员快递员，可以看出电子商务与实体商业之间并不存在矛盾，已经是趋向于高度融合的状态。

在电子商务与实体商业之间，不存在谁把谁打败的说法，只有更多的去融合才能得到更好的发展。他形象的把商场比作可以治疗他老伴儿疾病的医院，一不舒服只要到商场逛个街马上就好。他说到实体商业给人带来的是购物和消费的乐趣，而电商给人带来的则是选择，麻木消费看到的只是一串数字，更多则是让人们的生活状态变得更加慵懒。

不可否认的是上海所有商场一年的销售额还不及淘宝双十一一天销售额的三分之一，连街边的小摊小贩都随身背着二维码，所以要想实体商业不被打败，只有大家都在运用手机新科技支付手段的前提下，发展新零售、新营销利用更多有趣的因素来吸引流量才能实现实体商业的可持续发展。

最后相比于物流的不及时性，社区商业的通达便利性更显优势，宅在家里打开手机app附近什么都有，外卖十分钟甚至五分钟送达家门口；出门即商场，在家门口便可完成一站式主题购物体验，满足一家老小对生活的所有需求，才能将电商完美的转化为实体零售的新道路。

在大环境日益严峻的形势下，郑州的社区商业发展如何呢？接下来我们就来盘点一下郑州具有特色的社区商业：

惠济区

惠济万达广场

恵济万达广场作为首个入驻惠济区的社区商业地产项目，填补了惠济区无商业的空白，总建筑面积19万平方米，是根据市zf统一部署，经河南省发改委批准设立的郑州中心城区五大特色商业区之一。也是大连万达集团在郑州继中原、二七万达广场后开发建设的河南旗舰项目。

周边楼盘

碧源月湖：项目位于东风渠以东，文化路以西，开元路以北，大河路以南区域。

拥有300亩中央公园、4.5万㎡湖面的月湖、万达广场、主题式情景商业街、惠济区人民医院。最终这里将打造成以文化娱乐为引擎，以休闲商业为依托，以社区生活为配套，聚焦旅游娱乐、休闲商业、文化创意三大核心功能的中原首席文旅商业区和都市休闲娱乐目的地。产品类型包含花园洋房、大平层、复式的低密住宅。

均价：15000-16000元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

万科民安云城：项目位于新兴街南、金河路西，民安负责拿地、万科负责开发的项目，后期物业为万科物业，物业有保障，东侧为惠济区特色商业碧源月湖、万达广场及惠济区人民医院，惠济区实验小学；项目周边地铁2号线金河路站，交通比较方便，周边配套相对比较成熟。

均价：15500-16500元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

美景万科广场

美景万科广场位于文化路与英才街交叉口西南角，总面积约7万平方米，项目依托周边环境和便捷交通，通过露天庭院、屋顶花园、SHOPPINGMALL露台三个层次的立体绿化，营造自然优美的购物环境，吸引消费群体，提升场地内部活力，打造“一站式”体验型购物中心，让人行走在“自然”中，玩在“自然”中，购在“自然“中。

美景麒起城作为万科广场的社区配套，项目涵盖美宅、精装公寓、商业中心(美景*万科广场)等多种物业，地理位置优越，环境宜居、配套醇熟。规划中的地铁2/7号线双线交汇，瞬间畅达全城；社区内配建有幼儿园，市政规划惠济区文化路小学、惠济区实验中学；项目周边环境优美，适宜居住，不仅有贾鲁河东风渠双河环抱，沿河公园，社区内更有近3万方市政中央公园。

均价：14300-15600元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

金水区

国贸360广场

郑州国贸360广场是郑州主城区地标，位于农业路和花园路交汇处，以48万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。共有住宅、写字楼、商铺三种物业类型。

其作为郑州最为成功的社区型商业，定位是“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功能于一体。

区域内郑州市动物园、学校、医院等各种配套齐全优越，业态基础深厚，日常生活、休闲、健身、娱乐、求知、交际等等城市生活、娱乐功能一应俱全，具有24小时城市功能。

曼哈顿广场

郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米。

均价：17390元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

周边楼盘

融创金林金水府：金水府位于金水路与未来路两大城市主轴，具有成熟的城市资源配套。地铁1、3、4、6号线，生活设施齐全。周边教育：贝斯特幼儿园、纬五路小学、未来路小学、市8中分校等。周边公园：紫荆山公园、人民公园；医疗配套：省人民医院、中医学院第三附属医院。

均价：18900元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

高新区

朗悦公园茂

朗悦公园茂作为高新唯一一家商业综合体，位于雪松路与翠竹街交汇处由家庭茂、儿童茂、潮流茂三大主题购物场馆组成的体验式购物中心，被科学公园、中心广场、莲花公园、莲园四座主题公园围合，打造生态购物新体验。主要针对年轻消费客层和以家庭为单位的消费主体，可谓年轻而富有活力的区域型主题商业。

周边楼盘

朗悦公园道1號：项目占地约1000亩，总建面约220万方，整个项目由北里、大里两个地块组成，规划有品质住宅、集中商业等，项目周边多所中小学。

均价：约15800元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

谦祥万和城：项目东起长椿路、西至月季街、北接新龙路、南至莲花街。项目总占地461亩，总建筑面积约128万方，项目总体规划建筑40余栋，由A、B、C、D、E五大地块组成，涵盖高层住宅、大型商业、写字楼等多种物业形态。

均价：14000元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

华强城市广场

华强城市广场位于中原区秦岭路与五龙口路交叉口向北300米路西，占地面积99336平方米，建筑面积397344平方米。华强城市广场是深圳华强集团进入郑州开发的第一盘，集合华强集团商业与住宅的开发经验，打造集合shopping mall、风情商业街区、甲级写字楼、品质公寓、高尚住宅于一体的城市商业副中心。

均价：平层公寓9786 元/㎡ ；LOFT公寓 12000 元/㎡ （具体售价请以售楼部为准）。

中原区

中原万达广场

作为万达集团在郑州投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。

规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。用地分南北两个地块。北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%。南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡，总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋(共16个单元)高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。

二手房均价：17500元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

锦艺城

锦艺城是集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的区域型商业中心，为郑州西区首个100%自持产权全业态Lifestyle Mall，规模达到30万㎡，位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口，是西区传统商业中心。周边人口密集，交通便利，BRT、地铁站近在咫尺，十多条公交线路四通八达。三大公园、顶级名校互助路小学进驻。

周边楼盘

领创天誉华庭：项目总建筑面积约25万㎡，由10栋高层组成， 车位配比1:1.1，高标准的车位配比，满足业主生活需求。户型面积47-118㎡，涵盖一房、两房、三房，户型讲求南北通透、全明设计，追求空间“0浪费”，可谓户型中的经典。

均价：15500元㎡（具体售价请以售楼部为准）。

六合公寓：项目位于建设路与秦岭路交汇处，面积段37-69㎡，六合公寓为地铁上成熟商圈市场新领地的白领公寓。周边有郑上路小学、郑州六十六中、郑州十六中、郑州十九中、郑州一中，郑州市实验幼儿园郑上路园等，周边拥有中原万达广场、西元国际广场、王府井百货、大商超市、项目内规划有12万方商业。

均价：公寓13500 元/㎡；住宅14000 元/㎡ （具体售价请以售楼部为准）。

二七区

二七万达广场

二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，也是二七区政治、经济、文化的核心位置，拥有绝佳的地段优势，这里BRT，数十条公交，一应俱全，规划的地铁五号线和七号线交汇于此，地铁的开通将让周边更加繁华。

二七万达广场坐享二七区丰富的教育、金融、医疗、交通、商业、公园等社会资源。总建筑面积62万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。

二手房均价：20000元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

升龙城

升龙城位于郑州市二七区航海路以北，淮河路以南，嵩山路两侧，规划有五星级酒店、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态。

升龙城总占地面积700亩，总建筑面积约280万平方米。共12块地，由56栋100-150米超高层建筑组成。是二环内规模最大、地块最集中的大型城市综合体。集购物消费、餐饮娱乐、休闲健身、商务办公、星级酒店、价值人居等于一体的多功能、全业态、复合型超级商业街区。

均价：升龙城·壹公馆房源建面约40-61㎡公寓处于咨询中，具体开盘时间、价格待定，详情以售楼处为准。

亚星观邸（锦绣山河）

锦绣山河项目是集居住、商业、商务和公共活动中心为一体的综合型国际社区。锦绣山河项目位于郑州市二七运河新区，南水北调与嵩山路交汇处，北邻南水北调运河、西邻金水河发源地。项目规划用地面积1783.5亩，总建筑面积约182.3万㎡。共分为四大居住组团，主要以高档宜居住宅为主，辅以公寓、写字楼、酒店、生活广场、商业街等多种物业类型。内部规划有11所教育配套：中学2所、小学3所、幼儿园6处。拥有两水三带五大公园及一个后花园。

均价：loft公寓12500元/㎡；高层18000元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

管城区

鑫苑时代广场

鑫苑时代广场位于紫荆山路与南三环交汇处，作为集购物、美食、休闲、娱乐于一体的商业中心，鑫苑时代广场规划建面约7万方集中商业，9条风情商业街，涵盖时尚购物中心、星级影院、儿童乐园、环球美食、KTV、亲子教育等丰盛业态，建成后将满足消费者“吃喝玩乐购”一站式生活需求，南城都会人气所至、潮流所向，繁华不打烊！

周边楼盘

鑫苑国际新城：总占地近千亩，建成后总体量将近420万方，规划打造成由高档住宅，风情商业步行街、集中式商业中心等业态组成，集住宅、商业、教育、医疗、购物、休闲娱乐、主题公园多功能为一体的社区。

周边配套综合商场：橄榄城都市广场、福都购物广场大型商超，二七万达广场，橄榄城都市广场，富田购物广场。 周边景观：双秀公园、郑新公园、紫霞公园、七彩公园、南水北调生态公园。 医院：郑州市第十人民医院、黄河科技大学附属医院、郑州市第九爱鑫医院、胸外医院等。 超市、幼儿园、会所、健身房、社区服务站、文化活动中心、便利店等。

均价：14300元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

郑东新区

海马海汇中心

项目位于郑州市郑东新区东风东路与商都路交汇处东北角，紧靠郑州高铁客运站。项目是以高端商务办公楼为核心，复合配置星级酒店、精品商业街、低密度商务会所、高级公寓等业态的城市综合体。

周边楼盘

海马公园：海马公园是海马(郑州)房地产有限公司在河南运作的第一个大型房地产项目。 项目位于郑东新区东风南路与商都路交汇处东北角，毗邻高速铁路郑州东站，周边有三条地铁线：1号线、3号线、5号线。

总用地面积约800亩。项目地块内规划有普惠路小学和普惠路第二幼儿园两所公立学校。项目规划总建筑面积约160万㎡，规划超前，设计人性化、科学化，是一个集居住、教育、办公、酒店、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目。

均价：26000元/㎡（具体售价请以售楼部为准）。

郑东商业中心

郑东商业中心是郑东新区占地规模（245亩）、建筑体量的综合体项目， 由上海矶崎新规划，拥有60万平方米建筑规模，包括购物中心、写字楼、酒店、公寓、会所、商业街、商务独栋和城市景观等物业，地铁3号线康平路站（在建）位于项目内，是郑东新区的地铁上盖物业项目。

周边楼盘

云悦公馆：项目位于郑东新区商都路与农业南路交汇处向东200米 ，包含街坊MALL、云悦公馆、棠颂别墅三大业态。

均价：洋房 30000 元/㎡ 商墅 45000 元/㎡ （具体售价请以售楼部为准）。

随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。只有抓住消费者的心理，将电子商务和各种主题场景风格融合进去，跨界混搭形成一个独有的社区商业风格才能拥有源源不断的客流。

通过这两年京东在线下铺设的便利店、体验店和淘宝开发的无人售货超市，我们可以看到社区型商业、物业的价值才刚刚被发掘出，传统商业业态也将逐步回升，在未来的发展空间将非常巨大。

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