现代农庄如何开发？六个典型案例解析

摘要：根据农财发〔2017〕11号，2018年中央财政将安排50亿元，通过以奖代补的方式对认定和创建的国家现代农业产业园给予适当支持。这一项支持政策，使农业现代产业园更加引人关注。由此，本文对六个现代农庄模式的田园综合体案例的经营模式、盈利模式和成功经验进行分析，期望籍此对建设现代农庄模式下的新型田园综合体投资有借鉴意义。

2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子。

一、解读田园综合体

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阐述田园综合体

田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。

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田园综合体的特征

以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。

以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。

以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。

创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。

城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。关于城乡互动，最直接的方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们互相交织。文化得以弥合，才是人的城市化。

二、田园综合体结构体系

在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

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景观吸引核

景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。

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休闲聚集区

休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式）。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

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农业生产区

生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。

同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。

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居住发展带

居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。

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社区配套网

社区配套网，是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。

三、田园综合体的发展思路

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田园综合体开发思路

打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。

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田园综合体发展结构

最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等；核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。

值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。

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田园综合体运作思路

首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。

三、现代农庄样板案例剖析

（一）黑龙江“稻”梦空间

1 . 项目简介

2017年，黑龙江富锦市依托独特的地理、生态优势，打造以稻田文化为主题的现代农庄（田园综合体），被誉为东方的“稻”梦空间。

“稻”梦空间现代农庄项目拥有高标准水稻示范基地，除去原有的水稻核心种植区，现已开发完成水稻景观种植区819亩，可供游人观赏眺望。除此，富锦利用周边附近的森林公园和湿地公园，打造了不同民族风情的6个农家乐，还可供游客休闲娱乐。

2．规划方案

打造彩色稻田景观区

“稻”梦空间有亩高标准水稻示范基地约4万亩，其中核心区有1850亩，景观区有819亩。在规划中，景区中心将建一座观光塔，12座观光亭，20个观光平台，其中玻璃平台将延展到稻田里。

在观光塔四周，游人可看到用6种不同颜色的水稻苗种拼出“中国梦”、“美丽乡村”、“祖国大粮仓”、“海稻船”等4幅巨型彩色稻田画；此外，该项目还将打造稻田水世界、稻草人王国、黑土泥塘、植物迷宫、热气球等景观，游人站在平台上向下观望，闻着“稻香”，有身处“稻海”之感。

发展全域生态旅游

富锦利用大地块周边附近的森林公园和湿地公园，在附近村屯重点打造了湿地景观及包括共邻洪州村、低碳养生工农新村、满族风情六合村、朝阳民俗文化村、赫哲故里噶尔当村等6个农家乐村，依托“田园综合体”发展吃、住、行、游、购、娱全域旅游。

注重农业生产基础

该项目共4万亩连片水稻，富锦东北水田现代农机合作社今年流转了其中的1万亩水稻，合作社农户种植水稻都是订单种植，每公斤水稻收购价格较之市面价格高0.54元。合作社有38栋育秧大棚，其中8栋将种植蘑菇、木耳，其他大棚种植瓜果蔬菜供游人采摘。

3 . 商业模式

打造亲子文化

亲子农业是在农业生产的基础上进行延伸开发的,具有引导城市家庭体验乡村氛围和田园生活的功能。发展亲子农业旅游必须将农业生产经营好,若将农业生产表演化,则势必失去乡村旅游的原汁原味,削弱乡村旅游对外来游人的应有魅力。

“稻”梦空间农庄拥有天然环境与水稻植被，可作为农地教学基地，其设置“互动体验”、“科普拓展”区，可让城市里的孩子及父母一起体验农事，让孩子亲近大自然学习大自然，促进人与自然和谐健康发展。

创建品牌效应

富锦市是全国100个产粮大县之一，排名黑龙江省第一位，拥有世界“非转基因大豆、优质玉米”主产区，是国家重要商品粮生产基地，享有“北国粮都”之美誉。

“稻”梦空间项目共4万亩高标准水稻田；加上景区周边的农家乐，共有38栋育秧大棚，其中8栋种植蘑菇木耳等菌种，其他大棚则种植瓜果蔬菜。项目打造“水稻”主题，全方位通过向游客展示、销售、推广富锦水稻，随着“稻”梦空间的知名度提升，富锦水稻的知名度也随着提升，富锦农产品除了向当地市区超市定点运销外，还开始在全国范围内进行销售。

实现农村土地规模化经营

“稻”梦空间的创建者东北合作社组建于2013年底，其成立目的是为实现农村土地规模化经营，促进一二三产业融合，实现农民增收。东北合作社联合自愿农民将宅基地入股，实行规模化经营，按照现代企业化管理模式，制定了科学化管理制度，与管理人员签订责任状，报酬与效益挂钩。2016年，东北合作社实现总收入1978.7万元，可分配盈余384.3万元。

（二）宋卫平农庄

1．项目介绍

宋卫平系列农庄由绿城集团创始人宋卫平创建，位于浙江省嵊州市甘霖镇施家岙村一带。

宋卫平小镇将由约100个农庄组成，先已经开发样本农庄。样本农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500平米的中式宅院，户外是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”体系。

宋卫平的系列农庄以中国女子越剧诞生地为文化核心，打造集现代农业、休闲旅游、文化创意、生态人居于一体的中国越剧特色项目，是集“整产业链、全绿色化、多功能化、高附加值、强竞争力”等特点的田园综合体。

2 . 项目规划及营利模式

打造体验农庄模式

随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能农业园区。

宋卫平的单个农庄由主题与周围的田地构成，主体是一栋落地约500平米的中式宅院，主体建筑一层架空用于农业生产，二楼是一个合院格局。单个庄园主人可管理前庭、后院、菜园，与建筑周围大片农田和果林约合20亩的庄园，满足现代人亲身感受自耕自足的悠闲“田园生活”。

打造民俗风情模式

民俗风情模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。

宋卫平的系列农庄的核心为越剧小镇，小镇打造世界级的戏剧生态环境，希望吸引全世界的戏剧艺术家聚集于此，希望游人在此体验到世外桃源之感。

目前，越剧小镇规划了五大艺术板块。包括剧场、工坊、艺术大学、工匠艺术村、影视娱乐五个部分内容。其中，最重要的剧场部分，目前就规划设计了三大风格各异的剧场，包括晚宴剧场、经典剧场和音乐剧主题剧场；工匠艺术村邀请国内外知名绘画、陶艺、服饰等艺术门类落户小镇，开设主题工坊等，传承工匠精神；女子艺术学校除教授越剧表演之外，还将囊括其他艺术学科，除此小镇将不断邀请众多艺术大师来此免费创作生活，同时在学校进行专题授课教育。

（三）朱家林田园综合体

1．项目介绍

朱家林田园综合体位于山东临沂，规划面积28.7平方公里，囊括10个行政村，23个村民大组，是山东省第一个国家级田园综合体建设试点，未来三年将获得财政资金2.1亿元，其中中央财政资金1.5亿元、省财政配套资金5400万元、及市财政资金600万元。

2．规划方案

整村综合开发模式

朱家林项目由企业与农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，项目利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可转让；将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业与农民合作社为消费者提供系列服务。

项目共建设包括农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区、综合服务区在内的五大功能区，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。

孵化智慧农业项目

莓林苑项目总面积500亩，计划投资6000万元，是朱家林田园综合体首批入驻的重点产业化项目之一。该项目以草莓为主题文化，建设农产品生产区、农产品展示区与科教孵化区。

其中，科教孵化区规划面积4800平方米，将作为“院士工作站”科研基地，整合国际车厘子最新种植研发技术成果，内涵车厘子种植资源圃，珍稀品种车厘子二级育苗（种苗扩繁）、车厘子标准化种植、车厘子科普文化展示及车厘子衍生品销售、加工体验等。

丰富文创体验

朱家林具有全山东乃至全国第一座乡村生活美学馆，美学馆室外采用村子里盖房子用的石灰岩，使之外观上与村落周围的房屋建筑无异；室内又另辟蹊径，在建筑中放置独立的巨石，改造井水，形成了一个室内山水，观之别有洞天。

场馆里展示的不单单是朱家林文化与古物，而是将乡土文化的手工艺部分整合起来并施之创新，展示整个中国乡村传统手艺的复兴之路。2016年10月24日，美学馆第一次开放展览，展品包括纯粹的蓝染工艺、手工打磨的木勺、无添加有机小米等一系列符合绿色生活理念的衣食住行手工艺品。此后，朱家林美学馆定期推出一系列的展览活动。展览围绕“乡村生活美学”的主题，向游客展示全社会的手工匠人优秀作品。

3．盈利模式

共享客源

朱家林项目的经营，充分发挥了地区内其他旅游景点的优势，为“现代庄园”、“美术馆”、“集市”等多景点定制联票制度以及会员优惠制度，共享彼此客源，实现互惠互利，延长游客在本区域的逗留时间，创造更大的收益，这种盈利模式是整合所在区域内一切可利用的休闲旅游资源，进行连锁促销，实现资源共享，利润共享。

企业孵化

朱家林项目广受创客关注，许多在外青年到朱家林了解情况，纷纷选择回乡进行创业。目前项目已经入驻的企业有：中国乡村旅游创客示范基地、青年返乡创业平台、创意工坊、创意创客、农业创客、新农人蚕宝宝家庭农场、桃木桃、山东田间地头农业发展有限公司、天河中草药养生园、创意市集、村民工匠、草木染、89木作、泥喃陶艺等。朱家林项目为创客提供创业平台，帮助创业企业进行开发、孵化，并从中获利。

小结

羁鸟恋旧林，池鱼思故渊，田园综合体是解决“城市乡愁”的钥匙，也是促进“农村振兴”的关键。打造现代农庄模式下的田园综合体项目，是推动农业农产品产销提升，促进城乡融合发展，为农民探索多元化的生产经营的新模式。

乡村振兴指导下的特色小镇、田园综合体、美丽乡村作为载体已经上升到国家战略层面！“特色小镇与田园综合体”的政策利好，作为地方政府、开发商、运营及规划单位、金融投资机构等，一定要在铺天盖地的观点研究中“拨开迷雾”，2018年7月28日-30日乡村振兴战略下《第22届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会》将在杭州举行，特邀行业内20余位一线项目操盘手齐聚，从特色小镇与田园综合体政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等方面带您一起实战求真知、探灼见！

峰会 · 简讯

峰会时间：2018年7月28日—30日【为期3天，含实地项目考察】

峰会地点：中国-杭州

主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司 壹方城特色小镇产业联盟

参会人员：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理及核心高管

会议规模：400人

峰会 · 议程

28日 上午：特色小镇与田园综合体土地政策、创建实践解读及开发性金融政策解读

国家发改委城镇中心副理事长—乔润令；

清大文产（北京）规划设计研究院院长-李季；

中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；

28日 下午：特色小镇/田园综合体如何创建及运营模式创新与实践

蓝城集团执行总裁-傅林江；

都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人-朱冰；

国家级田园综合体朱家林项目发起人、朱家林旅游项目开发总经理-宋 娜；

上海橘野农业科技发展有限公司董事长一黄桂利；

28日 晚上：欢迎晚宴+田园综合体特色小镇创新IP资源链接会

29日 上午：特色小镇与田园综合体IP打造、核心价值创新提炼及实践

台湾前行政院客委会副主委—庄锦华 ；

中国开发性金融促进会副会长、项目投融资专业委员会会长 —袁英华；

湖南浔龙河控股集团董事长、长沙县果园镇浔龙河村党支部书记 —柳中辉；

29日 下午：特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

中国策划研究院副院长—陈高峰；

众安文旅集团创始人—王龙江；

壹方城文化产业研究院院长-陈延年；

中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理-周宁东；

贵宾席及会员专享：

30日 全天

标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

线路1、安吉-鲁家村（2017年财政部首批15个田园综合体试点之一）

线路2、田园东方（国家级田园综合体示范项目）

线路3、良渚文化村（国内四大文旅神盘）

27日 晚上

1. 特色小镇/田园综合体土地政策研讨 （国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、中国小城镇及城镇化研究专家——乔润令）

2. “PPP模式”如何助力特色小镇/田园综合体建设 （财政部、发改委PPP专家库专家成员 ，中国投资咨询有限责任公司 副总经理 ——谭志国）

报名方式 Registration

主办方电话：肖嘉伟15600597295（手机即微信号，微信咨询请编辑“ 咨询峰会”）备注： 本峰会仅限相关企业核心高层参加，会收取一定费用，请知悉。

壹方城-中国文旅/特色小镇全产业链一站式平台，作为行业服务模式的开创和领跑者，壹方城致力构建中国文旅/特色小镇及乡村振兴产业企业家和参与者共建、共享、共赢行业生态平台，欢迎更多的朋友能一起参与共同推动行业生态的发展和完善,一起助力于乡村振兴战略的实施……