即使未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人也有权要求消灭抵押权并办理过户(先代偿)|法客帝国

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买受人的涤除权:出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记

• 作者|唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）

• 来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
  

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阅读提示：在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。根据我国相关法律规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，应当事先征得抵押权人的同意，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽然房屋买卖合同不会因此无效，但买受人不能请求办理过户登记手续。那么，此时买受人真的就无法将房屋登记在自己名下了吗？答案是否定的。本文引用的案例中买受人行使了一项特殊权利——涤除权，即出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的情况下，买受人有权要求代替出卖人清偿债务以消灭抵押权并办理房屋过户手续。

裁判要旨

抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人可以代为清偿债务，进而消灭抵押权，此时则无需征得抵押权人的同意，买受人可要求将房屋过户至自己名下。

案情简介

一、2010年10月29日，吴明涛为购买北京市顺义区x室房屋（即涉诉房屋）作为主申请人向建行顺义支行申请贷款107万元，借款期限360个月，以该房屋作为抵押并办理了抵押登记。

二、2012年8月18日，孟金芳与吴明涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴明涛将涉诉房屋出售给孟金芳，成交价格为人民币1650000元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。

三、2012年12月，吴明涛将房屋交付给孟金芳，孟金芳对房屋进行装修后开始使用。截至2013年7月25日孟金芳共计支付吴明涛购房首付款1115000元。

四、因吴明涛一直未按照合同约定办理抵押注销手续，涉诉房屋一直无法办理过户手续，孟金芳遂向法院起诉，要求代吴明涛偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求吴明涛支付违约金。

五、根据建行顺义支行在法庭上的陈述，吴明涛尚欠贷款本金1011005.92元，建行顺义支行不同意孟金芳的诉讼请求。

六、北京市顺义区法院经审理判决支持了孟金芳的诉讼请求。

裁判要点

根据我国相关法律规定，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。

本案中，吴明涛因借款将涉诉房屋抵押给建行顺义支行，在抵押权存续期间未经建行同意将该房屋卖给孟金芳，孟金芳知情后表示愿意代替吴明涛向建行偿还借款本息，即要求行使涤除权，孟金芳实际履行还款承诺后，建行存在于涉诉房屋上的抵押权基础也将丧失，因此法院判决支持孟金芳代吴明涛偿还借款本息、消除抵押权并将房屋过户到自己名下的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人可以行使涤除权，代替出卖人偿还借款以消除房屋上负担的抵押权，实际履行还款承诺之后即可要求办理房屋过户手续。对于代替还款数额多于所欠购房款的部分，可以另案要求出卖人返还。

2、涤除权是一项法定权利，即便出卖人（抵押人）或抵押权人反对，也不能阻碍涤除权的行使。

相关法律规定

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第八条第一款 房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

以下为法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

根据相关法律规定，吴明涛与孟金芳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应确认有效。涉诉房屋买卖合同签订后，被告吴明涛表示愿意将房屋出卖于孟金芳，应积极履行相关手续。

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告孟金芳作为买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务消灭建行顺义支行在涉诉房屋上设定的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。在原告孟金芳代被告吴明涛按照编号为110750012-011-2010000662的《个人住房（商业用房）借款合同》以一次性付款向第三人建行顺义支行还清全部贷款本金及利息等款项后，第三人建行顺义支行应当配合原告孟金芳将在涉诉房屋上设定的抵押权注销，以便为涉诉房屋登记过户至原告孟金芳名下创造继续履行条件。原告孟金芳代被告吴明涛履行前述《个人住房（商业用房）借款合同》偿还全部贷款本息等款项后，若与吴明涛存在争议，原告孟金芳表示另行解决，本院不持异议。

综上所述，原告孟金芳要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，对于继续履行房屋买卖合同的具体履行内容以及履行顺序，本院根据双方《北京市存量房屋买卖合同》中所作的明确约定，充分考虑到因被告吴明涛单方违约造成部分合同义务履行期间在案件审理过程中已经届满、需要由原告孟金芳代被告吴明涛直接向第三人建行顺义支行偿还贷款本息等因素予以酌情调整并合理确定。

孟金芳主张吴明涛存在违约行为，要求自2013年7月31日起按已付购房款的万分之十即每日1115元的标准向其支付违约金。违约金系对违约方的惩罚，但以填补损失为原则。本案中，孟金芳已自2012年12月占有使用涉诉房屋，并通过诉讼方式解决房屋所有权转移登记问题，其所受损失由本院酌情确定。

案件来源

孟金芳诉吴明涛房屋买卖合同纠纷一案[北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第3533号]。

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作者简介

唐青林律师、李舒律师，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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