香港购买、租赁住宅物业的12个必读事项

在香港，无论是购置「一手楼」，包括未建成楼宇（即「楼花」）及新落成楼宇或「二手楼」，又或是租用住宅物业，有意置业或租赁人士在签署任何形式的合约前，应先了解物业本身及其周边环境的资料，包括：地区或物业的使用限制、主要公路系统和公共设施等。如购置「一手楼」，发展商提供的售楼说明书所载的物业位置图，备有上述资料供参考。

购买现楼或租用物业者，应仔细视察有兴趣的单位及查询物业业权及产权负担，注意事项包括：

• 物业是否有任何加建部分、经过改动或占用任何公用地方

• 卖方或放租人是否以业权拥有人或其他身份出售或放租、物业有否被押记（钉契）或其他有效产权负担

买家或承租者可向地产代理索取物业最新查册资料，或自行查册，香港土地注册处提供收费的查阅服务。

除实地视察物业环境外，亦应查阅同类物业最近成交价格，以作比较。部份地产代理公司的网页，都有提供免费的物业成交价格资料。

1、物业用途

「一手楼」售楼说明书载有政府租契（地契）的主要条款，包括物业的用途限制，例如：住宅物业不可作商业用途。有意购置或承租现楼者，可向地产代理或业主查明有关物业单位的准许用途。

2、单位面积

自2013年开始，香港的住宅物业以「实用面积」描述。

实用面积指该住宅物业的楼面面积，包括在构成该物业的一部分的范围内的以下每一项目的楼面面积：(i)露台；(ii)工作平台；以及(iii)阳台。实用面积并不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一项目的面积，即使该些项目构成该物业的一部分的范围。

「一手楼」售楼说明书附载物业的楼面平面图。楼面平面图具有楼层的布局及间隔，亦标明单位内部间隔的尺寸及楼层高度。

打算购买二手楼或租用物业者，可向地产代理索取单位的「实用面积」资料，及应实地查看。

3、建筑材料及设备说明

有意购置「一手楼」者应详细阅读售楼说明书所列出的建筑材料及设备说明，例如物业用料规格、物业内部装置的类别、牌子和型号等。有关设备及用料的样本，一般会陈列于「一手楼」的示范单位。

购置「一手楼」者于入伙验楼时，应小心检查单位内设备用料及施工，如发现任何不妥之处，应详细记录在「验楼纸」上，并尽快通知发展商跟进。

有意购置或承租现楼者，应亲身到有关单位实地视察，特别留意屋内天花、窗台及墙壁是否有水渍，及检查单位内的电线、电掣、水喉、去水渠、浴缸、厕所等是否操作正常。

4、物业保养

新入伙的物业，一般有半年至一年的保养期。如发展项目周边有斜坡，相关维修责任会列于售楼说明书、地契及公契。

现楼一般以现状出售，没有保养期。如有需要，可先委托专业人士检验和评估物业的状况。现楼买家应查询屋苑或整幢物业有否计划或会否在短期内须全面维修，如更换电力装置、升降机电缆、粉饰外墙、维修斜坡等。如有，应与卖方协议交楼前及交楼后需分摊的维修费用由哪方负责。

5、地契年期

物业的地契（租契）年期对置业人士的长远经济负担有重大的影响。购置「一手楼」者应留意售楼说明书有关地契（租契）年期的资料。而购置现楼者应向地产代理查明有关资料，包括：地契年期的长短、开始日期、尚余年期，以及是否仍须支付地价等。

6、楼宇公契

楼宇公契是一份有约束力的法律文件，规范所有共同拥有一座大厦或屋苑的业主间之权利与责任。

「一手楼」售楼说明书载有公契的主要条款，包括：公用地方及设施、每户所占的不可分割份数、计算管理开支的基准、委任管理人，及发展商所保留的有关权利。

置业者要留意公契有关公用地方及设施的使用限制，如会所、外墙、升降机大堂、大厦走廊等，以及天台、外墙业权的拥有权。

发展商应在售楼处提供地契及大厦公契草稿副本，准买家可免费查阅。

7、签署合约

楼宇买卖合约或租赁合约都是具有效力及约束力的法律文件，在签署前宜先征询律师意见。

购置新落成楼宇或「楼花」的人士，在签约前应向发展商查询与交易有关的费用，例如律师费、厘印费、图则费、经核证的业权契据副本费、大厦公契费、管理费按金、储备金、泥头费等。

购买现楼或有意承租者在签约前，应细阅各项条文及了解须缴付的各项费用，并要求地产代理解释清楚合约内容及应缴费用。在签约前，应要求地产代理提供最新业权资料。

如对业主还款赎楼能力有怀疑，置业人士应要求由律师行托管订金，以免支付订金后最终无法完成交易。

此外，要将发展商职员或其他人士曾解释或保证的重要事项列明于临时及正式买卖合约或租约内，使之成为合约条款，或以另一份书面合约列明。

如签署楼宇临时买卖合约后想取消，而有关物业属于「一手楼」，置业人士会被没收楼价的5%，而卖方不得提出进一步申索。

8、楼宇按揭

决定购买或租住物业前，应清楚了解自己的经济状况。租住楼宇一般都要付按金及预缴租金，合共约三个月租金的金额。想置业而打算安排楼宇按揭的人士要考虑自己的还款能力及银行所能提供的财务安排。银行除了有限定的按揭贷款上限外，借款人亦需要通过入息审查，供款人的每月按揭供款额一般不能超过家庭总收入的50%。银行审批按揭所需资料，一般为个人入息证明、税单、银行户口资料、身份证明文件、住址证明等。

目前，内地人办理香港银行按揭，除须提供资产证明（须经香港银行核实）外，部份银行甚至需要申请人有香港亲属或香港人作为担保人或咨询人，才会接受按揭申请。

在选择银行或财务机构作按揭贷款时，同时须考虑：

• 物业估值及可做按揭金额：银行一般的最高贷款额为物业价值的70%（近年进一步收紧有关按揭成数），但需留意银行估价未必与物业成交价一致，银行批出的贷款额有可能较预期为少

• 还款年期、期数及每期供款额：最短贷款期普遍为10年，最长贷款期为30年

• 利率厘订的准则：银行按揭利率一般按市场最优惠利率Prime Rate（P）计算，亦有以银行同业拆息HIBOR计算

• 延迟供款计息的问题

• 提早赎楼补息及通知期问题：银行一般规定在若干时间内提早还款须缴付罚金，对于部份还款，个别银行或会征收手续费

• 按揭的手续费、估值报告费、律师费、保险费等

9、交楼日期

购置「一手楼」者应向发展商查明预计入伙或交楼的日期，正式买卖合约大都注明有关楼宇的预计建成日期。另外，合约一般亦订明若有关楼宇之建造受到一些因素影响以致延误，例如异常降雨量，发展商可以申请延期完工，而预计的入伙日期亦可能因此押后。

购置「一手楼」者应特别留意，倘发展商未能依合约条款交楼或完成买卖，合约上赋予买方有什么权利，并应在签约前向律师查询了解详情。

购买或租赁现楼者须留意，应分别在临时买卖合约或租约内注明交易日期及是否在交易当日交楼。

10、费用开支

置业人士除要预备楼价外，其他财务预算包括下列各项开支：

• 律师费：包括买卖合约、转名契、查册费及杂项开支，费用多寡视乎物业成交价及楼龄而定，费用由几千至几万元不等，详情可向律师楼查询

• 厘印费：即物业转易印花税，费用多寡亦要视乎物业的成交价而定，详情可参考香港税务局网页的印花税资料

• 代理佣金：费用多寡视乎与代理的协议

此外，新入伙要缴付其他杂费，包括水、电、煤的转名费及按金、物业管理按金、电话安装费、差饷及地租，详情可参考香港差饷物业估价署网页，有关征收差饷和地租的资料。

在租赁方面，业主与承租人签订租赁协议后须加盖印花，楼宇租约印花税费用多寡要视乎租约期长短。而业主另须缴交物业税，物业税是按物业在该课税年度内的出租收入，以标准税率计算。有关物业税详情，可参考香港税务局网页。

11、委托地产代理

如选择委托地产代理处理租购物业事宜，应注意以下各项：

• 注意只有持牌的地产代理或营业员方可接受委托；如有怀疑，可要求该地产代理出示「地产代理证」，或浏览香港地产代理监管局网页，查阅牌照目录

• 留意有些发展商会直接向公众售卖楼宇，可决定是否需要委托地产代理

• 了解该代理是否「单边代理」（即只代表自己）。如该代理是「双边代理」（即同时代表买卖双方，例如买家和业主），发生利益冲突时，该代理未必能够保障置业人士的利益

• 确定是否需要支付佣金予代理，其金额和缴付时间可与代理自行议定

• 留意发展商及代理不可以在发展商未发价单前，收取任何订金或「留位费」；购买「一手楼」的订金应支付给负责托管买家款项的律师行

• 参观物业时，可向代理索取该单位的物业资料，包括单位面积、楼龄、用途限制、业权人、产权负担、政府租契年期，及由业主提供关于改建及维修费用的资料

• 给予代理明确清晰的指示，特别在出价及还价方面

• 缴付任何款项后，应立即要求代理发给收据作实。若交易告吹，应要求代理立即交还代为托管的款项

• 索取所有与代理签订的文件副本

12、委托律师

委托律师协助办理物业交易手续，应注意以下各项：

• 考虑自行委托律师，以保障自己的利益，如律师及其律师行同时代表卖方，发生利益冲突时，该律师或律师行未必能够保障买方的利益

• 比较不同律师的收费，定额律师费经已取消，律师楼会按个别客户、楼价及楼龄而决定收费

有关地产代理执业问题，可向下列机构查询：

地产代理监管局

地址： 香港湾仔皇后大道东183号合和中心48楼
网址：www.eaa.org.hk

任何与卖方销售受条例所规管的一手住宅物业有关的投诉和查询，请与一手住宅物业销售监管局联络。

来源：香港消委会

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