中环外售价10万 还要拿“中环北抬”来唬人！

在行业内，很多人听过上海中环北抬这一规划。因目前北中环与内环距离太近，不利于交通疏散，进而要沿着军工路一路北上，与逸仙路高架回合，再继续向西接入宝山区的长江西路，进入沪太路，最终实现中环闭合。

也就是说，在未来上海中环范围扩大了。

而这部分扩大的区域，包括杨浦部分区域，新静安部分区域以及宝山部分区域，因此位于上述这些区域的某些新房项目，就会极力宣传“我们的项目也在中环附近”。

中环北抬 谁受益？

杨浦新江湾城的全新盘融信世纪江湾成为了中环北抬的第一个宣传者。

融信世纪江湾实景

中环北抬在沙盘上已标出

2016年，上海房产市场全面爆发，这一年的最热季节，也是现在的7月份，杨浦新江湾城诞生了又一地王，融信获得了复旦大学北面的一幅宅地，楼板价52840元/平；剔除保障房与自持等不可售面积，实际楼板价达到9万/平，这幅地块价格确实高。

项目位置

说来也真是可笑，在当时土地竞拍时，融信和山东黄金的PK最为激烈。然而等到项目开发时，融信又引入山东黄金来共同开发目前已经成形的项目世纪江湾。

如今这个昔日地王即将入市销售，给购房者讲的最好的故事就是中环北抬，这样项目的实际距离看似就近了许多。

另外在项目约500米处还有正在修建的轨交10号线延伸段国帆路站，有了这两个交通规划自然是好事儿。

10号线延伸段国帆路站工地

然而实际则是这里距离黄浦江不到800米，且沿江附近都是集装箱堆场，与新江湾城的核心区域依旧还有一站路的地铁距离，这点毋庸置疑。

新江湾城地铁站旁的悠方商业

反观新江湾城地铁站附近及新江湾城南部区域，虽然人气和商业不如杨浦其他区域成熟度高，但已完胜世纪江湾所在的区位，所以光有一个中环北抬概念还远不够。

新江湾城最贵单价房

上海楼市市场已经不能用土地贵，卖的就能贵来看待了，比如前不久宝山罗泾的雍和府项目，认筹人数只有3组。

值与不值购房者心里已有了一杆秤。

先来看下新江湾城的一手住宅，也是前不久刚刚开盘的网红盘信达泰禾上海院子，是融信世纪江湾之前的地王，也可以这么说，融信解救了信达泰禾上海院子。

两项目区位对比

开盘均价95000元/平，事实上也觉得贵了，但开盘销售的确实好。本质上信达泰禾上海院子在地段上也是新江湾城为数不多的好项目，临近主干道淞沪路，门口就是10号线殷高东路地铁站，且在南面还有尚浦领世综合体，距离五角场也比新江湾城其他项目更近。

而融信世纪江湾则是在新江湾城最北面且尚未开发的区域内，地段已没有信达泰禾上海院子有优势，但开盘售价或上10万/平。

上海中环外围，地铁还在建，房价10万，堪比内环。

再对比周边二手房市场，新江湾城总的来说城市界面非常新，且板块内多数都是近几年开发的高端豪宅，然而目前来看，这里的二手次新房售价也基本在9万/平上下。

数据来源链家网

比较有标杆的项目港资开发的九龙仓玺园目前二手挂牌价也只有9.1万/平，新加坡房企开发的仁恒怡庭也只有8.4元/平。

然而福建房企融信开发的世纪江湾品质会否有这2个项目好？这也要打个大大的问号。

做小户型 才能控总价

既然单价贵，那么就可以用户型来控制总价。

整个社区不大，为联排别墅及8层电梯洋房组成。

项目本次推出8层电梯洋房，一梯两户设计，为68平米2房、93、95平米3房，若均价在10万/平，买68平户型，总价680万上下，总价不到700万置业新江湾城，这与新江湾城动辄就是平层产品相比，显得十分“实惠”。

项目也都为精装交付，据说比较高端，不过没有参与验资的客户无法参观样板房。

周边全是规划 落地还需时间

目前来看，融信世纪江湾所在的四周还是一片荒芜，在项目北面，临近黄浦江有大片集装箱堆场，这里还暂未纳入规划范围，短期内无法改变。

远处可见的集装箱堆场

在项目附近有两处规划，并且已开始动工，其中临近项目旁，即世纪江湾东面规划为教育用地，案场销售介绍称这里建设的为复旦二附中，公办性质，为72班九年一贯制学校。

沙盘上显示为复旦二附中

沙盘上显示的学校工地

在项目东北面有在建的商业体，由上港集团开发建设，目前正在打桩阶段。

在建的商业体工地

在建的商业体工地

另外，在项目西侧、行政归属地属于宝山范围的还有在建的商业体。

以上基本就是项目所在范围内的全部生活配套。有规划，但都需时间去运营。

最后要说明的是，项目最小的户型68平得房率为78%左右，套内面积只有53平米左右，那么680万的总价买68平的户型，到底算是刚需还是改善呢。

如果是刚需，680万有点买不起，也有点贵了；如果是改善，感觉户型又太小了。

所以，你觉得呢？