北京站对面就是他的地？潮商张章笋的京城“旧改”梦

潮汕地产圈中，靠旧城改造发家的居多，如郭英成、姚振华、黄楚龙等，也包括香港李嘉诚等。虽说旧改是一门有利可图的地产生意，若要论及北京二环内的旧改，那绝对是顶级牛的开发商，差不多是“太岁头上动土”。

今天，就来说一位地产潮商——北京潮商会会长、国瑞置业创始人、董事长张章笋的京城“旧改”梦。

北京崇文门潮商会馆四合院背后的财富故事

北京崇文门国瑞北路有一座京味十足的四合院，古朴典雅、简约大气，它就是北京潮商会的会馆。会馆大门牌匾“北京潮商会馆”六个大字，是潮汕侨界领袖、南洋商业银行与澳门南通银行创始人庄世平题写的。

潮汕地产富豪张章笋，头上有二顶“帽子”：一顶是上市港股“国瑞置业”创始人、董事长，另一顶就是北京潮商会会长。在北京二环线内，青砖灰瓦的四合院可谓是豪宅中稀缺的古董，价值一直在飙升。北京潮商会这一四合院的办公场所，就是由张章笋免费提供的。

这座四合院，与张章笋的京城“旧改”有关。从北京火车站走出来，是一片北京二环内最大规模的综合建筑集群——国瑞城，它是由张章笋开发的北京崇文区旧城改建项目。国瑞城处于市中心繁华的崇文商业区核心地段，CBD、王府井和金融街就在周边。2007年，张章笋把国瑞城的一座价值2000多万元的四合院，免费提供给北京潮商会作为办公会所。

国瑞置业创始人、董事长张章笋

张章笋，今年61岁，祖籍广东澄海（汕头龙湖区）。1969年，从汕头侨中高中毕业的张章笋参军入伍，开始了10年军旅生涯；1980年，他作为转业干部分配到汕头市物资局工作，一干就是7年。

上世纪90年代，张章笋开始下海做贸易，完成了原始的资本积累之后的他，开始由贸易转入实业，并把目光投向酒店和地产业。1994年4月，汕头花园集团的前身“汕头市三金企业总公司”成立。张章笋是澄海人，而澄海以玩具礼品业名扬于外，可当时并没有一家像样的酒店。1997年，张章笋进军酒店业的第一部“杰作”——位于汕头的花园宾馆落成后，他又在澄海建起了一座四星级“花园酒店”，而在酒店内设置的玩具展厅，成为了南来北往各地客商集聚之所。

毫无疑问，与区域产业配套，张章笋早期的酒店业开发是相当成功的，这也为以后进入地产业打下很好的根基。张章笋，对外号称“商业地产改革家”，也就是说他在地产开发的商业模式上，有不少成功的探索与实践。在老家汕头，除酒店地产外，他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等商业项目。

北京国瑞城

汕头虽是经济特区，可在全国地产圈中，真正令张章笋出了名，恐怕还是他北上进军北京房地产，特别是二环线内的旧城改建开发项目，其中以北京站对面的国瑞城最为著名。

上世纪九十年代末到2000年代初，北京崇文区旧城改造是很多地产大鳄争抢的地盘。香港富豪郑裕彤家族，1999年分拆旗下内地业务单独上市的“新世界中国地产”，起初仅是一家中小型地产开发商，其迅猛发展就源自上世纪九十年代介入内地多地的旧城改造项目，尤其是其参与的北京崇文区旧城改造上。内地大型房企如万达王健林等，靠旧改发家自不必说，李嘉诚的这几年抛售的中国资产，很多本身就是旧城改造项目，而且多是“坐地生金”黄金地段。

张章笋的国瑞置业，起步于潮汕老家，但他一直被当做北京地产商，不过，从开发总规模上看，国瑞在北京地产界仅能排名在40~50名之列，那国瑞置业的优势竞争力在哪儿呢？靠稀缺的土地储备。在业内，张章笋自诩“旧改领军人”，1999年，北京崇文区旧城改造招商引资时，张章笋相中了这个商机。最初，他“小试牛刀”，成功地在北京广渠门开发出第一片“富贵园”住宅小区，一炮打响，掘到在京城的第一桶金，也树立了自己的地产品牌形象。

有机构计算，国瑞置业在香港上市时，其在北京二环线内拥有4.1%市场份额，可坐上二环内开发商中的“第二把交椅”。其中，崇文门商圈的国瑞城，位居北京火车站片区内，可谓京城一大门户建筑，影响力自然不必说。另外，国瑞置业在京城开发的国瑞城、富贵园、千禧园等项目，是一种综合性项目，除住宅、商住外，还配套购物中心等商业项目；尤其是国瑞城，还保留部分四合院建筑（北京潮商会馆只是当中一座），体现了老北京的文化色彩与地方传统，也得到了政府的支持和认可。

后来，张章笋把“国瑞城”开发模式，复制到廊坊、海口、汕头等地的地产项目布局上。也正是“国瑞城”等项目成功运作，不少京城二环内旧改，成了张章笋的“囊中之物”，除了香港郑裕彤的香港新世界集团外，老二就是张章笋的国瑞兴业地产。

北京潮商会会长张章笋

在南方诸省，来自潮汕地区的建筑工程施工在上世纪80年代就闻名全国，中国形容工程建设速度非常快的一个词“深圳速度”，大部分是由潮汕人用汗水“书写”而就。

在北京开发地产项目时，张章笋还成立了北京崇建文驰建筑工程有限公司，自己开发的项目不假借于他人之手，这在旧改项目布局上很有优势，工程设计安排、施工时间计划及质量上均由自己来把握。此外，他还成立了北京国瑞兴业传媒广告、国瑞兴业（北京）实业等公司，从商业广告、商业开发一条龙合着起来做。

在香港联交所上市的“国瑞置业”，是张章笋于2012年在开曼群岛注册成立，于2014年7月7日在香港挂牌上市，控股股东为“通和置业”， 张章笋是最终控制人。最新发布的福布斯“2018全球富豪榜”上，张章笋及家族财富身价为12亿美元。

张章笋地产王国的家族化与地缘关系

国瑞地产副总裁阮文娟（右1）

2014年07月，国瑞置业在香港联交所上市后，成了IPO“发行即遇冷”的股票，当时，国瑞执行董事葛伟光归因于“主要是对这个行业的判断吧”，也就是与当时房地产行情冷清有关。毕竟，房地产市场是强者恒强格局，中小房企市场空间往往受到挤压，处境相对会艰难一些。

不过，彼时舆论却指向另一个核心问题，即国瑞的家族式管理遭质疑；有市场人士分析：“强势的家族管理，将职业经理人的空间压缩得很小，还有部分家族成员之间的矛盾，在国瑞也不是秘密。”这到底是怎么回事呢？2014年国瑞置业IPO招股发售价定为每股2.38港元，截止于2018年6月20日，国瑞置业的收盘价为2.59港元/股，4年间股价几乎是原地踏步。

从眼下国瑞置业的董事会人员结构看，家族色彩确实很厚重。创始人张章笋，为董事会主席兼总裁，其20名高管成员中，分布着不少家族成员。其中，今年39岁的阮文娟，现为公司执行董事、副总裁，她系张章笋的太太。而张章笋的女儿张瑾，现年34岁，亦为公司执行董事、副总裁；另外，出任国瑞置业有限公司副总裁还有张章笋的妹夫林耀泉。

国瑞置业、国瑞兴业地产副总裁郝振河

拿家族化特征来质疑家族企业管治，本身在逻辑上是说不通的。从全球范围来看，没有任何充分数据及普遍性案例，来证明家族企业的治理水平比其他形态企业低效，世界上很多著名的企业，其实多为家族化企业。

随着现代企业制度的建立，似乎也看不出家族化企业与职业经理人制有何不可调和的矛盾，所谓家族内部占位，阻梗了外人晋升通道的说法也并不准确，事实上，家族企业选人、用人更多从企业战略及长远目标来考量，比其他形态企业更愿意做转型创新，而且愿望还更为强烈。

在张章笋旗下公司，不乏资深人士，也有许多老臣和资深高管。比如现任国瑞置业有限公司执行董事兼副总裁的葛伟光，系国企出身，曾服务于东方集团、锦州港等上市公司。另外，现为国瑞兴业地产副总裁的郝振河，加入国瑞之前，曾任职中共中央宣传部。此外，如46岁的国瑞置业副总裁李斌、担任财务总监、今年40岁的董雪儿，从1997年就加入集团，至今已20余年，均是从基层历练上来的资深职业经理人。

国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长 张瑾

潮汕与闽南一样，都具有血缘相连、地缘相接、业缘相类的文化特色。之所以与闽南文化传统相近，有多种成因：一是人文关系密切。首先，潮汕移民主要来自福建，其次，历史上闽南一带，有不少官员是潮汕人，这些“父母官”多有意识地推动两地的人文交流。此外，入潮为官并落籍潮汕的闽南人也不少。流行于泉州一带的梨园戏“陈三五娘”，其实也反映了当时两地人交流与互通的盛况。

二是地缘优势，潮汕与闽南地缘接近，平壤相接。历史上福建漳州的漳浦，曾率属于“绥安”，而“绥安”在古代是从“南海郡”的“揭阳县”分拆出来的。即便是今天，福建的漳州地区，仍有潮剧团。

三是民情风俗、信仰以及语系十分相近。也正是血缘相连、地缘相接、文缘相通，也带动业缘相似，因此，研究潮商、闽商传承及成长历程，不能不谈及区域文化。

以张章笋家族为例，地缘与业缘关系就有很好的体现。比如，当初国瑞置业香港IPO时，合计认购发售股份45%的就有“北京建工”与谢炳家族。北京建工是国瑞项目的总包商之一，而谢炳家族，就是泰国正大家族，除谢炳旗下的“中国生物制药”认购之外，谢炳的胞妹和女儿谢其润，也认购了2000万美元的股权。正大谢氏家族，祖籍是广东澄海，与张章笋是老乡，另外，谢炳家族不少事业如泰德制药等，也在北京，而张章笋系北京潮商会会长，彼此多有交集。

国瑞商业董事长 张瑾

近年来，女性的力量在潮商企业传承中多有很好的呈现，比如代替黄光裕出征的国美女掌门人杜鹃，比如正大谢炳家族的郑翔玲、谢其润母女等。

在张章笋家族，除其太太阮文娟之外，女儿张瑾已走上前台。今年34岁的张瑾，曾赴澳大利亚霍姆斯学院留学，也曾在哈佛大学、香港大学进修有关房地产课程，现为国瑞地产副总裁，国瑞商业的董事长、掌舵者。2017年4月，国瑞商业荣获“中国商业地产运营管理创新奖”，张瑾也被评为“中国商业地产行业影响力人物”。

兄弟创业，是潮商创业一种常见形态，现任河北广东商会会长张章侨，系张章笋胞弟，媒体所指的所谓“家族内部矛盾”，可能指兄弟分家。应该说，张章笋胞弟张章侨、张章德，包括胞妹张妙香、另一个胞妹张幼惜及丈夫林耀泉等，都为张章笋的创业出了力，上市前分家，也很平和，并没有出现兄弟阋墙、争吵内斗现象，其实对企业影响不大，也不必过于放大来审视。

龙湖花木市场是张章笋家族旗下一个产业，在汕头市花卉盆景艺术协会里，张章德与哥哥张章笋就同为协会的主要领导者。而张幼惜，目前是汕头国瑞企业管理有限公司董事，张妙香则负责汕头国瑞家居博览中心；如此看来，分家只是表象，协同共进才是家族主旋律！

来源：一波说

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