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近日，地产股连续大幅下跌。自6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻后大概一周的时间里，Wind房地产指数已经跌去6.5%。而从今年来看，地产股也一直维持着低迷的走势，从1月至今，地产股的市值已经蒸发超万亿元。
地产商开始“自保”
6月29日，万科召开2017年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示，要把“地产”这几个字都拿掉，改作美好生活的服务商。
无独有偶，碧桂园近日也处在舆论的风口浪尖。虽然“碧桂园三四五线城市‘全覆盖’在内部已明确叫停”被其称为误读，但以高周转著称的碧桂园，却曾在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目周转速度，依旧令业内瞠目结舌。
从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险，加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度，快速回笼现金，近期绿城也强调了这一点。
在近几个交易日，地产板块出现大跌后，众多大型上市房地产企业也纷纷大手笔回购股票。
“回笼现金”战略下，房企销售破纪录
虽然地产股走势较弱，今年上半年房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。
据克而瑞研究中心最新数据，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。
龙头房企中，从地产销售额来看，上半年最亮眼的是碧桂园，达到了4136.8亿元，也就是说日赚22.9亿元，碧桂园的大部分项目分布在三四线城市，正好为上半年热销的主要领域。
图片来源：中国基金报
恒大和万科的销售额不相上下，都是3000亿元出头，分别日赚17亿和16.7亿元。
另外，据广发证券发展研究中心数据显示，八年时间，房企前15名从10%的行业集中度升到了40%。
但隐忧已经出现。从历史来看，地产股一向领先于房地产市场，股价会率先反映市场回暖，或调整开始。
地产股为何走弱？
既然销售状况看来不错，为啥近期地产股却持续走弱？
在业内人士看来，主要有三个原因：棚改收紧、人民币贬值、发改委限制发外债。
6月25日，“一则国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息传出，引发市场激烈反应，当天，地产股全线暴跌。此后，虽然国开行回应称有关棚改的各项工作仍在有序开展，但并不能止住地产股下跌的趋势。有业内人士认为，棚户区改造货币化安置的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。
此外，六月下旬开始，人民币贬值。美元指数走强、中美贸易摩擦相互拉锯等原因使得汇市产生波动。
而近日，发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着企业境外融资的路，也难于上青天了。
综上所述，受到棚改货币化安置下降、汇率下跌、价值境外融资被堵的利空等因素影响，碧桂园、恒大这种重点布局三四线，且依赖境外融资的公司，最近股价大跌也就不难理解了。
下半年地产投资增速或有所回落
事实上，今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，国家对房地产的调控工作也一直在稳步推进中， 据不完全统计，2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。
从效果来看，上半年不断推进的房地产调控政策确实取得了一定的作用。据中国指数研究院发布的数据，2018年上半年，一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%；二线代表城市月均成交面积同比下降7%，其中天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。
中国指数研究院预计，下半年调控政策仍将延续从严趋势，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是房地产市场的趋势。
此外，东吴证券指出，经过最近几年大规模的库存去化，不少三四线城市库存已经降至合理水平，甚至已经转入“补库存”阶段，预计下半年地产投资增速有所回落。
地产股未来或现分化行情
那么在房地产调控政策持续推进的下半年，地产股的表现又将如何？
有市场人士指出，短期地产股的大幅下跌与棚改项目暂停的传闻有关，不过目前地产股的估值已经相对便宜，投资者不需太过悲观。
而长期来看，有业内人士表示，地产股的低迷走势与国家房地产调控政策的稳步推进有不小的关系，随着房地产作为去杠杆的重点领域，未来房地产市场仍将面临较大的融资压力，地产股的走势不容乐观，未来或将出现分化的态势。
来源：中国经济网 综合中新经纬、wind资讯、中国基金报、21世纪经济报道
文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。
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