四大利空初现！下半年房地产要变天？

今年上半年房地产火爆程度超出预期，除了一线城市受到房地产调控，以及京郊部分三四线城市房价处于跌势之外。全国几乎所有的城市房价都出现了不同程度的上涨。特别是之前受冷落的三四线城市，房价更是一飞冲天。截止目前全国有200多个县级城市的房价都已经突破了9000元/平方米。

上半年房价涨势之所以超出预期，主要原因有三：首先，一二线城市受到房地产调控收紧的影响，大量的房企和炒房者都下沉到了三四五线城市炒房，现在就连五线城市房价都几乎翻了个倍。同时，由于房价上涨激发了当地民众的购房需求集中释放。各中小城市房价出现了罕见的大涨现象。

再者，本来二线城市由于去年房价上涨过快，受到了房地产调控影响。但为了让房地产持续繁荣，地方政府就想出了摇号购房、人才引进战略。本来受到限价政策的影响，二线城市的一二手房价出现倒挂现象，现在再要摇号购房，于是当地居民全线出击，排队遥号盛况空前。与此同时，人才引进战略也因为门槛较低，成为炒房者绕过限购令的空子，获得买房的资格。

最后，棚改货币化安置。发改委为了让地方政府更好的去库存，要求国开行通过PLS形式向地方政府放贷，由地方政府拿着贷款资金，发给棚改拆迁户。去年全国棚改货币化安置比例达到60%。

而到了今年像常州、沈阳、鄂尔多斯等高库存的地区货币化安置比例高达100%。这就意味着，棚改拆迁户拿了大量的资金去周边地区购置房产，于是乎当地房价发生了爆发性上涨。而地方政府则获得了当地高库存大幅下降的结果。

随着上半年国内房价的快速攀升，很多人感到恐惧，生怕现在不买房，以后更加买不起房了，于是一些并不是非常着急要买房的人都进入房地产市场，希望不要错过这次房地产的投资盛宴。于是中国居民的杠杆率在快速上涨，已经处于历史高位。而现如今，我们已进入到2018年的下半年，下半年房地产市场该如何走呢？

第一，导致上半年房价上涨的那些政策红利在逐步消失。其一，购房摇号还可能继续下去，但是会更加透明公正，将会明显向刚需群体倾斜。其二，人才引进战略门槛已经上调，有些地方规定，只有达到博士学历的外来人才方可获得购房资格。其三，去库存进入尾声，现在很多城市一房难求，所以棚改货币化安置的比例将会大幅下调，而且棚改的贷款审核权将上移到国开行的总部。

第二，房地产调控下半年将集中出台。近日，住建部联手七部门对北京、上海等30个城市的房地产乱像进行专项整治。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。这对于，炒房团、房产中介、开发商来说，巧打房地产政策擦边球的时代已经结束，违法乱纪现象将会得到收敛。

此外，各地给限购政策打上补钉。6月24日至26日三天时间，先后有西安、长沙和杭州三座城市发出通知，要求“在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房”。7月2日，上海也加入了限制企业购买商品房的行列。过去新楼盘一开出，就会有被企业全部买走。所以，由于企业不受限购、限售的影响，从而炒高了房价。

从目前情况看，一二线城市房地产调控政策将向上涨过快的三四线城市转变。下半年将会有越来越多的三四线城市实行限售令政策，还会有更多的城市推出限制企业购买商品房政策。在受到房地产调控政策的沉重压力之下，三四线城市的房地产市场也会马上降温。

第三，房地产市场在经历一段时间的疯狂之后，下半年将逐步降温。今年上半年三四线城市房价上涨成为主角，当房地产连续上攻之后，乃是当地的购房需求的集中释放之时。目前各城市房地产市场趋于供需平衡的饱和状态。后续因为购房需求一下跟不上来，再加上对房价上涨预期的逆转，房价出现较大调整在所难免。

第四，房地产长效机制的建立，导致房地产市场将会退潮。一方面，不动产登记制度全国联网对于炒房者和腐败分子会起到威慑作用，未来一二年来房产税开征将是早晚的事情。同时，房贷利率不断上调，目前全国平均房贷利率是5.6%，下半年还可能会继续上涨,这对于炒房者购成很大的成本压力。

另一方面，在确保“居者有其屋”的前提下，多渠道供给体系将会逐步完善。将来是低收入群体获得廉租房或租房生活，中等收入群体是住保障房，而中高等收入群体住商品房。也就是说，随着住房租赁市场和保障房建设的逐步完善。未来商品房市场将会缩小，市场购房需求将会分流。在长效机制建立后，房价肯定只有进入到下跌的趋势中了。

2018年上半年国内房地产上演了最后的疯狂，而随着下半年房地产调控政策全面铺开，以及上半年房地产上涨的红利逐步消失，再加上购房需求的过度释放，以及房地产长效机制的逐步推出，房地产市场真要变天了。

未来一二线城市房价稳中有跌，而三四线城市房价，因为投机性需求的撤离，很可能出现较大调整。所以，下半年乃是防控三四城市房地产泡沫破裂的关键时期。目前三四线城市也已存在较大泡沫，去泡沫的过程可能会较为痛苦。