原创： 余久鹏 吕少华 地产成本圈 字数4000阅读时间5分钟
不畏浮云遮望眼，自缘身在最高层。
——王安石《登飞来峰》
高地价、限售价、竞规模等多重压力下，拿地难！地产公司降成本的期望越来越急切，常规工程只剩肌肉和骨头；而充电桩是个“新事物”，提供了新可能。
6位热心铁杆提供了8个项目的案例数据，地产成本圈邀请两位成本人进行学习和总结，从全生命期管理的视角出发统筹全局、从技术和经济两个方面进行全面分析、总结，挖掘出新的降本增效点，分享充电桩管控的最佳实践。
本文从拿地、建设、运营这三个方面进行介绍和分析，为你打开这个神秘的“黑匣子”、玩转充电桩提供支持。
一
拿地阶段
调研、测算，确定建设方案和费用
拿地时，综合考虑充电桩的建设、运营期费用，就能按“零成本配建充电桩，并获得一定的溢价”来做测算。
1、 调研政策和现状
很多城市已强制要求新建项目必须配建充电桩（有时土地出让条件中也会要求），但不少公司拿地时，忘记考虑此项费用。要想知道配建充电桩需要多少钱，就要提前了解以下问题：
(1) 要求配建的充电桩数量占总车位数的百分之多少？目前多在5%~10%之间，住宅要100%预留安装条件。
来源：上海《关于进一步加强本市电动汽车充电基础设施规划建设运营管理的通知》
(2) 政策补贴有哪些？有按建设费用总额的10%~30%；有按充电桩功率，交流桩150~600元/kw，直流桩200~900元/kw。
左为交流充电桩，右为直流充电桩
(3) 补贴申请难度有多大？实际补贴为政策补贴理论值的百分之多少？
(4) 当地电动汽车充电市场需求大不大？
2、 简单测算，确定方案
以上海为例，充电桩综合费用（含运营X年）简便测算公式如下：
全托分成：-运营收益（电费单价差+服务费单价*分成比例）*充电度数
买断自营：（充电桩建造费用：数量*单桩指标-建造补贴：数量*单桩补贴标准）-【运营收益（电费单价差+服务费单价）*充电度数+运营补贴：充电度数*每度电补贴标准】
说明：建造补贴不超过建造总额的30%，运营补贴，每年不超过1000KW；综合费用为负，即为盈利；为正，则需要地产公司出资建设；综合费用为正时，可调整运营年数来实现免费建设。
若单独采购安装，地产公司需支付7KW交流充电桩约4271元~5000元/台，30KW直流充电桩约18773元~38970元/台的采购安装费用。（产品类型、项目桩数等对价格影响很大，以上金额仅供参考）。
如此测算后，充电桩建设方案即可确定下来。同时，拿地测算中充电桩金额也就同步出来了。
二
建设阶段
做好技术、成本策划，运筹帷幄，决胜全盘
在最低配置数量基础上，综合考虑项目需求，确定合理桩数，并妥善布局。建设、运营阶段统筹安排，确定招采方案。根据项目整体开发计划，策划招标时间、范围、付款方式、技术要点等。运筹帷幄于建设前期阶段，为顺利施工、运营打下坚实基础。
（一） 技术策划：
1、 确定配建数量
首先，根据当地和窗口的要求，确定最低配建数量；然后与营销部沟通，根据市场需求，确定合理配建数量。
建充电桩会吸引更多关注，所以，基于充电桩免费建的情况下，结合实际，尽可能多的增加配建比例，带来更多溢价；增加卖点，提高去化速度和竞争力。
2、 确定建设布局
结合车位分布情况及配电室位置、空间大小，车位周边距离大小等，按靠近电源接入点原则、灵活选用安装方式、优选一桩多充、方便使用原则，综合确定充电桩布置点位、安装方式。
（二） 成本策划：
1、 明确目标
由于充电桩交付后，运营期可以产生收益，逐步收回建设成本，且充电桩企业对补贴申请流程更熟悉，建议：
将设备采购、安装、一定时长的运营、运营期的维护及改造升级、补贴申请等整体打包招标，免费建设（有时甚至充电桩厂家还要另外付钱给地产公司）。
2、 详细策划
(1) 申请补贴
运营合作周期结束前的归充电桩企业所有，运营合作期结束后的政府补贴归甲方或甲方另行委托的商业公司所有。
(2) 确定运营合作周期
可结合项目所在地充电市场行情、充电服务费分成比例等因素综合确定，有2种方案可参考：
3~5年合作期。预测充电桩企业全部收回建设成本的时间（目前市场上常见期限为3~5年），以此时间前的运营成本抵建设成本、后期维护成本（即常规意义上的免费建），截止日期后全部由甲方或甲方委托的商业公司运营管理，但截止日后保质期内的维护工作由充电桩企业完成。
5年以上合作期。例如10年、20年等，投标时充电桩企业不但免费建，还出钱买断建设成本全部收回后截止日前的运营管理权，此期间的运营管理费用全部归充电桩企业所有，但截止日后保质期内的维护工作由充电桩企业完成。
(3) 制定招标技术要点
1) 单位入围前，需认真考察各单位类似工程业绩（包括建设和运营状况），保障入围单位实力水平；
2) 在招标文件中：
明确招标范围。建议参考招标范围：总包配电箱接电开关后所有工作内容，包括充电桩设备、IC卡（若有）、控制柜、桥架、管材、电线电缆、通信模块、一定周期的运营（或运营系统提供及指导应用）、全寿命期的运营系统维护、交通标识引导系统。
明确付款方式。例如：电费，按XX元/度（结合项目所在地商业电费单价，考虑电损等因素，适当上浮），每月或双月结算向物业公司/商业公司支付电费；服务费，每月、双月或季度结算，充电桩厂家向地产公司支付电动汽车充电服务费XX%的分成（一般在20%~30%）。
明确运营维护（若有）的合作期限、充电服务费抽成比例及结算周期、电费单价及结算周期（详见下文：成本策划）。
3) 技术标评审时，要密切关注安装方式、基础形式、配电方案等技术方案是否满足本项目要求。
(4) 定标后管控要点
深化设计前，组织充电桩单位、总包、监理等相关人员现场碰头会，会后，充电桩单位结合现场情况，做好深化设计，明确设备安装方式、基础形式（若有）、配电方案、通信方式、联网方案、监控配置以及对预留预埋的要求等。
深化设计后，充电桩开始施工前，召开现场交底会议，将施工要点、难点，特别是与相关单位工作面交叉的部分说清楚，做好预案。
3、 案例分析：
【基本情况】：经梳理收集到的案例，8个案例大体可以分为2类，并各选一个有代表性的案例来对比：
买断自营：付费给乙方施工，甲方申请建造和运营补贴，并运营；
全托分成：乙方免费施工并运营，申请建造和运营补贴，定期向甲方缴纳服务费分成及电费。
由于案例的各项数据不一致，不利于横向对比，首先在此统一标准，假设项目参数如下：建筑面积10万㎡，停车位700个，设置70台交流充电桩，运营5年，运营电量1000KW/年。
全托分成案例：充电桩企业负责施工并5年的运营，并申请建造和5年的运营补贴，5年内定期向地产公司委托的商业公司缴纳服务费分成（按季度，0.24元/度，为0.8元的30%）及电费（按月，1.3元/度）。
【案例分析】：两个方案的优缺点、经济分析对比详下表
在“案例详情”假定条件下，经过对比发现：
1) 全托分成方案最优
站在地产公司角度看，买断自营方案，甲方需支付约30万建造成本，若建造补贴能全额拿到，则可以抵掉14.7万；而全托分成方案，甲方不需要支付成本。
2) 目前全托分成模式仍有潜力可挖
站在全周期角度看，2种方案的经济效益应该基本一致，但目前实际案例的测算结果有偏差。
考虑商业公司的运营收入的话，整体收益，全托分成方案低于买断自营方案。这也反映出另一个问题，目前阶段，由于甲方招标人员对此费用不熟，充电桩企业利用黑匣子多做了一点利润，全托分成方案中，即使把资金的时间价值考虑进去，仍比买断自营方案整体收益低约800元/台（*70台*5年=28万元），全托分成方案招标时，需要通过调整合作运营期、服务费分成比例，保持与买断自营方案的整体效益基本持平。
三
运营阶段
合作期内、外的帐要分开算
1、充电桩交付使用后，运营合作周期内
由充电桩企业全权负责运营，运营补贴归充电桩企业所有，电费与服务费分成按原定合同定期结算。
按70个交流充电桩，5年运营合作期，1000KW/桩·年。电费差价收益约10.5万元（预估：汽车充电单价1.3元/KW，网电单价按平均1元/KW）；服务费收益约28万元（预估：服务费0.8元/KW）；累计运营收益约38.5万元（3.85元/㎡）。（说明：本测算仅供参考，具体项目请根据实际情况进行测算）
2、 运营合作期结束后
办理运营交接手续，将运营权和相关资料移交甲方另行委托的商业公司，同时进行运营人员培训指导，并负责设备全寿命期的维护保养工作；此后的运营补贴、运营收入均归商业公司。
充电桩寿命，可以按充电插口插拔次数考虑，一般在1万次以上；也可以按时间计算，约7年[10000次÷（24h×30天×12月÷单车充电时长6h）]，但实际并不会一直满负荷运转，所以理论寿命期将远大于7年（排除人为损坏、产品更新换代等因素）。当设备到达更换标准后，由商业公司根据合作期配合情况，委托原充电桩厂家或另行招标。
总结
充电桩，是少有的可以免费配建的工程，只要把建设成本、运营收益、补贴3笔帐放到充电桩全寿命期来算，就可以免费配建还赚钱。虽然小项目充电桩涉及金额不大，薄利时代积少成多，也为项目创造了最直接的价值。
站在全项目的高度，横跨设计、施工、成本、销售、物业；从充电桩全周期的维度，涉及建设、运营、维护，全项目、全专业、全维度经营算账，来做充电桩的大成本，充电桩数据了然于胸，思维纵横驰骋。
充电桩免费建，拿地时，不用增加成本；建设时，将建设成本、运营收益统筹安排，协调各专业、各方资源，为我所用，同时也最大限度发挥了所有参与方的价值；运营时，有了建设时的长远考虑，充分预留和增设充电桩，有效的避免后期改造费用，提高了运营收入。
（感谢为此篇文章提供案例和参考资料的朋友，将分别获赠：地产成本圈VIP会员、尹贻林先生扛鼎之作《工程价款管理》或地产成本圈2018年第二季度两本书。地产成本圈集众力进行总结、分享，抛砖引玉，欢迎大家批评指正）
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
