九成新房下半年入市 你最可能遇到哪种房？速看！

行走在楼市之中，总有看不完的风景。2018年已经过去一半，回看上半年楼市风景，展望下半年楼市之路，每个人都有不同体会。

近日，济南头条记者对济南楼市进行全面探访，希望能透过现实中真实的楼市现状，折射出目前济南楼市的生态，供您参考！

回看2018上半年

根据上半年楼市情况，记者发现，房价单价1.5万元是刚需族门槛。

面对高房价楼盘，购房者越来越冷静，楼盘去化周期延长。

01单价1.5万是刚需门槛楼市中有说不完的故事。楚龙（化名）是济南某大型在售楼盘一名置业顾问，2016年入职后，亲眼见证了济南楼市翻天覆地的变化。他同时也是一名刚需购房者，他会经常这样讽刺自己：我卖过那么多的房子，却没有一套是我的。楚龙相中了自己所在项目楼盘的一套房源，无奈单价过高，难以承受。他领导建议，可以考虑一下中新国际城的房子。“前些日子开盘，我没抢上，不到半分钟，所有的房子都没了。”中新国际城一渠道销售介绍，前段时间，中新国际城上百套房子迎来了千人抢房。“毛坯房价格在1万4左右，这个价格的房子，以后不会再有了，这个盘是刚需盘，最吸引人的就是不到1.5万的单价。”相邻的中新锦绣天地，也是刚需盘。两楼盘上个月同时开盘，但单价不足1.5万的中新国际城开盘即售罄，而中新锦绣天地虽然是精装房，但由于单价在1.6万左右，并没有售罄。2日上午，楚龙坐在售楼处的沙发上向记者分析道，“我们这个楼盘，原来定价是个刚需盘，但现在单价已经到了1.8万以上了，来看房子的刚需越来越少了，我感觉单价1.5万的房子对我们刚需是个槛儿。”

02楼盘开始分化不再全都靠抢吴刚（化名）庆幸在2017年以单价1.4万元的价格入手了华山珑玺一套房子。如今，该楼盘单价已在1.8万以上。“当时能够买上就跟中了彩票似的，很多邻居都是不管什么楼层不楼层，只要抢上就行了这种状态，当时每个楼盘基本都这样。”过去两年，济南楼市火爆，随便一个楼盘开盘基本就会当天清盘。但如今这种“开盘即清盘”的楼盘已经越来越少，并且也呈现出楼盘分化趋势，并不是每一个楼盘都会很抢手。购房者对于那些售价明显超过预期的房源，已经显得越来越冷静。例如，近日记者探访新东站片区翡丽公馆就发现，当天看房者很少，而该楼盘此前已经开盘的项目房源至今也未售罄。业内人士指出，翡丽公馆目前所处的新东站片区相关配套并未完善，价格却已接近两万，超过了不少人的底线。不过，一些定位为高品质的楼盘，则依旧在源源不断地吸引购房者前来。例如新近开盘的玖唐府项目，据置业顾问介绍，前段时间开盘的两栋楼已经全部售罄，销售均价为1.8万元/平方米。

03不少楼盘至今仍未售罄记者对单价售价超过2万以上的几个楼盘进行探访，发现这些高价楼盘入市后，开盘当天去化率并不算高，并且去化周期较长。例如万科金域华府，平均售价在2.2万/平方米以上，户型也有100平米以下的产品，虽然有着地处历下区的核心优势，但开盘至今已有很长一段时间，其项目房源仍然在售。再如位于旅游路南侧的三盛国际公园项目，其二期产品售价也在2.2万元/平方米以上，虽然上次开盘房源数量并不算多，但开盘至今仍未售罄。“目前还有可供选择的房源，楼层也都还不错。”该项目楼盘置业顾问表示。对于这些高价楼盘，济南市房地产协会秘书长李刚表示，若不考虑“双控指标”的要求，通过对房地产市场的长期监测分析，随着近两年来购房需求的不断释放，当住宅价格提升至2万元/平方米的售价时，将会极大地压制需求购买力，这也带来住宅市场的明显降温，拉长住宅去化周期，但在缓解住宅库存压力的同时，也将增加了部分项目因资金压力出现烂尾的风险。展望2018下半年下半年，济南九成新住宅项目将要入市，未来历城区依然是房源供应主力。与以往不同的是，精装房成为市场主力产品。01

未来新房均价或1.7万左右

通过对2017年济南市（含章丘，不含郊县）已经成交的118宗居住用地的梳理，可以发现约60个新住宅项目将在今年入市。而按照项目开发周期约3到5年计算，今年市场供应约有228万平方米。按照济南市户型占比最大的120平方米套均面积计算，约合有1.87万套住宅。同时，从2017年成交土地形成的新项目入市计划来看，90%以上的项目将在2018年下半年入市，入市时间多为9到10月份，更有相当一部分则将在2018年底入市。在入市价格方面，通过“楼面地价+5000元/平方米的建安及其他成本+20%企业毛利润=预计售价”来计算，未来新入市的项目销售均价或将保持在1.7万/平方米左右。

02历城区依旧是房源供应主力虽然置业热点的唐冶片区在一段时间内出现了可售楼盘空当期，但历城区依旧是房源供应主力区域。根据济南市房地产协会公布的统计数据，截至1季度末，历城区新建商品住宅可售套数为1.61万套，可售面积为197万平米，占济南全市存量的三分之一。同时，在今年5月25日，济南市国土局公布了济南市本级2018年度土地供应计划。根据供应计划，历城区供应量依旧最大，占全年住宅用地供地的一半，像万达文旅城二期、雪山片区、唐冶片区、张马片区、华山北片区都有供应。而在去年成交的土地项目中，不少住宅项目也位于历城区，并且将在今年的下半年陆续入市。不过，虽然历城区供应量大，但去化周期也较为合理。据李刚介绍，当前主流市场项目绝大部分位于历城区的雪山片区、唐冶片区、华山片区、工业北路片区，在售项目多，去化速度快，是当前济南市最为稳定的一个区域。

03毛坯房不再是楼市主流时间回到楼市火爆的2016年，当时的市场还是毛坯房的天下，精装房产品就像几片绿叶，在火红一片的毛坯房丛林中并不那么显眼。虽然此前山东省住建厅及济南市建设部门多次发文支持精装房产品，但大多的回应只是叫好不叫座。但随着济南陆续出台多项措施对楼市进行调控，尤其是对“毛坯房”进行限价这一举措，促使了楼市中越来越多精装房产品的出现。特别是2017年，精装房产品逐渐在济南楼市中站稳了脚跟，毛坯房产品则逐渐退潮。记者发现，即使在今年上半年，毛坯房的产品还撑起了济南楼市中的半边天。像龙湖春江郦城、中新国际城、万达文旅城等热门楼盘都在主推毛坯房产品。

不过，随着这一批毛坯房产品的清盘，同一楼盘项目中将不再推出毛坯房产品，转而绝对主推精装房产品。像目前在售的中新锦绣天地、三盛国际公园、万科金域华府、中海珑玺、中海御景台、玖唐府等大部分在售项目楼盘所推产品均为精装修产品房源。业内人士指出，精装房产品将成为济南今后楼市的绝对主流，而从另一方面来讲，精装房产品的大规模出现有着其特殊的背景，因此也存在着例如像“阴阳合同”等伴生问题。

不过，对于市场上存在的政府部门对精装修房源监控不到位的问题，该业内人士也指出，这一问题有望在近期得到解决。

记者：高玉龙