“长租公寓的发展已是万事俱备，不欠东风，接下来是看谁能好风凭借力。”
谷坤酒店管理公司总经理 刘萍
房地产是个古老的行业，但国内的住房租赁行业却还很年轻。存量时代的到来，加速了各大资本与品牌方的入场，有摩拳擦掌的大型房企，也不乏跃跃欲试的新鲜血液。
箐寓汇，作为上海谷坤酒店管理有限公司倾力打造的，集家居、生活、商业、社交、创业为一体的现代化青年新型社区，正是年轻队伍中的一员。首个社区公寓，位于上海大虹桥板块，今年5月开始试运营。
日前，谷坤酒店管理公司总经理刘萍接受了《中国房地产金融》的专访，她表示：“长租公寓作为地产行业子行业，无论从哪个角度来看，已经站在风口浪尖，可以说万事具备，不欠东风，接下来大家想的都是如何分一杯羹。”
酒店系的崛起
前段时间网剧《北京女子图鉴》的热播，再一次将“北漂”的形象呈现于影视作品中去，引发热议。北上广深，作为传统的一线城市，拥有大量正在漂泊的年轻人群。
“他们大多25-35岁，年收入在20-50万之间，处于事业的发展期，是城市发展的中流砥柱。围绕这些‘北漂’‘南漂’的人们展开的住房生活需求，是亟待解决的问题。而这个群体亦将是箐寓汇的目标客群。”刘萍表示。
这也是为什么箐寓汇把首个社区项目的选址定在上海大虹桥板块，这是上海未来经济发展的核心区域之一。选择这里，一是为了抢占新生板块的发展先机；二是新生板块区域的客群，与箐寓汇的目标客群相吻合，有助于提高其服务与宣传的精准性。
作为酒店式服务公寓，据刘萍透露，箐寓汇在长租公寓的基础上进行了升级。“我们将打造一个‘箐寓社区’，通过先进的设计与智能技术，打造一个融合居住、生活、社交、娱乐、创业为一体的新兴社区。”
目前长租公寓的几大派别分为：互联网系、中介系、开发商系。而箐寓汇属于的酒店系相对低调，其最大的特色与能力是基于酒店业多年的服务经验，更善于挖掘客户的需求，对服务的品质与细节也有更高的把控。如箐寓汇的官网上就明确将服务分为生活配套服务、娱乐配套服务，以及办公配套服务，方便进行更系统且专业的服务管理。
“服务增值是箐寓汇未来主要的赢利点。我们主打的是白领公寓，对标雅诗阁。”刘萍称。
看好房企系的入场
长租公寓作为下一个风口，在过去的两年里已经很好地证明了自己的风向。越来越多的房地产商及相关行业也开始转型组建公寓运营管理团队，同业竞争者的数量呈直线上升的趋势增长。
刘萍认为，就目前国内租赁市场而言，大型房企入场是个良好的开端。
“国内此前的房屋租赁市场基本由个体化运营，中介结构占主导地位，因此市场价格往往波动较大，房屋租赁的质量与配套也参差不齐，消费者处于被动的劣势中。大房企的加入，进一步加速了住房租赁产业的成熟发展，对稳定人心、稳定租金都起到了一定的作用。”
谈及业内的竞争，在2018第二届中国房地产租赁领袖峰会上，多位长租公寓的领军人物都表示市场广阔，各具特色。越来越多来自不同细分领域的供应商提供多元化的服务与产品，一能满足不同消费者的不同需求，二能促进良性竞争，完善行业发展。
刘萍强调，竞争的关键始终在于品牌。品牌意味着品质，意味着一个企业沉淀下来的文化与精神，是引导消费者做出选择的最大的风向标。品牌公寓的规模效应，既表现在引领消费者的选择，还能助力行业标准化的制定与形成。
今年4月，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品。这是国家提出加快发展住房租赁市场后，首次下发了支持住房租赁资产证券化的文件。
当记者问及箐寓汇是否也有此打算时，刘萍给出了明确且肯定的答案，“箐寓汇未来一定会走上资产证券化的发展道路。”
如此坚定的态度与长租公寓的“痛点”相关。“做长租公寓业务首先面临的是投资回报率不高的问题，其次是税收。当前租赁住宅的投资回报率很低，政策上明确规定用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。但是未来随着行业发展，降低土地价格与税收，配合提高租金，并非不可能。所以租赁市场的资产证券化未来可期。”刘萍解释道。
刚刚试营业的箐寓汇显然还处于初期阶段，但所谓初生牛犊不怕虎，新鲜血液的加入也隐隐给行业带来了新的力量与竞争。
展望未来3-5年，刘萍分享了箐寓汇的发展方向与目标：“我们将摸索效仿国外先进运营发展经验，利用国内通讯社交软件，建立丰富的社交推广经验，通过售后服务，不断提高客户的粘性，把信用住也将引入租凭经营服务范围。深耕酒店式服务的内涵，提升长租公寓的品质，是我们的目标。”
文 | 卢宝宜
来源 | 中国房地产金融
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