业绩会直击 华南城：我们和房地产行业不同

观点地产网 在国内房地产企业因融资环境收紧而面临压力的时候，将自己定位为“中国领先的大型综合物流及商品交易中心运营商”的华南城控股有限公司透露，因为“业务和房地产行业不同，所以从银行贷款的类型上和额度上，都有所增加”。

6月29日，华南城公布2017/18财政年度全年业绩，首席财务总监许进业、副财务总监兼投资关系总监谢文瑜、总会计师兼企业融资部副总经理陈迪逊列席业绩发布会。

发布会上，媒体们关心的依然离不开目前备受关注的融资收紧及外债受限，但华南城对此却并不担心，许进业表示，预计公司今年的总债会减少，预计今年大概会降到70%左右，这不是很确定的数字，但肯定是向下的趋势。

另外，在各项数据基本向好情况下，华南城管理层的业务回顾的主题是“迈入增长的新阶段”，据介绍，华南城将策略性地划拨更多资源，加快住宅设施的开发，以开拓其项目的增长潜力，

在华南城扩张“主旋律”下，许进业介绍，公司正在华南城项目以外，物色更多的产业园、物流仓储及奥特莱斯等项目。许进业回应观点地产新媒体表示，业务扩张方面，会根据具体业务板块而采用不同的轻重模式。

扩张及住宅

许进业表示，随着多年的项目建设及扩展，华南城已逐步进入运营阶段并初尝硕果。2017/18财政年度，华南城录得持续性收入总额20.2亿港元，增长26.4%。

其中，来自租金、物业管理、电子商贸、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营的收入分别约7.317亿港元、3.755亿港元、2.452亿港元、2.181亿港元及3.549亿港元。

另据观点地产新媒体查阅年报，2017/18财政年度，华南城的收入增加20%至94.054亿港元，母公司拥有人应占净利润增加4.4%至45.117亿港元。

从数字看，华南城各项业绩并未让管理层失望，而“加快增长”也成了其未来的主要任务。

据华南城主席兼执行董事郑松兴在年度报告中表态：“展望未来，随着项目不断扩展及趋向成熟，集团将进一步加强持续性业务的发展及加快其增长步伐。此外，华南城持续检讨其策略，包括持续性业务的潜在分拆机会，以实现更大价值的远景，为其独立发展打造更好、更快、更强平台，并开发独立的融资渠道以支持未来发展。”

而许进业也在发布会上表示，公司正在华南城项目以外，物色新的产业园、物流仓储及奥特莱斯等项目。

许表示，业务扩张方面有几种模式，主要要看物业的具体类型而定。如奥特莱斯方面，会在华南城以外的合适地方经营奥特莱斯，应该会是轻资产扩张模式，主要是管理为主；另外仓储方面，新的物流点需要买些资产，可能是物流相关的土地，在上面建一些仓库或物流相关的设施，所以这一方面可能相对会是重资产。

值得注意的是，华南城虽然强调自身与房地产企业不同，但报告也称，随着项目逐步进入运营阶段、交通及基础设施日益便利完善，市场对集团的住宅配套设施有着强大需求。

“因此，于本年度，本集团战略性地加快其住宅项目的发展及销售，尤其是郑州华南城及重庆华南城项目。本集团于2017/18财政年度录得住宅物业销售增长48.9%，占合约销售总额的84.5%（于2016/17财政年度占合约销售总额的79.0%）。”

对此，许进业进一步解释，过去一段时间因为国内华南城商家的需求，近年其住宅销售有所增加，预计未来一两年住宅的占比会更大一些，当园区越来越成熟的时候，接下来下一个循环就会是商铺方面多些。

许进业表示：“（住宅占比大）不是因为不看好我们的商铺、物流等板块，而是有几个原因：第一，每个华南城项目自身都会有一个发展的循环，每个项目开始的时候，第一批都会以商铺为主，因为我们的项目主要是承载着市区里的老市场的拆迁，拆迁时这些中小企业需要有一个地方继续做生意，我们项目主要是承载这部分。

“当我们第一批商铺建好之后，会有其他的配套设施，其一就是仓储的配套以及写字楼配套，当经营比较成熟的时候，下一步就是建一些住宅，以满足其中商家居住的需求，一般项目的循环路径都是这样的。

“而华南城的项目相对较大，都会分很多期，每一期也都会是这样的发展模式。所以当我们的项目不断成熟的时候，经过了这段时间，下一期可能将会是物流、商铺方面的销售又会多些。”

据了解，华南城今年的销售目标是160亿港元，同比去年的120亿上升33%，其中70-80%是住宅销售。

融资与外债

在国内融资环境日益严峻的背景下，对企业的融资情况也是倍加关注，许进业亦坦言，在中央去杠杆的大政策下，国内融资情况的确是比之前有所收紧，但其又表示，“我们和房地产行业是不同的，所以从银行贷款的类型上和额度上，我们都有所增加。”

据其分析，华南城主要经营的并不是住宅开发，而是物流园区的开发，所以销售额只是其收入的其中一部分，“从业务看，我们和房地产行业是不同的，所以从银行贷款的类型上和额度上，我们都有所增加。”

“第二，国内债券市场相对前两年而言没有那么蓬勃，所以我们也有对应的措施，比如有些新的产品，如ABS或CMBS等我们也在申请新的额度。”

据悉，因为华南城的经营模式并不是完全靠销售，而是主要靠经营上的一些现金流，这也正好可以申请ABS，如去年其已经发行了一笔关于物业管理费的ABS，今年也正在申请关于租金的CMBS以及销售回款的ABS。

“另外，我们目前的经营收入使额度不受影响；第二我们的境外申请额度，目的也是再融资，这些都符合最新所发布条文的要求。所以整体来说，我觉得对公司影响不大。”

其实在国内融资渠道收紧的同时，华南城公布业绩之前，6月27日消息，国家发改委明确，将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

因此，对于外债问题，华南城不可避免被问及，不过许进业依然表示，这个政策对华南城而言影响不大。

“对于华南城而言，今年的目标是如何降低我们的总体负债，如提高我们的销售目标以及经营上的持续性收入的目标，这就可以加大经营上的流入；同时，我们的土地储备比较充足，今年其实未必一定需要去买大量的土地。这样看来，我们整体的净现金流入会选择还一部分债，所以再融资问题不是很大。”

许进业补充称：“公司的外债的占比大概是25%左右，这个比例并不是很大，另外我们也会关注市场情况，去做一些对冲的产品，去降低公司因人民币贬值带来的影响。”

据许透露，按照年底77%的负债水平估算，预计华南城今年大概会降到70%左右，这不是很确定的数字，但肯定是向下的趋势。