写字楼、商业、豪宅，哪一类配套最能提升房价？

通常，你在选房和中介聊天时，他会告诉你，某片区内又兴建了某某写字楼、某某豪宅、某某商业综合体，这会使得周边楼盘非常受益。那么，片区的变速器就是这些写字楼、商业综合体组成的配套设施，当然配套设施不仅仅是这些。

所以，选房时我们分析一个片区房价的变动，主要应该关注片区内的配套设施，还有他们的现在与未来。现在是指房子周边已经拥有的配套设施，也叫存量配套，我们通常把它看做是房子的居住属性；未来是指房子周边未来会拥有的配套资源，也叫增量配套，我们通常把它看做房子的投资属性。

【配套设施拉升房价】举个例子。有人说，自己房子旁边的楼盘卖到一平米12万元，自己的房价也会跟着翻倍，结果发现并不是这样。一平米12万元的豪宅并不能带动你的房价，而是要看这豪宅附近是否有相应配套设施。

【配套设施的分类】一般情况，我们把小区旁配套设施分为三个层次，第一个层次是解决温饱问题，也就是相关生活配套，比如水电气、电视电话网络、供暖、购物商超、菜市场、饭馆等，没有这些配套一家人进去就没法正常生活，大部分的小区，只要不是太偏僻的话，生活配套一般比较完善，所以对于房价的提升影响也不大。

不过，60%的购房者都有过这样的经历，楼盘销售一般都是这样介绍生活配套设施的：哎呀，我们楼盘附近正在规划一个某某商场，趁着现在赶紧买，等开业了房价肯定蹭、蹭、蹭的往上涨！怎么样，是不是感觉很耳熟？如果你真的以为房价能涨上天，那就太天真了。所以粉丝问，要选的房子，边上要建一个大型商业，对房价的影响几何？

如果附近500米到1公里内将建品位高档的大型商业综合体，比如华润万象城、万达广场、银泰中心、大悦城等等这些，那就是很大的加分项。一个品位高档的大型商业综合体，往往可以撬动板块的价值点，特别是有规模且特色鲜明的商业综合体，会带动周边房价水涨船高，举个例子，华润万象城涵盖了众多国际奢侈品牌，在深圳、杭州复制了一个又一个片区房价的传奇。相反呢，如果片区内有家居装修类的商业，很可能会拉低房价，比如红星美凯龙、居然之家周边都聚集了很多小散差的家具城，这严重影响了片区的商业品位，拆哥在此提醒你，这一点在选房上要尤其值得注意。

【盒区房】最近还流行一个概念，不知你听过没有？叫做盒区房。什么意思呢，阿里巴巴创办了线下新零售生鲜超市，叫做盒马鲜生，而在超市附近3公里范围内的房子，统称为盒区房，而盒马最大的特点之一就是快速配送，门店附近3公里范围之内，30分钟送货上门。我们想想，能享受这些进口美味的附近小区，自然是富人区，房价只会蹭蹭上涨！

第二种配套叫做功能配套，是指教育、工作、医疗配套设施，可以满足人们上学、看病、上班的需求。优质的教育资源，尤其是著名小学、幼儿园会极大拉升周边房价，这一块先不多说，我们后面的课程会详细展开。工作资源，这里主要是指写字楼。写字楼的商务属性对于促进片区的房价是有提升作用的。

按照我国目前的办公标准，一个100万平米左右的中型商务区，即可集聚6-10万人的就业人群。除了在写字楼上班的金领、白领以外，附近相关的餐厅、商务服务设施都能吸引就业。这些上班族倾向于购买离工作单位较近的住宅，这会形成强大的购买力。

高科技产业、金融业集聚的商务区，周边的房价将有强大的动力和韧性。比如北京城市副中心通州拥有自己的CBD，整个运河商务区占地约17.48平方公里，相当于4个半国贸CBD、15个金融街。仅仅是运河核心区，总投资就达到约860亿元，地上建筑总规模可达约316万平方米，无论从规模还是发展前景，都优于国贸CBD，这也是通州片区房价大幅上涨的重要原因。

但是医疗配套方面就比较复杂了，片区内有三甲医院自然很是加分，但是距离太近难免担心传染、交通拥堵等等负面因素，这个会在后面涉及距离的课程里面详细讨论。

而我们说房屋最高层次的配套就是景观配套，景观配套能满足你对大自然的渴望和景观的欣赏，特别是楼盘旁边有小河、湖水、青山，是能极大提升楼盘品质的。也许在城市里面碰不到大规模的山水，那么附近的公园就是我们首要要考虑的因素了。

【亲水性】相信你也很关心，哪类公园对片区的提升作用较大？在这里特别提到，一定要记住一点，有水的公园！近年来，在全球“城市进化论”的驱动下，中心城市的土壤被厚重的钢筋水泥覆盖无遗，都会生活变得满眼繁华，处处充斥着喧嚣与浮躁的气息。而有“水”的公园，是最值钱的。

“以水定城”，滨水的住区，保值性也是最好的。国内知名的高端板块像是北京朝阳公园、上海世纪公园、西安的曲江池板块等等，都有大片的水域。西安的曲江新区定位西安旅游生态度假区和绿色文化新城，号称“一池一水一盛唐”，也被有些人称作是“西安的富人区”。当年取土挖湖，恢复历史上的水面景观，并沿湖进行商业开发，进而迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点、房价的高地。再比如，北京的环球影城主题公园，将原先的萧太后河故道南移，改道至度假区场地的南部边界之外，形成“南护城河”，沿着水系和河床打造成度假区的景观水系，将对周边楼盘形成巨大的利好。

其他方面的景观也能提升房价，尤其对于高档住宅来说，景观房可以体现居高临下，运筹帷幄的气势。曾经有北京的听众问：每天早晨都想看升旗，在哪里买房好？我跟他说：钱少买前门东西大街的大板楼，钱适中买中海紫御公馆北排高楼层，钱多买复西绒线26号。上海的听众问：每天想看着陆家嘴三件套入睡怎么办？我跟他说去绿城黄浦湾看看。

最后，我们回到课程开头的问题，如果你真的很懒，不想看周边的配套设施，那么豪宅对于附近的老破小区有没有拉升作用呢？拆哥在此告诉你，那我们就看豪宅的体量和布局。如果有3个以上的品牌豪宅同期开发，并能代建区域的道路、学区配套、公共绿化等，周边的“老破小”是能够受益的，反之则不然——甚至还会小幅下跌。比如北京昌平区的北七家板块，名佳花园和万科翡翠公园，CBD的团结湖老小区等，豪宅对周边所谓“老破小”的价格并没有带来多大的带动。

在此，跟你共享一句香港前首富李嘉诚的投资名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。