降准的影响&房产投资的成本

降准的影响&房产投资的成本

这是地图首先提出的。

周期节奏

楼市有个三月暴涨论，

但如今的周期节奏已经不同。

事实上，魔都的周期节奏是渐变量的。

02年03年那会儿，楼市几乎每半年一波行情，后来渐渐地每一年一波大行情，到07年那时候基本是每两年一波大行情，而2010年以后甚至被拉长为到5年一波大行情，其实这是调控限制不断加码的结果。调控没有能调住最终的价格，但把周期越拉越大，最开始没有限制，后来满两年税收才能减免，再后来限购，交5年社保才能有购房资格。这些当时是存在关联的。最终呈现了横越长竖越高的市场模式。

所以再有人告诉你什么大小年理论，奇数偶数年理论，或年年大涨理论，你就呵呵，那是没水平的人在那边瞎猜而已。周期越拉越长才是事实。

所以你问我降准是不是存在放水的现象？是。

但不够，量变不够足是无法引发质变的。

所以，你问我魔都是否会立竿见影得大涨？不会。

因为周期没到，16年作为高点，往后推5年，悲观点讲2021年才会是下一个周期的开启。当然，一旦开涨50%+的涨幅是无法避免的。如今10万单价也无法避免这样的幅度么？是的，无法避免。

那么买卖建议来说，对刚需与职业投资者的建议也是不同的。

你如果是刚需，任何一年买其实都是对的，住到就是赚到呀，你又不炒卖，提前享受有房族的生活有什么不好，何况远期还可以实现保值增值。

但对于职业投资者，尤其那些比较激进的投资分子，我得奉劝一句：

别到头来，利润都给成本吃光了。

已有文章反映，不少买了深圳偏远郊区房子的已经出现事实亏损。

说房价总价是涨了50万，然而算算利息成本以及可怜的租金覆盖，已是事实亏损。更何况那名义价涨了的50万在真要卖出时也会遭遇砍价。

裂变的成本

如果有人教你一套变三套，或者零首付买房，甚至所谓的什么一刀流。听着很牛逼是吧，感觉分分钟身价就从赤贫变为千万是吧。

你问租金低怎么办，他们会说租金没事，最好空关，你问月供怎么办，他们会说月供不足为虑。事实上这是只管杀不管埋的典型：只给你画饼，不告诉你凡事有成本。

以前房圈内部也曾探讨过，资产的上升是容易的，毕竟还有三倍估值法，比如5万单价买了套老破大就与隔壁豪宅看齐说也值15万，买得起买买不起滚。所以只要不是事实需要卖出，YY以下资产是很轻松的一件事。

老鸟们共识的难点是什么？是净资产的上升，资产上升容易，净资产的上升才是难点。

举个例子，甲与乙都是初入楼市投资，没有存量的房子，现各有200万现金，甲200万全款买了套房，乙杠杆加得高，买了套1200万的房子。他们的资产似乎不在一个当量，然而他们的净资产是一样的。

那么这两者的差异会在哪一刻显现呢？在短期内暴涨后会显现差异。

甲买的翻番成400万，赚了200万，乙翻番后成了2400万，赚了1000多万。这时两者无论资产与净资产都出现了显著的差异。

但如果短期内不暴涨，周期拉长或者涨幅很小，比如3年只涨了15%或20%甲乙的净资产依然不会有显著区别，因为乙的涨幅基本都会被成本吃掉。

王者荣耀的主播张大仙有段话说的特别有意思。

他用武则天这个英雄赢得了比赛，他说，小朋友们，你别看我玩武则天那么强，你就也去冲动充值买个武则天，武则天这个英雄并不强，赢比赛，那是因为我强，而不是武则天强！

楼市同样的道理，小朋友们，你们别看老鸟们玩杠杆那么6，那是手上有不少存量房与底仓才可以这么玩的，存量租金加新租金往往能覆盖月供才这么玩的，你初出茅庐就玩杠杆，时机点又没踩准的话，就形同飞蛾扑火。我看一些房产群里有些人说只够撑半年的那些同学，真的替你们捏把汗，谁告诉半年后必然涨的，3年后必然涨我有信心，你若把希望寄托在半年后那多半是要凉凉的。

比如激进派里所谓的一刀流，其实你可以估算一下的，比如首付也是信用贷甚至高息借来的，再加上按揭贷款，以及税收等额外成本。比如500万一套房子，综合利率及税收成本算8个点一年，那就40万一年，减去五六万的租金覆盖，就是35万一年成本，3年过后，成本是100万左右。

也就是500万的房子，你如果3年后只能卖550万，那你就亏了50万。如果3年后能卖600万，就等于没赚。典型的名义上赚到，事实上没赚到。

每轮市场大涨人们都会被房子保值增值的属性所感染，感慨于之前他们买只要500万，现在要买得600万了，但没有人告诉你，其实他们不见得比你划算，他们的利润很可能已经被成本吃了。

这还是3年后上涨的情况，如果遇到5年期长跨度横盘呢，

没底仓的新手甚至就直接出局了，根本等不到黎明的到来。

结语

刚需把购房提前量尽量往前提，一方面你本就有自住的需求，量力而为，早买早享受吧。比如2021年会是下一个周期，那你就提前些，比如2020年年头就下注，或者2019年年底就下注，甚至现在遇到合适的价格也可以买。

但对于职业投资客，显然离上涨前夜越近成本就越低，你甚至可以2020年年底再下手。即便行情略提前起来了，你若是天天泡市场的老鸟，比人群抢到房的几率还是会大很多。另外租金该做优化的还是得优化，优化租金当然可以减少长线持有的成本。

武则天并不强，是我强，而不是武则天强！不要天真的以为无脑买就能赚，希望本文能给你些许启发，感谢阅读，祝福你们。