独家：万科“万村计划”触礁的深层逻辑，城市空间争夺成旧改难跨之劫 | 深度调研

责编：赵刚

全文共5088字，阅读大约需要10分钟

万科雄心勃勃发起的“万村计划”遭遇清湖之劫，一时间引发舆论关注。如果跳出细微末节，从更广袤的视角观察，万科清湖之劫发生的时间恰好是城市化进程从增量到质量转换过程中，时间维度与空间维度上的双重节点；也是房地产政策转向过程中的关键节点。

如何协调开发与保护、升级与成本以及不同产业、不同人群对城市空间的争夺，是摆在所有参与者面前的一道必答题。截至此时此刻，回答仍在进行之中，这个答案不是说出来的，而是要实实在在做出来。

睿和智库城市合伙人实地调研，感谢小伙伴的辛苦付出

位列中国一线城市的深圳，土地面积仅1997平方公里，是上海、广州土地面积的1/3，北京的1/8，可供开发的建设用地极为匮乏。在新土地供应极为稀缺的情况下，旧城改造已经成为各大地产企业在深圳的「主战场」。

作为深圳本土诞生的地产巨头万科，2017年开创了一项城中村改造计划——万村计划，收购或承租城中村的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容。试图以较小的成本，推动居住升级。

一年间，万科先后在深圳市福田区的玉田村、龙岗区坂田新围仔村和龙华区的景乐新村开展了三站改造，可当该计划进行到第四站——龙华区的清湖新村时，却遭到舆论力度空前的口诛笔伐。

清湖新村西十巷路牌，像这样的巷子东西各有11条。

因为清湖新村中的租客有很大一部分来自与之一墙之隔的富士康，而富士康的员工，不管在中国哪座城市，收入都是出了名的低。不管万村计划的愿景和初衷有多美好，事实上就是推高了村内的房租水平。

请卸任董事长出来站台也未能解决问题，因为从具体细节上看，双方的认知存在巨大偏差，从宏观角度看，所有创新都会损害部分人的利益，创新推动者遭遇责难也是必历之劫。

01

深圳的地铁4号线起点连接去往香港的福田口岸，向南过了民乐站后，就到了深圳市的高铁站——深圳北站，既是地铁站，亦是高铁入深圳的首站，然后一路开向总站清湖，是为龙华区。

深圳地铁4号线终点站清湖站，此线路的另一端连接前往香港的福田口岸，中间一站则是深圳高铁站，堪称深圳交通枢纽。

在高铁和地铁的双重效应带动下，龙华与香港、广州形成「半小时生活圈」，跟武汉、厦门形成「4小时生活圈」，一跃成为深圳市的交通枢纽，人口从2012年的140万飙升至2017年的288万，5年间几乎翻了一倍。这意味着住房需求激增，于是房价从2012年1.8万每平涨至目前3.8万每平（新楼）。

清湖新村就位于地铁4号线终点站旁，对深圳市中心而言相当偏远，但是对于龙华区，属于中心偏北的纵轴上。

和大多数深圳的城中村一样，清湖村内的出租屋都是“握手楼”。

和深圳大多数城中村一样，清湖新村的楼房都是村民自己修建的，主要是6到8层左右，间距东西向2米，南北向4米的握手楼。以东西向分为一巷、二巷……十巷，每条巷子又有1栋、2栋、3栋……到十几栋楼，一共239栋。整体上是一块大长方形，中间一条主行车道相对宽，南北两条环村道路还不到两车道，会车都比较困难。

02

城市土地的权属属于国家，农村土地属于集体。在这种二元土地制度下，政府在修建基础设施时，市政配套设施一般都只修到城中村的外面，不进入村里，留下接驳的口。

清湖村是一个村龄仅30年的「年轻村」，缺乏相关的部门和专业人才，所以基础设施修建都比较简陋，电线外露、排水不畅、道路及公共设施缺乏规划。特别是随着汽车保有量的不断增加，停车、行车都出现越来越大的困难。

1996年及2004年深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策，由于城中村迟早都要拆建，把基础设施搞得再也是浪费，所以清湖村里的基础设施一直没改善。

直到近几年，深圳为了在全国文明城市中不落选，开始「亮起来」工程、统一城中村大小铺面的招牌，清湖新村为了与老村区别，每栋房屋在修建时统一选择了黄色小格瓷砖外面，看起来还算整齐。

清湖村内农民自建的楼房外墙前几年有过一次整体划一的改造，全部是黄色瓷砖，看上去风格统一。

龙华区的城中村「升级改造」，让人联想到去年年底北京的「清理」。尽管形式不同，结果是差不多的，就是打工者被迫离开。

2018年3月龙华区城市更新局发布关于《龙华区城市更新「十三五」规划》的公告。根据规划，龙华区完成拆除重建类更新用地供应规模不低于145公顷；完成城市更新固定资产投资约400亿。

其中第十七条提出：以城中村拆除重建为主、「工改居」为辅，保障更新供应人才住房和保障性住房的规模。这里指的「人才」，显然不包括在富士康工作、月薪在3000至4000左右的工人。

03

从村内直接可以看见富士康厂房。

富士康的工人宿舍八人一间，没有间隔，成年人在一起无法保证私隐。于是一部分人选择去清湖租房，2012年时的单间价格为400元，加上水电费，两个人平摊，每人每月也就300多元。富士康北小门和村子直接相连，走路不用10分钟即可去上班。

从这条路可以进入富士康厂区。

从2016年时起，清湖村开始发生变化。售卖吃食的流动小贩被清退，取而代之的是门面店铺；绿化得更漂亮，还有很多健身器材。随之而来的是租金的水涨船高，从一年涨一次，到半年涨一次，到了2018年已经是三个月涨一次。

现在的单间已经涨到了700—800元/月，尽管万科在《关于万村计划参与清湖村等城中村改造的情况说明》中以之前改造收费标准为例，向感到焦虑的富士康员工说明，万村计划的铂寓收费标准大约在1400-2500每月，仍然大大超出了当地租房者能够接受的心理范畴。

富士康本身也有宿舍，但根本不够工人居住

这个价格如果放在在深圳市中心的福田、罗湖、南山区，那些月薪在8000左右的白领们会欣然接受。然而在富士康，一名基层员工的综合月收入大约3000-4000元。按照清湖村当前一个单间600-800元/月的租金标准，加上水电等费用，居住支出共需约1000元/月，占据月工资的三分之一。

04

来自安徽的张众今年43了，住在西七巷十栋二楼楼梯对面那间，家门常年开着，谁上楼都得从那经过。他就是这栋楼的二房东+保安，从楼主那把楼租下来，按月付房租，吃差价，每层楼大概能赚1000多元，一栋楼下来就是8000多。这钱看上去来的挺轻松，其实也辛苦，日日夜夜都得在那守着。

张众和租户们关系不错，“大家都是打工的，我也是给大房东打工的。”说起房租，张众感叹涨的太快，「2012年在清湖租一间20平方米的单间，最便宜可以380元一个月，押二付一，把三个月的租金给房东，写张收据就可以搬过来住了。合同什么是没有的，要不哪天税务部门真会找来让你交税的！但是身份证肯定是要登记一下，村里的保安一个月就会有来查一次。”

楼都是村民自己盖的，今年过完年，最新的单间价是850。村里的房租都是透明的，哪怕贵50，租户也可能在住满一年后考虑换地方。加上水电，没一千不够付房租。

三楼的黄文俊是2015年才到富士康模具车间当工人的，基本工资2580元，奖金580元，补助177元，一个月薪水3337。开始租房不时租金是400元一个月，但是从2016年开始就每3个月涨50元，从无间断！

临近清湖村外部街道上的商业配套。

“我都不知道自己怎么活下来的！”黄文俊说，“厂里说还有5%的住房公积金，可想用这一百多根本没法子，交房租又不能刷工资卡，提现一会要我去申请、一会要我去银行、下了班什么地方都停止办公了，跑来跑去这不行那不行，折腾死人了。”

05

黄文俊嫌麻烦可以不搬，毕竟他还年轻，没有家庭，一个人过，那点公积金就当存着了。可是韩志良就不行了，不说老的，小孩的吃穿书本是一定得管。年轻时他做建筑工人，后来跟着建筑队来了深圳。由于身体原因，实在是做不下去了，就到富士康上班，别看入职时间比小黄早了十年，工资可多不了几百，勉强一个月四千出头。

在深圳打工十几年，家都在这，孩子还在上学，眼看着房租涨起来，还不好搬，因为孩子是就近入学，搬走了去哪上学？

清湖村内，金地运营的长租公寓“草莓小区”比万村早一年开始运营，可在那的住户中，没有一个富士康的员工。“之前的房租才500块钱，我知道1800对那些办公室的白领们来说是小事，但是对我，往死里加班一个月也才6千块不到的工资，还有孩子要养，想都不敢想。

金地草莓社区清湖店。

孩子跟我说过几次，说那栋楼的房子可好了，可又怎样呢。老家还有老人，一个月至少得寄回去1000，这边还要租房子，要生活，每个月都剩不了多少钱了。」

06

不单纯是涨房租，经过地产商改造后的楼，居住面积也会变小。

在坂田新围仔村，以前1000元能租三房一厅的单间，现在1500只能租个四房一厅的单间，因为万科把原来的大客厅隔了一半出来，增加一个单间再租出去。以前物业管理费是80元，现在已经是180元，水电费的计算方法也有改变，再加上杂七杂八新增业务费用一加，居住成本提高不只一点点。

住得是不是舒服了呢？家具确实换了套新的，但卫生间面积小了，以前是三户用一个卫生间，现在是四户。

除了清湖、坂田，还有大浪、西乡、水围，深圳多个城中村从去年开始改造，有些地方像是集体行动一般，同时几十栋房子在装修，每天电钻声、打墙声不停。这十栋装修完了，那十栋接着来。

楼内还在装修。

深圳的租赁市场实在太大，大规模的装修都是房东为了有理由涨租，即使涨了，像富士康工人租不起，还有别人租得起，毕竟原来二线关范围外的城中村租金再涨，也比市中心罗湖、福田和南山三个区的房租便宜。

07

像万科这样的地产企业为了做二房东，对于业主方提出的租金涨幅提高，年度增幅加大等条件都答应。业主提的超过数十条苛刻要求，包括清租，还有街道、小区工作站现场协调等工作，参与更新项目的企业都会悉数揽下，一副舍我其谁、势在必得的架势。

深圳房宝网报道，在这种情况下，村民业主们当然乐于接受，毕竟对于他们来说，楼宇改造不仅意味着资产增值，更重要的是责任规避。以往个人经营的情况下，一旦楼内发生事故，自己就要承担责任。

在龙华区景乐新村，村民陈伟祥的房子就出了人命。出租房内安装的电热水器发生故障漏电，把租户的小孩给电死了！“一条命值多少钱？孩子的爸爸先把我打了一顿，然后报警。

警察说肯定你得赔钱，但赔多少不归我们管；消防部门也不管、街道也不管，收费的时候谁都要来管，出了问题踢来踢去。最后好说歹说赔了50万，总算没坐牢！”现在像万科这样大型地产企业介入，他们身上的责任也就少了。

08

2017年11月，《深圳市城中村综合治理2018—2020年行动计划》审议通过，准备在2020年7月底之前，深圳要把「城中村」彻底改造。而根据2017年底深圳市规划与国土资源委员会的统计，深圳现存城中村数量为1044个，覆盖超1000万人口。

关于万村计划参与清湖村等深圳城中村改造的情况说明。

房地产商「进村」是这次综合整治中的一项重要工作。他们引入长租公寓模式，将民宅整租过来，进行装修设计后，再转租出去，房价也会相应上涨。万科在清湖的项目尚未启动时，「草莓小区」已经引起房租恐慌，这栋由金地地产运营的出租房，房间大，装修时尚，租金在1880—2980元之间，还有电梯。

一栋已经被收走，正在粉刷外墙的楼。

万科的思路是，相比改造前，在相差不大的租金预算内，房间面积稍微变小，但基础配套会更好。《21世纪经济报道》在报道中透露，万科旗下专门从事城中村整治运营的子公司万村执行合伙人张海涛就表示，万科希望将「万村模式」在多个城中村中复制，形成一个庞大的小区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、小区商业业务之中，最终成为全国最大的小区运营商之一。

截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租工作的有37个。

万科的改造逻辑有两个：一是提升安全等级，将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境；二是提高房屋和空间的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。

但在清湖村，租客们认为自己的生活空间不需要改造，有监控、防盗门、消防栓，除了电线稍有点老化，其他安全不成问题。改造之后不可能改变楼间距，一样是「握手楼」，不见阳光。

09

经过40年的开发，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，这是万科探索旧改市场的重要原因。微信公众号“神镇”在文章披露，在最新的季度总结会议中已经确定，长租公寓成为继地产开发、物业管理之后的第三个核心业务。而长租公寓在深圳80%左右要依托于城中村市场，只要有机会做，任何项目都不会放弃。

问题是，城中村业主对于租金预期随之提高。一方面，业主觉得这个事很多人来做，对租金的预期提高；另一方面，业务密集开展，很多租客要搬离原来居住的地方，还是会选择周边区域，因此短时间内会抬高周边房源的租金价格，这也增加了万科的「收房」成本。

清湖村附近的楼盘均价在4万/平。

除了租客要短时间搬离之外，城中村的住房、一应齐全生活配套的经典业务模式也将受到冲击。城中村商铺对应了城中村租客的需求，资本的介入，打破了这个平衡，有些人可能就得永远离开了。

很多时候是业主在抬高租金，万科去租物业时，会出一个比现在高的租金价格，业主此时就去对租客涨租，如果租客不接受，业主就将房子租给万科。

「万村」开展业务的模式一般先和村股份公司接触，然后三五个人进驻村内进行摸底签约，按照12年合同，租金每三年递增10%。目前业务进展相对较慢，一些村的业务不得不放弃了。

10

在深圳，有根基深厚的京基、佳兆业这样的地产集团，已经与很多城中村签了旧改协议，万科进不去。又有像碧桂园这种已经做了20多个项目，近1万套房（万科才2000万）的巨头。

然而舆论不管金地、佳兆业和碧桂园，矛头直指万科。这恐怕是因为万科一直以大企业自居，而今时今日“大企业”已经成了炒作、资本的代名词，而被底层阶层仇视。

地产企业改造治理城中村的效果，会作为政府考核该企业城市更新项目的能力依据之一。想留在深圳持续发展，就要做城市更新项目，而且效果也要好。

对于旧有低价值物业，通过改造、运营升级，将部分增值作为自己收益，是所有项目改造的基础，也是所有运营商生存的基础。但是这种改造最终的买单者是C端的客户。部分客户不需要升级，部分客户无力为升级买单，这是改造项目必须面对和解决的矛盾。

如今清湖成为万科必须跨越的劫难，城中村改造也是深圳必须要面对的难关。这也是万科与深圳作为先行者，需要付出的代价。