首例出现！小区物业196万停车费被判归业主！吴江人这笔钱也可能拿回来

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业主大晚上的排队摇号

花七八万元买个车位

但现在也许是物业欠了业主一笔钱

因为业主所购车位可能本身就免费？

首例！196万余元“停车费”归业主所有

据江南晚报，无锡首例有关地下人防车位收益权的判决于上个月作出。

无锡市中级人民法院作出终审判决，金马国际花园小区近4年的人防车位收益共计196万余元，应归全体业主所有，这意味着该小区人防车位的收益权得到明确。

据江苏新闻，金马国际花园业主委员会成立后，业委会与物业公司订立物业管理合同，双方约定，金马国际小区地下人防车位租赁费200元/月/个，由物业公司代为收取，并按170元/月/个交付给业委会，另差价30元作为管理费用补贴物业公司。

后物业公司中途拒绝交接上述款项，业委会于2015年6月提起诉讼，要求物业公司按约履行。该案件尚在处理之中时，开发商又于2015年12月提起诉讼，其以地下人防车位投资人的身份，主张人防车位租金收益归其所有，并要求业委会、物业公司归还自2009年1月23日至2013年10月17日期间的人防车位收益款196万余元。

对此，梁溪区人民法院历经一年多调查取证、十余次开庭审理，于2017年3月作出判决，认为涉案小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，故地下人防车位收益权应当归全体业主。

但开发公司以原审事实不清等为由，向无锡市中级人民法院提起上诉。二审法院又历经近一年的审理，多次开庭、质证，最终于2018年5月3日作出终审判决，驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉，维持了梁溪区人民法院的原审判决。

在这个案例中，较为关键的一点是小区人防工程建设费是否摊入商品房购房款中。据无锡金马国际花园小区业委会负责人，根据物价局的核价文件显示，整个小区人防工程的建设成本是计入了小区的开发成本。经过物价局的核价，在业主购买房屋的时候，购买房屋的房款当中已经包含了人防车位的开发成本。

另外，据江南晚报，该物业公司与小区业委会签订过合同，同意将人防车位的租赁费交给业委会。这意味着开发商是很清楚金马国际花园人防车位的建设情况的。

作为无锡第一例对人防车位收益权进行判定的案例，对于苏州相当一部分小区来说也有其借鉴意义。

注意了！人防车位只可出租不可出售

该新闻出来后，苏州的小伙伴纷纷表示，难道自家小区也可以把物业欠的钱收回来了？

毕竟苏州的车位有时候比房子还抢手，价格在几年前就达到了10万。

40万的天价车位也是存在的。

车位贵还不是最可怕的，更可怕的是你想买还买不到。业主们大晚上排队摇号，就为了买到心仪的车位。

据江南晚报，从现在法律法规来说，小区人防车位的归属权一直都没有明确的说法。

吴江实例

2012年底，市民刘女士在中南世纪城购置了一套新房，随后她从开发商处得知，小区还剩有车位不多，于是花7万元购买了一个地下车位。购买时，开发商告诉刘女士，她所要购买的车位为人防车位，没有相应的产权证书，签订的是一份车位使用权合同，不得转让。此后，陈女士了解到，根据规定，人防车位只租不售，出租的租赁期限不得超过三年，而她此前和开发商签订的车位使用期限超十年，心生疑问，“人防车位能否售卖？”

开发商：人防车位只租不售

记者为此联系了中南世纪城，相关负责人告诉记者，目前在售的均为非人防车位，“人防车位我们是不出售的，除非有客户要求，一次性租断车位。”该负责人表示，人防车位无产权，一般来说三年一租，若客户有意向也可一次性租断，她强调，租赁年限都以客户需求为主。“可以几万元买断人防车位的使用权，实际并没有产权证明，很多小区都是这样的。

民防局：违反规定责令改正

吴江民防局相关工作人员表示，经核实，中南世纪城本次租售的地下车位中有部分为人防车位，租期为20年。根据《江苏省物业管理条例》六十六条的规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

工作人员表示，该开发商违反相关规定，民防局已对其立案查处，责令其改正违反行为，并处罚金，并责令开发商在出租人防车位时，在售楼处现场明示建设项目地下室平面图，明确标明人防工程区域，在租赁合同、协议中注明出租的车位是否为人防工程。

咨询了苏州某小区的物业，物业表示他们小区的车位分为普通车位和人防车位，出售的均为普通车位，人防车位只能出租不能出售。人防车位上都挂上了开发商的牌子，是不能进行买卖的，租金是300元/月，其中240元是给开发商的租金，60元是给物业的管理费，两年半起租。

目前该小区的普通车位已经全部出售完毕，如果有业主想要租车位，除了租开发商的人防车位，也可以租业主的普通车位。租赁双方进行私下交易，起租时间不限，一般市场价为300元/月。

在金马国际花园小区的案例中，法官主要聚焦在收益权的归属。

并不是所有的小区人防车位都能够查到其建设成本是否已计入房价中。所以该买的车位还是得买。

“共享车位”受到欢迎

由于车位贵，顺势而生的“共享车位”越来越受到业主的欢迎。去年5月，春之韵花园推出“共享车位”，即把固定车位的某些空闲时间拿出来进行流转，让有需求的业主可以短时停放，闲置车位的业主也能获得期间的停车费，做到区内停车位资源充分利用。

截止到今年2月底，共享车位平台已累计成功租用1259笔，给发布共享车位的业主们带来了2.7万元的收入。每个发布共享车位的业主，每月最多能有300多元的收入。

后来园区的郎琴湾花园和南山丽舍也引进了这个共享车位系统，来缓解小区的停车难。这个名叫“去哪儿停车”的共享停车平台上已经有春之韵花园、郎琴湾花园和南山丽舍三个小区了。

南山丽舍停车费每小时0.65元，10元封顶。