典型判例:房屋买卖的网签合同与面签合同不一致时怎么办?(有答案了)|法客帝国

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网签仅具有备案作用，不能视为变更合同内容，网签合同无效不影响面签合同的效力

• 作者|唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）
  

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阅读提示：存量房网上签约制度主要目的是为规范存量房交易市场行为，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，防止“一房多卖”等情况出现。简言之，网签合同仅具有登记备案作用，在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，网签合同并不具有独立性。因此，即便网签合同存在瑕疵甚至无效、可撤销事由，也不影响书面买卖合同的效力。

裁判要旨

网签是存量房屋买卖过程中办理转移登记前的必要手续，其目的仅在于规范交易行为、增加存量房屋交易的透明度，而非对书面买卖合同的确认，因此，网签合同具有登记备案作用，该合同的效力瑕疵对面签合同没有影响。

案情简介

一、2012年12月9日，经链家公司居间介绍，郑颂武（出卖人）与陈红霞（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由陈红霞将其所有的XXX号房屋（即涉诉房屋）出售给郑颂武，成交价格为200万元，定金5万元。合同签订当日，郑颂武向陈红霞支付定金5万元。

二、2012年12月10日，陈红霞（甲方）与郑颂武（乙方）及链家公司签订补充协议，约定：交易房屋价款及其他配套设施作价总计为人民币200万元，在贷款机构签发批贷函后且乙方将首付款支付甲方且甲方办理完解抵押手续后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。

三、上述合同签订后，链家公司将涉诉房屋交易信息办理网上签约手续，生成了网签合同，网签价格为1336500元。2013年1月21日，涉诉房屋解除抵押登记手续办理完毕。

四、因陈红霞身份证件丢失，银行贷款手续一直未能完成。郑颂武遂向法院起诉，以陈红霞违约不配合办理银行贷款导致合同不能继续履行为由，请求法院判决涉诉合同继续履行，并要求陈红霞支付违约金。陈红霞则辩称涉诉合同不能继续履行是因为网签合同虚假导致双方买卖合同无效。

五、经查，链家公司不能提供证据证明该网签合同价格已经郑颂武、陈红霞授权认可，也不能证明网签信息表中的签字的真实性。

六、北京市丰台区法院经审理认为，本案网签合同存在瑕疵，但并不影响双方此前签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力，最终判决涉案房屋买卖合同继续履行，陈红霞按合同约定向郑颂武支付违约金。

裁判要点

存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高交易透明度。在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，网签只是办理产权过户登记的必须手续，既不能视为双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同，也不能因网签合同存在效力瑕疵而否定面签房屋买卖合同的效力。

本案中，郑颂武与陈红霞已签订《北京市存量房屋买卖合同》，该面签合同系双方真实的意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。在此之后的网签合同仅具有登记备案的作用，并不具有独立性，因此网签合同中约定的价格不能视为对面签合同的变更，网签合同的效力瑕疵也不影响此前签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、网签并非是对面签合同的再次确认，网签合同仅具有登记备案作用。房屋买卖关系的确定应以书面房屋买卖合同的约定为准，双方当事人若想对合同内容进行变更，也应当另行签订书面合同或补充协议；一方当事人以网签合同为依据主张对签订在先的面签合同进行变更的，法院将不予支持。

2、存量房屋买卖过程中极易发生“一房二卖”等问题，而网签合同具有登记备案作用，可以提高交易透明度并有效约束中介机构，因此，二手房买卖的双方当事人应当有效利用网签降低交易风险。

相关法律规定

《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交〔2008〕628号）

一、自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。
买卖双方自行达成交易意向并自行划转交易结算资金的，应当到房屋管理部门设置的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（详见附件1），由服务窗口为当事人打印存量房买卖合同文本。
房地产经纪机构居间、代理（含代办转移登记手续）存量房买卖，或自行成交的买卖双方约定通过“专用账户”划转交易结算资金的，按《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交〔2007〕508号）的有关规定，仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口提供网上签约政策咨询和系统操作指导。

《北京市建设委员会关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交〔2007〕508号）

一、我市行政区域内国有土地上的存量房买卖（指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖），凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。权属部门办理转移登记时须在权属系统上进行网上办理。

法院判决

本院认为：郑颂武与陈红霞就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。本案中，郑颂武、陈红霞及链家公司均认可合同履行的下一步骤为“办理贷款申请手续”，但就该步骤未能顺利履行的责任归属各执一词。关于陈红霞将证件丢失一节，根据现有证据、链家公司陈述及本院电话咨询结果，可以确定在办理二手房贷款申请手续时需由卖方提交身份证、房屋产权证等证件原件，而陈红霞于办理贷款申请手续当日未携带所需证件原件，并主张证件原件丢失，同时拒绝签署办理贷款手续的相关文件，其行为不符合合同约定，已构成违约。陈红霞认可办理贷款申请手续需证件原件，但主张在特殊情况下办理第一步手续即面签时可使用证件复印件，其在银行批贷阶段提供证件原件即可。

对此，本院认为，合同约定办理贷款申请手续包括面签、初审等一系列需买卖双方配合完成的手续，其目的是保证购房人贷款申请通过贷款机构审批，购房人获得贷款以支付购房款，为实现此目的并不能止步于面签手续，而陈红霞一直至2013年3月14日方将身份证补办完毕，故陈红霞事实上无法实现按照合同约定时间配合郑颂武完成办理贷款申请手续的行为，客观上已影响合同的正常履行。故陈红霞关于证件丢失不影响办理贷款申请手续的抗辩主张，不能成立，其应对其违约行为承担相应违约责任。

关于网签合同中价款过低一节。首先，经查郑颂武与陈红霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定房屋价款为2000000元，而网签合同中房屋价格填写为1336500元，根据合同约定，涉诉房屋交易网签手续由链家公司受郑颂武、陈红霞的委托办理，其办理网签手续应当忠于原合同，未经委托人确认不应更改交易信息。庭审中，链家公司表示就网签合同价格与郑颂武、陈红霞进行过沟通，但郑颂武、陈红霞对1336500元的网签合同价款均表示不知情，经本院明示，链家公司未能提供有效证据证明该网签价格已经郑颂武、陈红霞授权认可。

本案中，网签合同非由郑颂武提供，且现无证据证明网签合同价款过低系由郑颂武造成，故郑颂武在网签手续办理过程中并无过错，陈红霞主张郑颂武提供虚假网签合同构成违约，并无相应依据。

其次，涉诉房屋网签合同与《北京市存量房屋买卖合同》对房屋价款约定不一，确有瑕疵，但依据北京市人民政府及北京市建设委员会的相关规定，房地产转让合同需进行网上签约，依据北京市建设委员会有关通知，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是办理产权过户登记的必须手续，而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同，从这一方面来说，在郑颂武与陈红霞已签订房屋买卖合同的情况下，网签合同并不具有独立性，该网签合同瑕疵并不影响此前签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力，亦不能因此而免除陈红霞依据合同约定提交证件原件、配合办理贷款申请手续等合同义务。故，陈红霞关于网签合同虚假则双方买卖合同无效之主张，不能成立，其以网签合同瑕疵作为不履行《北京市存量房屋买卖合同》义务的抗辩理由，亦无事实及法律依据。

再次，陈红霞因对网签合同价款存疑拒绝签署相关文件，符合合同当事人担心利益受损的心理，但郑颂武在网签合同价款过低此节中并无过错，且于双方发生纠纷后于合理时间内同意配合陈红霞更改网签合同价款，而经郑颂武、链家公司联系，陈红霞未提供撤换网签合同的授权手续且未实施其他消除合同履行障碍的积极行为，并于2013年3月6日收取链家公司关于要求其撤销网签合同并重新签订网签合同的《催告函》后明确表示拒绝，其以行为阻止了双方重新签订网签合同，造成了无法继续履行贷款申请、房屋过户、交付等手续的客观状态且持续至今，陈红霞应当自此承担贷款手续延迟办理及其他合同条款迟延履行的违约责任。陈红霞主张郑颂武拒绝重新签订网签合同，但未提交相应证据证明，本院对此不予采信。

综上，郑颂武要求陈红霞支付延迟履行合同违约金的诉讼请求，本院对合理部分予以支持，其中关于逾期办理贷款、产权过户手续违约金的部分，起算日期确定为2013年3月7日即《催告函》中催告陈红霞重新签订网签合同的日期，并计算至房屋产权实际过户之日止。关于逾期交房违约金的部分，因郑颂武所依据的补充协议一中违约责任条款未对逾期交房进行调整，且根据补充协议二，交房义务应于郑颂武支付全部购房款之日3个月履行，现郑颂武尚未依约支付全部房款，未满足补充协议二约定的交房条件，故对该部分违约金，暂不予支持。

案件来源

郑颂武与陈红霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第05243号]

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主编简介

唐青林律师、李舒律师，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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