固定资产、投资性房地产总是傻傻分不清？老会计才不告诉你的谜底

文/焦点财税资深专家—陈红

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某非房企购进一批房产，是在"固定资产"科目下核算，还是在"投资性房地产"科目下核算呢？这个问题是不是也困惑你很久了，今天我们就来揭晓谜底。

一、两者的定义：

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

解析：

从以上定义不难看出

（1）固定资产持有的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。

投资性房地产持有是为了投资，获得近期收益或者坐拥升值空间而持有。

二、两者涵盖的范围：

固定资产主要包括：①房屋建筑物；②一般办公设备；③专用设备；④运输设备；⑤机械设备等。

投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物等。

解析：

从以上两者涵盖的物质形态范围来看，固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等资产；而投资性房地产仅包括房地产。

三、两者核算模式：

取得固定资产时，一般按购入的原始价值计入固定资产原值；

投资性房地产公允价值能够持续、可靠取得的，可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；

解析：

固定资产只能采用成本模式核算；而投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；

四、两者计提折旧：

固定资产按不同的固定资产类别，以购入（或自建）的原始价值作为计提折旧的基数，将企业在生产经营过程中，由于使用固定资产而在其使用年限内分摊的固定资产耗费进行折旧分配；

投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

解析：

正常使用的固定资产一般要计提折旧；而投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧。

五、两者抵扣办法

根据国家税务总局2016年15号公告规定，一般纳税人营改增后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，进项税额应按照规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，其进项税额可以一次性全额抵扣。

解析：

计入"固定资产"科目核算的不动产，进项税额分期抵扣，而对于计入 "投资性房地产"科目核算的，进项税额可一次性抵扣。

从以上五个方面的分析不难看出，投资性房地产是固定资产的一种特殊物质形态，如果非房企购进一批房产，要根据房产的用途来进行判断，具有明显投资特性的房产才能记入"投资性房地产"科目核算，其他自用房产应作为"固定资产"科目核算。

当然，在实务操作过程中，企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变，造成原投资性房地产改为生产经营自用的固定资产时，则要由原"投资性房地产"科目核算的投资性房地产转换到"固定资产"科目进行会计核算；或者原生产经营自用的固定资产改变其原持有意图，转为用于赚取租金或资本增值时的投资性房地产时，作为固定资产的自用房地产则要由"固定资产"科目转换到"投资性房地产"科目进行会计核算。

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