房地产不良资产收购、处置实战与退出策略

我国房地产类不良资产市场正越来越火热。随着2016年银监会56号文和82号文的出台以及2017年监管持续的处罚高压，银行过往假出表和代持业务被严格限制，开始慢慢吐出不良资产这块肥肉。银监会数据显示，截至2017年底，我国商业银行不良贷款余额1.71万亿元，再加上消费金融、信托公司、担保公司、融资租赁公司等领域，我国不良资产规模巨大。

打包出售房地产类不良资产包的处置路径，是各大银行最为青睐的处置模式，并且不论是四大还是地方AMC，亦对房地产类不良资产/资产包收购存有强烈偏好。业内共识，在去杠杆的金融形势下，市场有望迎来3-5年的不良资产投资黄金期，特别是房地产不良资产收购是一片亟待开发的金矿。

并且，受限于金融监管及房地产调控，因为资金问题或者流动性不足、经营不善等原因，暂时性的困境地产项目也在增多，而针对这类困境地产募资、重整盘活，获得的土地增值收益将是巨大的。但是不良房地产项目的投资和处置复杂，要具有“法律+金融+地产”三个维度的跨界整合的能力，有的案例还需要懂资本市场和PE投资的逻辑。

鉴于此，智信诚邀您出席将于5月26日-27日（周六、日）在北京举行的主题为“房地产不良资产收购、处置实战与退出策略”的资管业务研修班。听四位行业资深人士分别从房地产不良资产投资机遇、法律尽调及估值、收购处置技巧与实战、不良资产私募基金运营实务及退出策略等角度全面分析，加深对房地产不良资产全业务链条的理解，同时与几十位来自运营方、产业方、金融机构的学员深入交流探讨！

讲师介绍

01 朱南杭

深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司投资业务部副总经理

朱南杭，现任东方瑞宸基金投资部副总经理，主要专注地产投融资、特殊机会投资及不动产证券化业务。在该领域，东方瑞宸主要服务国内知名开发商，联合知名金融机构发起80亿规模“特殊机会基金”，重组盘活数十个项目/企业，亦在不动产证券化项目中作为特殊资产服务商发行产品近20亿。

曾就职某知名会计师事务所，从事IPO、并购、定向增发等业务的估值定价工作。曾担任瀚华金控金融市场部区域总监，从事中小企业发展研究、债券担保业务等。在企业投资价值判断、估值定价、风险分析及困境企业/资产重组等方面有丰富经验。

02 冯剑云

博思恩资本创始合伙人

冯剑云，博思恩资本创始人，曾任职于全球市值第二大的上市私募基金 Partners Group瑞士合众集团（管理超过700亿美金），服务过全球最大的不良资产投资基金Apollo阿波罗资产管理公司（管理规模超过2000亿美金）、摩根士丹利、汇丰控股等金融及地产机构。

拥有近15年跨国金融、资本运作和房地产投资从业经验，包括不良资产收购和处置、困境企业的收购重组和破产重整、资本运作、资产证券化、基金管理等，参与的项目规模超 过1000亿人民币，项目经验横跨美国、 欧洲和亚洲。

冯先生是中国不良资产行业联盟的常务副主席、国际金融地产联盟的常务理事、中国政法大学金融不良资产研究中心的研究员。冯先生被《财经杂志》的财经智库评为2017年“中国不良资产行业10大行业人物”。毕业于美国纽约大学商学院获得MBA 学位。

03 刘洪涛

北京美银律师事务所合伙人、信达海胜(深圳)基金管理有限公司合伙人

刘洪涛，北京美银律师事务所合伙人，信达海胜(深圳)基金管理有限公司合伙人，北京市律协第九届不良资产专业委员会委员，北京市律协金牌律师。曾在信达资产管理公司长期从事不良资产处置工作。与建行总行、中国建银、国寿投资以及四大资产管理公司均有长期业务合作，参与其不良资产清收及收购、投融资业务及资产处置工作。现为美国格理集团不良资产领域专家团成员，与花旗银行、高盛（亚洲）有限公司、摩根J.P、麦肯锡、凯雷投资等国际机构保持良好互动，并共同分享在不良资产领域相关经验。

04 孔老师

某集团地产基金公司执行总裁

孔老师，某集团地产基金公司执行总裁，主要从事产业园、地产类项目的收并购和金融产品综合解决方案，公司持有产业园面积近200万方，累计投资金额逾100亿元。

曾任国内知名大型信托公司投资银行部总经理，业务领域涵盖产业基金、央企混改、城市发展基金、资产证券化等。

课程提纲

01 不良资产行业格局及房地产不良资产投资机遇解析

讲师：深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司投资业务部 副总经理 朱南杭

一、国内不良资产市场发展概况

第一轮不良资产市场（行政化）

第二轮不良资产市场（市场化）

二、新阶段不良资产行业特征

资产包价格走势

参与机构及市场格局

政策导向（不良资产行业的监管政策体系）

三、房地产不良资产的规模现状

房地产不良资产类型及形成原因

目前地产类不良资产的规模及变动趋势

四、房地产不良资产处置产业链

资产提供方（商业银行及非银金融机构）

收购及处置方（四大AMC、地方AMC、私募机构）

服务商

五、房地产不良资产投资机会判断

新机会研判

（1）强调控和严监管下，困境资产增多

（2）不良资产包vs单个不良项目

（3）细分领域机会：如商办地产、物流地产……

展业建议

（1）合作共赢：金融机构、AMC、房地产企业

（2）锻造投融管退综合能力：关键因素

02 房地产不良资产投前尽职调查要点与估值

讲师：北京美银律师事务所合伙人、信达海胜(深圳)基金管理有限公司合伙人 刘洪涛

一、房地产不良资产投资风险

法律的问题

债权债务的问题

价值修复的问题

资产盘整的问题

管理重组的问题

二、房地产不良资产的法律调查要点

法律层面

（1）融资及股权限制情况

（2）与目标房产有关的相关资料

（3）税务情况

（4）诉讼及争议情况

财务层面

项目层面

（1）市场调查

（2）项目开发前期调查

（3）项目现状调查

不良资产处置中房地产尽调实务案例

三、房地产不良资产收购中如何正确估值

不良资产收购中房地产评估特点

不良资产收购中房地产评估工作流程

不良资产收购中房地产评估注意事项

不良资产处置中房地产评估实务案例

03 房地产不良资产私募基金运营实务及退出策略

讲师：某集团地产基金公司执行总裁 孔老师

一、地产类不良资产私募基金概况

行业准入（基金业协会对私募机构的分类）

募集——传统资金来源渠道

资管新规对地产类不良资产私募基金的影响

二、地产类不良资产投前风险控制

项目准入控制要点

收购价格控制要点

操作周期控制要点

三、地产类不良资产项目投后管理

重整盘活关键因素

投后管理风险控制及应变处置

四、地产类不良资产项目退出模式

清收债务人资产，实现利润

向第三方、特定目标等出让债权或资产

由同业或上下游企业进行兼并收购

重组债权结构，盘活资产

通过私募基金份额转让的方式回收现金

以上多种组合方式退出

资产证券化退出

五、产业园类不良项目实操案例解读

04 房地产不良资产收购处置技巧与实战案例

讲师：博思恩资本创始合伙人 冯剑云

一、违约市场现状与分析

危困与机遇并存的大时代

（1）不良资产规模：内部数据>10 万亿

（2）机遇与挑战：监管、牌照、资本运作、运营、退出通道

投资机构大量介入改变不良市场格局

（1）民营资本的介入

（2）地方 AMC

（3）境内外机构介入

二、房地产项目的风险防范

传统风控措施

（1）地产项目抵押、股权质押

（2）股权过户

（3）抵押率

（4）资金使用控制

（5）对运营管理过程的管控，包括成本控制、现金流控制

经济下行周期/市场下行的防范措施

（1）深度筛选、评估，以股权投资的思维去看债权融资项目

（2）合作伙伴的利益绑定，融资方的还款意愿分析

（3）融资主体其他资产做担保（比如上市公司担保、法人无限连带责任担保）

（4）融资主体操盘能力的整体全方位分析

（5）市场价格下调时的各种敏感性分析，特别是出现风险时的变现能力

三、房地产不良资产项目形成原因及对应处置模式

财产保全、诉讼渠道

债务重组、债转股或者拍卖获得资产

具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能力

（1）资产变性，商业变性成住宅、工业变性成商业、划拨变成出让等

（2）改良，调整租客、提升运营租金

（3）改变经营业态，比如酒店改成养老公寓、酒店改写字楼

（4）重建或部分重建

资产证券化途径实现对资产的退出，比如ABS、REITs等

资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基金

四、海外不良资产投资和处置模式与案例借鉴

寻找内在价值，包括被低估、错杀的资产、公司及证券

债权和股权双重投资，对公司或资产取得控制权

全球一线不良投资基金的模式简析(案例)

资产重组和盘整能力将成为不良投资的核心竞争力

五、不良资产证券化展望

不良资产证券化试点情况

不良资产证券化落地前景

（注：课程提纲还在持续细化、优化中，现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们，我们会采纳合理建议。）

时间地点

时间：5月26-27日（周六日）

周六：上午9:00-12:00，下午13:30-16:30

周日：上午9:00-12:00，下午13:30-16:30

地点：北京（某酒店）

课程费用

课程费用：6000元/人（尊享两个全天课程+课件+两天午餐）

早鸟价：5800元/人（5月23日之前报名）

团购价：5700元/人（2人以上成团）

团购价：5500元/人（3人以上成团）

报名方式

拨打报名热线，联系课程顾问：13161816269

或添加课程顾问微信

智信资产管理研究院简介

智信资产管理研究院，成立于2013年，是一家以研究为基础，为金融机构、企业和个人提供活动、咨询、培训、人力资源顾问、投资顾问等服务的综合型智库企业。

历经 5 年发展，旗下形成智信研究、智信咨询、智信教育、智信投资等业务板块。公司现有专职、兼职研究员百余名，与数百家资产管理机构，上千名资产管理机构中高管，数万名投资/业务经理建立了密切联系，被誉为中国大资管行业第一民间智库。

截至2017年末，智信共举办了100期小型的闭门研讨活动，共计6000人次参加，间接代表60万亿元金融资产；编辑出品《资管高层决策参考》36期，成为众多金融机构高管的案头必备读物；连续4年出版《中国资产管理行业发展报告》，被资管行业从业者誉为“蓝宝书”。公司在大资管具有广泛影响力，旗下“资管云”“智信网”等自媒体拥有粉丝超60万。

北京智信资管云教育科技有限公司（智信教育）是智信旗下专业从事培训业务的子公司。依托成立5年来深厚的研究功底、前瞻的业务洞察能力、精准的讲师发掘能力，智信教育为金融机构、企业和个人提供高品质培训服务。