面价仅839元仍遭流挂 金陵镇土地市场何时“迎春”

文/易居（中国）企业集团分析师 黄锦良

摘要：经历了三个月商住地0供应0成交“空窗期”，南宁土地一级市场将在5月爆发，多幅商住地块陆续揭牌，多家房企已经按捺不住，在挂牌期间报名竞买。如今南宁主城区一级土地市场白热化，开发商抢地时起彼伏情况下，距离市中心有些距离或南宁县份乡镇推出的商住地块，是否会成为房企抢占的下一个高地……

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5月10日，金陵镇32亩商住地块揭牌，因申请竞买日期截止仍无买家申请，此次出让结果为未成交（即“流挂”）。这里，克而瑞分析师就近年金陵镇近年出让商住地块情况以及市场进行简述评析。

下图为当日南宁土拍揭牌地块出让结果，表中金陵镇1幅约32亩商住用地（GC2018-015地块）因无人竞买，未成交。

南宁市国土局官网公示土地出让结果信息

GC2018-015地块位置示意图

我们通过地块出让公告及网络地图测距可知，GC2018-015地块占地约32亩，位于西乡塘区金陵镇内，南面近临G324国道南百二级公路，地块东侧为工业二路，西面为工业三路；地块距离金陵镇镇政府约1.4公里，距离南宁市石埠镇约17公里，距离南宁市市中心朝阳广场约31公里。

可见，这幅地块可能处在金陵镇新开发片区板块，板块内的基本市政配套、公共基建、商业配套、教育配套处在“萌芽期”，而地块附近或多为工业厂区、村镇宅基地，多层或平房自建房为主，商住小区极少。地块规划指标要求来看，或将建设20层以内的低密小高层、高层住宅（容积率≥1.5且≤2.2，限高≤60米），或创金陵镇区住宅楼新高度。

金陵镇距离南宁石埠镇约17公里

距离南宁市中心朝阳广场约30公里

从近年金陵镇商住地供应及成交情况来看，喜忧参半。以下是从2011年至2018年5月，供应3幅，成交1幅，地块均为商住用地，占地面积22～33亩间，容积率较低，有一定限高要求，建设低密住宅为主（容积率≤3.0）。

以上金陵镇商住地的竞价方式在不断尝试，从“竞地价”到“限地价、竞产权移交住房”，再到“限房价，竞地价”，不同竞价方式或受当时相关政策调控主导。

2011年南宁“限购令”后首场土拍中，金陵镇27亩低密商住地，竞拍两轮即被拍下，拿地房企为南宁市新恒基房地产开发有限公司，也是该公司初入房地产开发的首个项目，项目名“新恒基金陵新城”，联排单层住宅为主，建面200～277平米，目前已交付使用，其二手房房价暂未查询得到。值得关注的是，2017年6月开始至今，南宁商住地块普遍采用“两限一竞” （限房价、限地价、竞产权移交住房），旨在稳定地价、房价，抑制高价拿地。

七年时间，金陵镇商住地起始地价从2011年5月的506元/㎡到2018年5月的839元/㎡，上涨66%；2017年11月和2018年5月这两次计划出让的金陵镇商住地规划指标相差不大，地价微涨4%。

从《南宁市本级2018年度国有建设用地供应计划》里各城区（这里不包括武鸣区及各县份）供地情况看，今年商住用地计划供应4072.05亩，较2017年的上涨11.23%；其中，金陵镇计划供应经营用地（商住/纯住宅）382.05亩，占比约9.4%。除了22.05亩商住地块曾于2017年11月1日揭牌“流挂”，如今计划2018二季度再度出让，另外两幅180亩普通住宅用地均为新出让储备地块项目。虽然目前尚未有地块详细公告，但从地块大概位置以及2018年金陵镇政府报告提及今年镇区主要任务内容，分析师推测，这两幅地块或是圣名岭东盟文化旅游区、兴贤片区储备项目其中居住部分，依托美丽南方田园综合体，打造养生养老特色小镇。

分析师点评：近年已揭牌的这两幅商住地所处金陵镇镇区，部分路网尚待建设完善，镇中心商圈辐射有限，所在区域商住氛围有待加强……这些直接影响开发商对此投资决策的时机选择。而过往七年里，金陵镇镇区新建商品房极少，开发商对于当地开发房地产的前景还不太明朗，拿地成本虽然相对市区低很多，但对项目利润及购房客群需求，购买力如何，还是需要一定时间的研究及相应预判。

对于乡镇城镇用地商住地块的竞价方式还是值得探讨和研究的，因地制宜；不建议一贯沿用市级土地“限价政策”，尝试一两次可以。南宁金陵镇商品房市场尚处探索期，镇区城镇用地规划有待完善，重点项目招商引资及建设需进一步推进，有待未来“春雷春雨”后，这里房地产市场能否“雨后春笋”，有待时间验证。

扩展阅读：

金陵镇不断优化产业结构，推进城乡一体化建设

据《2018金陵镇政府工作报告》的2017年工作回顾提及，金陵镇2017年全镇农业总产值完成94332万元，同比增长4%，全社会固定资产投资总额完成221810万元，同比增长10%，完成全年任务的100.3%；全部工业总产值完成68240万元，其中规模以上工业总产值完成62200万元，同比增长30%；社会消费品零售总额完成52598万元，同比增长12%,全镇农民年人均纯收入达13255元，同比增长9.9%，群众生活水平进一步提高。

金陵镇继续强化镇域基础设施建设。金陵镇污水处理厂实现良好运营，金陵镇河西路和玄武湖公园等项目相继建成，镇区道路交通路网、绿化照明、文化娱乐设施逐步改善。法治文化广场建设落成，324国道金陵大道绿化美化环境巩固加强。加快推进金陵镇总体规划修编、兴贤片区控制性规划工作和村庄规划编制，不断提升金陵镇城乡一体化水平。

金陵镇目前以农业、工业、物流、休闲旅游产业等综合发展。全力推进项目建设，围绕田园综合体建设，加快金陵兴贤片区发展，加快金陵镇东南和河西片区发展。2018年将重点抓好邕江沿岸综合整治工程、兴贤片区850亩土地收储、圣名岭东盟文化旅游区等自治区、南宁市重点工程，依托美丽南方田园综合体，力争把兴贤打造成养生养老特色小镇。同时，加快建设东南产业园和河西产业园，重点推进南城百货智慧物流园、年产2000套车厢厂和迈宏标准厂房等项目，依托现有项目，积极引进智慧仓储物流、冷链物流、农产品精深加工等产业，努力形成2-3个优势产业。加大金陵城市大道沿线的土地收储，推进沿线产业布局，构建新的产业发展带。（以上摘录自《2018年金陵镇政府报告》）

圣名岭东盟文化旅游区效果图

（来源网络资料）

《西乡塘区金陵镇土地利用总体规划（2010～2020年） 调整完善方案（2015年调整）》中，提及金陵镇城镇化建设规划：“到2020年，金陵镇城镇用地规模为596.16公顷，城镇人口达到5.00万人，人均城镇用地119.23平方米。2010-2020年城镇新增建设用地362.71公顷，其中2014-2020年新增城镇用地336.75公顷。城镇用地主要分布在兴贤村、陆平村和金陵村等。”