【楼评】该不该博前海“月亮湾花园”旧改房？

一直一直，有很多网友问到芳姐：前海月亮湾花园能不能买？会不会旧改？或者，问：我有月亮湾花园的房子，该持有、还是卖出？

近日，芳姐应邀往佳兆业前海广场，参加营销中心启幕和马光远学者关于世界贸易经济的讲座活动。上午听完讲座，了解了下佳兆业集团今年在深圳的六大地产动作，芳姐想了想，决定再周边走走。看看前海南这个板块，也看看月亮湾花园的情况。

受前海自贸区的撬动效应，紧邻前海自贸区南区（蛇口妈湾），前海南区域几大新盘都成国家红利最大获益者:这一轮，新盘、次新盘都普涨一倍，势头一点不弱与前海自贸区中区和宝安中心区板块。

一边是售价七八万的新房，一边是报价五万多的老破旧月亮湾花园；如若旧改能落地，旧房变新房的35%套利空间就腾空出现。自然，业主和买家都各种群情汹涌，想赚这把大的。

作为一个曾经偏处一隅的典型性老盘，在品质本身来讲，月亮湾花园已经很老很久，小区环境也不好。宜居性很成问题。

所以，讨论月亮湾花园能不能买，主要是看旧改能不能成。传说，2013年、2017年，月亮湾花园的旧改传闻启动过两次。被传言点名的，都是周边赫赫有名的几大发展商，如佳兆业、万豪、招商、京基……

毕竟，在一个新房旧房价格落差如此之大的现实中，正常智商的人都可以客串好发展商项目拓展专家的工作，知道拿得下楼盘、将来容积率抬高一下，就可以作为豪宅销售。所以，都敢替周边几大发展商传出这种传说。

那芳姐来看呢，这个肥肉已经曝光。人人皆知。所以，就很难通过纯市场手段高效率分肉吃。必然，政府是得介入的。

在政府呢，当务之急是搞好棚改。每个街道都下了硬性指标。棚改呢，又有明确的标准。如，老破旧「危楼」。换一句话说，就是如果月亮湾花园是危楼，可能马上就当棚改项目、优先推进了。

但是，然并卵，月亮湾花园现状虽然很破旧，可是看起来离危房的距离还很远。

所以，如果超短线想博弈月亮湾花园旧改，这个很难。好吃的肉，想吃的人多，就不好分。

但是，中长线，还是可以的。毕竟，总有一天，前海自贸区周边是要旧改的、增加住宅或保障性房的供应量，缓解未来前海自贸区大量中高端从业者的居住需求。

只要不想着月亮湾花园短线必须「领涨」，这个楼盘买是能买的。毕竟，旧改期望在那里，与周边新房两三万的价格落差在那里。跌，是很难的。

所以，持有期，这个盘是能温和跟大势的。但是，但凡旧房棚改风吹一吹，就能额外拉涨一下下。整体，显得安全。

至于卖家要不要卖，就看腾挪得了多少资金。卖一套月亮湾花园100平的，换一套前海湾100-130平的新盘，仓位加大一点、那整体也是合算的。

月亮湾花园小档案

位置：南山荔湾路与星海大道交汇处南面

学位：月亮湾小学、赤湾学校

交通：公交：月亮湾花园东（B601路,B687路空调,B819路空调），月亮湾花园（高峰专线10号,M375路空调,B600路,81路区间空调,M347路等8条线路），月亮湾花园北门（51路），荔湾路西（B727路空调）

地铁：2号线 赤湾站，距离小区约1.5公里

户型：两居（66m㎡-96㎡）;三居（73㎡-120㎡);四居（104㎡-135㎡）五居（103㎡-103㎡）五居以上（181㎡-260㎡）

价格：目前在售两居室单价5.6万，总价420万左右；在售三居室单价5.1-5.3左右，总价520万左右：在售四居室单价5.5万，总价在750万左右

景观配套：小南山公园

公园：小南山公园、兴海公园、月亮湾公园

推荐户型：

月亮湾花园是多层小区，基本都是塔楼，通透。户型以宜居2-4房为主，户型尺寸比较宽敞、舒适，不像新的高层房子、套内面积小、房间小。整体来说，月亮湾花园户型方正、套内实用率较高，100平的3房还能有一个小储藏间，连二胎家庭都够用了。缺点就是楼龄老化了。

楼盘基本信息：

月亮湾花园共40栋，位于深圳市南山区前海路与兴海路交汇处，小区绿化30%，内设羽毛球场，健身房及瑜伽室等，同时还配套外设泳池，风情商业街及品牌超市等。

周边配套:近100万平米汉京前海中心超*级综合体，地铁五号线延长线大南山站,15号线通海路站。幼儿园到高中都在旁边，还有前海内的国际学校。有两个幼儿园，一个月亮湾小学，超市有大润华， 佳兆业前海广场二期商业综合体在100多米处。

价格与市场参考数据

港湾生活小区：赤湾小型楼盘，旧多层为主，中小户型较多。近山近湖，环境不错。小区保养还行。步行到地铁要1.2km。被期待旧改。因为周边老小区有旧改拆迁成功的，楼盘也小，所以旧改可能性比较大。

灵芝花园：宝安中学学位房，近灵芝公园；大型低密度老破旧小区，环境较差。地铁近。新安大面积翻新旧改中，片区整体豪宅化趋势。一直是旧改、棚改炒作重点。灵芝花园不是一个单一楼盘，而是片区多个多层小区的统称。

莲花北村：莲花山北麓大型老破旧小区，学位北环中学尚可。多次旧改拆迁传闻，均未落地。比较干净整洁，居住环境适宜。近莲花山、中心公园、深业上城购物中心、彩田商圈、景田商圈，生活方便。适合刚需和中产求学自住。