两万二的通州新盘十里春风，要不要去抢套房?

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北京两万二的新盘应该在哪里?密云、怀柔还是平谷?

都不是，在通州，大热的副中心通州，够不够震撼?够不够惊喜?要不要去抢?

这个盘就是K2的十里春风，位于通州的永乐店。

K2地产主攻通州，在通州开发过不少楼盘，百合湾、清水湾、海棠湾、玉兰湾等，一水儿的湾字辈，主打的广告语一直是“生活就是在度假”。

由于通州品质楼盘稀缺，K2开发的楼盘品质和园林景观都做得不错，K2的湾系列在通州各片区都属于高端楼盘。尤其是位于运河核心区的百合湾一房难求，持续升值。

目前通州的新盘是一个什么现状呢?看下表。

看到了吗?目前通州在售的新盘最低4万8，位于偏远的东六环，连公寓都4万9起，看到了一个3万7的，对不起，这就是K2十里春风，但这是去年和今年年初的售价。

现在的十里春风，不要3万7，也不要2万7，只要2万2，你没听错，全款只要2万2！2万2，这是什么节奏?

是开发商缺钱了吗?K2近几年发展势头很猛，没听过任何关于资金链紧张的传闻。而且我可以告诉大家，图表中的V7九间堂也是K2开发的项目，定位和价格都很高，没有任何降价的迹象。

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让我们先来了解一下K2十里春风。首先看看十里春风的具体位置究竟在哪里?

K2十里春风，位于通州区永乐店小甸屯村百莱玛工业园对面。

我先放张图，给大家看一下永乐店位于通州什么位置。

永乐店位于通州区最南部，接壤廊坊与天津。

在这里我给大家简单补一下通州的地理知识。通州总面积907平方公里，做为北京的大郊区，多年来开发的区域并不多，主要在老城区和沿八通线一带发展较成熟，其他大部分区域都处于未开发和待开发状态，目前还以农村和耕地为主。

图中的北京城市副中心区域为通州较成熟片区，台湖是下一步的开发重点，目前规划已基本完善，潞城则是北京市新政府所在地。

再往南，张家湾是工厂企业聚集地，而西集、于家务、漷县和永乐店大部分都处于未开发状态，仍属于京郊的大农村，K2十里春风就位于最南端永乐店与廊坊的接壤处，如图中所示，十里春风位于北京、廊坊和天津的交界地带。

毫无疑问，这个位置目前是没有轨交的，公交车只有两趟，一是805路，小店屯站下车，南行500米；二是805快线，南营路口站下车，向北步行600米。

可以想象，到达该项目主要要靠自驾。

自驾路线一：京津高速德仁务出口，进入永乐店一桥，右转进入漷小路，行驶7公里抵达。

自驾路线二：京沪高速度，廊坊出口，左转进入云鹏道，行驶570米过检查站后经河大路行驶350米，左转进入漷小路行驶500米抵达。

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米宅北京实地考察，出了德仁务高速，一路上的风景是这样的。

沿着这样的农村道路行驶了约七到八公里，到达案场。

那种感觉怎么说呢?就是你正在农村的乡道上行驶，愉快地看着道路两边的田园景色，与各色大卡车擦肩而过，突然，前方出现了一栋与乡村景致格格不入的高逼格建筑，让人产生一种恍惚又奇异的感觉。

没错，十里春风到了！

十里春风案场周边实拍，第一个字荒，第二个字脏，请注意，过了前方的检查站就进入了天津界，距离目测大约五百米。

案场对面是一个半停工的工业园区，名叫百莱玛工业园。

▲建设中的十里春风

必须提醒大家一点的是，项目前方漷小路上运输货车很多，噪音和扬尘都比较严重，没有人行道，安全系数不是很高。

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开发商是这个世界上最神奇的魔术师，等你从满是卡车和尘土的漷小路一步跨入十里春风的售楼处，奇幻的事情发生了，你仿佛瞬间进入了另一个世界。

绿水潺潺，曲径通幽，简直就是世外桃源。

一定是幻觉！要么这里是幻觉，要么刚才看到的大卡车和灰土是幻觉！

来到售楼处，被热闹的景象吓了一跳。

人声鼎沸，人满为患，到处都是看房的客户。

销售以急切的语气告诉我们，明天就开盘，赶紧交定金，现在排卡可能还来得及。

我问这个项目有什么利好和规划吗?销售斜着眼睛看我说，2万2，通州，买到就赚到，还要问什么利好和规划?

懂了。

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认真说一下K2十里春风这个项目。

该项目占地15万平米，规划有高层、别墅和洋房，去年销售价是3万7一平米，但销量不佳，今年为了冲量，开发商也是拼了，贷款2万5，全款2万2。户型真心不错，79平的小两居和89平的小三居，都做到了南北通透，174万即可拿下通州全新小两居一套，性价比听起来真的太诱人。

那么，这个盘到底是天降陷饼还是一个坑呢，我们来认真分析一下该项目的优劣势。

先说劣势。

这个项目的地块是93年的土地，也就是说，还有45年的产权期，虽然销售一再信誓旦旦地说产权根本不是问题，到期会自动续期。但是，产权长短对人们的心理影响不可忽视，未来必然影响价格。否则为何大家对商住40、50年的产权始终耿耿于怀呢?

位置大家都看到了，位于通州极为偏远的远郊区域，与廊坊天津几乎无缝接壤，周边基本没有生活配套，附近不要说商场，连超市都没有，未来的生活配套只能依靠项目自己配建。

周边环境很差，大货车很多，尘土飞扬，有安全隐患；

无地铁，也无近期轨交规划，销售告诉你未来的23号线地铁规划听听就好；

请注意，这个楼盘是永乐店片区惟一在售的住宅，开发完这个项目之后，K2没有后续的地块需要开发了。

而且，据了解，未来若干年内，通州都不会在此区域新批住宅用地。这样就很麻烦了，因为像这样的偏远区位，如果能多批几个住宅地块，有几个开发商共同来开发建设，把这一区域炒起来的话，还是很有想象力的。但是如果未来多年都只有十里春风这么一个楼盘，那这一楼盘就会如同一个孤岛，孤悬于通州大城区之外，包含于永乐大农村之中，可谓大隐隐于村儿，真的是永乐了。

还有很重要的一点，通州购房资格好珍贵的，双限购好伐?有通州房票的谁不想买个位置更好升值空间更大的，把房票用在十里春风，会不会太可惜了点?

再来说一下价格，为什么十里春风会狠狠地降到2万2的地板价促销，开发商好象并不差钱啊，区位差当然是一个重要原因。还有一个原因很多人都忽视了，就是楼盘对标。请点开放大看下图：

图中1就是K2十里春风的位置，向西不过2.5公里就是廊坊的知名楼盘荣盛花语城，4.9公里是鸿坤凤凰城。目前，花语城的售价是1.25万，凤凰城的二手房价格是1.1-1.3万。去年十里春风售价是3.7万，价差十分感人。

当然，十里春风可以说：我大通州身份尊贵啊，你廊坊算哪根葱?可是人家花语城有生活有配套啊，我配套完虐你，我开车几分钟到你这里，大家共用一条高速，你凭嘛比我贵三倍?

现在大家应该明白为什么K2十里春风价格一撸到底了吧。

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虽然说了十里春风这么多劣势，但我还是要给这个盘讲一些公道话。

第一，价格，还是价格。这个价格真的太低了，请再看回前面的通州楼盘价格表，2万2几乎是目前通州在售大部分新盘价格的1/3，虽然项目问题很多，但价格秒杀一切啊，这个价格真的很难再有下探的空间了，未来还是能看到一条明确的上升曲线的。

我可以想象开发商的内心独白：我知道我位置差，我知道我缺陷很多概念很少，好吧，事实已经如此了，那我就用价格来说服你！

第二，通州，还是通州，这是个大概念，离廊坊再近它也属于通州的地界。虽然目前永乐店没有什么大的利好规划，但不代表未来没有，通州的发展毕竟是持续的，长期的。

第三，目前的永乐店有一个新市镇的概念。

新市镇，又称计划城市，指事先经过周密城市规划所兴建的新城市或大型社区，取代现有都市市中心向四方扩张的发展模式。新市镇通常位于城市的郊区，主要目的是解决和舒缓市中心过多的人口和由此而产生出来的种种社会问题。

这说明，永乐店设新市镇是有未来承接通州中心发展过快人口和产业的计划的，只是未来能否落地谁也说不准。

第四，虽然梦想中的23号线不太靠谱，但京津城际的永乐店站还是有点谱的。

京津城际一共设了五座车站，其中亦庄站暂缓开放，永乐店站预留。而且，据了解，永乐预留站并非完全没有建设，而是已经完成了站台等部分土建工程。有人称，预留原因为该地块尚未开发。

网友拍摄的图片，位于德仁务村与半截河村之间，这里据说就是神秘的永乐店预留站。

不仅如此，根据此前国家发展改革委发布的《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》中显示，到2020年基本实现京津中石中心城市与周边城镇0.5到1小时通勤圈，其中，密涿城际就是其中一条线路，届时，永乐站很可能会成为京津城际与密涿城际的换乘站。

永乐站与K2十里春风项目直线距离3到4公里，如果永乐站能够启用，对该楼盘肯定是重大利好。

不过，不论是区域规划，还是高铁城际规划，都是看得见而摸不着的，未来何时落地，如何落地，都充满了不确定性。就算是开发商，也是完全不确定的，如果能确定，也不会卖现在这个价格了。

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那么，讲了这么多，这个楼盘到底能不能买呢?

我不想简单地说一定能买或是不能买，但首先可以确定的一点是，如果你买了这个楼盘，一定要有长期持有的心理准备。

十里春风项目2020年底交房，千万不要指望交房时周边的环境和配套有大的起色，惟一可以指望的是社区配套，生活一定是不便利的，最靠谱的出行工具就是自驾，到市内各地都是长途跋涉。

该项目最大的机会就是价格，2万2确实是地板价了，通州房票虽然很珍贵，但是如果你只有几十万的首付款，这里几乎是惟一的上车机会了。

随着通州利好的逐渐兑现，通州整体的价格大概率是要上涨的，坐拥通州概念的十里春风一定也会跟涨，只是涨幅不好确定。

那么，哪类人群适合入手这个盘呢?

1、有通州房票，但资金有限，可能只有大几十万的人群；

2、看好通州未来，有长持计划，有信心靠未来的永乐店整体规划发展、城际永乐站点落地甚至未来的轨交落地实现价格暴击的人群；

3、自住，工作地点不至于远的太离谱，对通勤距离和时间可以接受的人群。

至于有通州房票，手头资金较多，或者希望短时间内获得较大升值的人们，我劝你们还是去看看其他更贵更有价值的项目吧。