“地铁房”都是潜力股？这些标准先get一下！

地铁一响，黄金万两。跟普通物业相比，地铁上盖“身价”高多少？有地铁规划利好的房子，在哪个阶段涨幅最大？究竟距离地铁口多远，才能堂堂正正宣称自己是“地铁上盖”？哪一类“地铁上盖”，升值潜力会不如你预期？

来，让专业人士帮你捋一捋。

从步行距离，鉴别真假“地铁房”

所谓“地铁房”，自然是指房子的位置离地铁站点近的房子。那么，究竟地铁房离地铁应多远才称得上是真正的地铁房？业界并没有一个统一标准。

根据业内人士的测试分析，正常人步行速度是4-6公里/小时，1.5公里需消耗15分钟，如果达到20分钟以上就要借助公交或其他工具，这样地铁盘的效应就减弱了。所以，1.5公里就是我们判断是否是地铁盘的重要据点。

“地铁上盖”升值潜力更大？也不一定！

地铁上盖溢价更高，在多数时候是成立的。

例子1.某一线城市地铁网完善

（注：该数据统计距今有一段时间，重点看数据对比。）

从上图可以看到，在这个一线城市中，有轨道交通的房子，比没有轨道交通的房子贵3000元，溢价超10%。也就是说，对于这个一线城市，地铁轻轨等轨道交通，创造了至少10%的溢价。

例子2.某二线城市，目前2条地铁

地铁房比非地铁房，贵了2500元左右。也就是说，对于这个二线城市，轨道交通产生了将近20%的高溢价。

是否地铁房一定升值更高呢？地铁房最主要的好处就是交通方便，升值空间大，但居住型小区靠地铁太近，噪音污染、人流量大也是个问题。如果你中意的物业旁边是“地上铁”，那么地铁运营产生的噪音污染、震动等负面因素，可能会令你的物业升值大打折扣。

哪些城市的地铁房更有潜力？看开通里程！

城市轨道交通也是分“段位”的，一般来说分为3个发展阶段。

第一阶段：开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2-3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下，地铁尚不能进入大多数人的日常生活，公交和私家车依然是主要交通工具。此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。

第二阶段：开通里程150-300KM之间，绕城环线已经建设，轨道网络初具规模，市内非地铁房越来越少，这个时候人们将习惯于地铁出行。此时，市内的非地铁房的洼地，将会被逐渐填上，原来的非地铁房，在变成地铁房的过程中，价格会出现明显上涨，好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

第三阶段：里程数大于300KM，市区内基本没有非地铁区域，主要建设为郊区线路，此时，市内地铁房优势基本耗尽，市区地铁口吸引力下降，郊区地铁房将会出现明显上涨，年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租，然后在工作地附近，租一老破小来暂时过度。此时，整个城市的地铁房潜力，都越来越小，除非是开发新的线路。

所以，了解清楚自己城市的轨道交通建设，进行到哪一步，对地铁房的购房有着至关重要的参考价值。

真要买地铁房，这些问题还要明确！

1、“三要”：要关注地铁的走向以及与其他线路的连接位置；要留意区域的整体规划状况；要分析区域目前的状况，包括消费水平、人口状况以及商业氛围等。

2、“三不要”：周边人口过于稀少的地段，不要过早地入市；没有成熟商业氛围支撑或规划支撑的项目，不要过早入市；开发商实力不明确的项目，不要提前入市。

综合自楼市时评、房产那些事儿