清苑碧桂园万亩新城，究竟是福是祸？

这两年，保定市清苑区一直被一个“好消息”刷屏，以中冉村开发改造为核心，总投资500亿元、占地近万亩的碧桂园清苑新城即将崛起，项目引发强烈社会关注。

从前默默无闻的小县城，这次真的要腾飞?其实，正处于风口浪尖的碧桂园清苑新城项目远远没有想象的那么美好。单就一点，在保定一个小县城，用近万亩的土地规模建设住宅、商业区，这样一个大的规划，无论从土地的利用价值上，还是从经济社会可持续发展角度，都有待考量。

在国家经济开启高质量发展的关键之年，我们不应为了建设而建设。

万亩房产林立，过度开发隐患重重。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”从十九大报告中这句警语，可以看到房产过度开发者和炒房者已被党中央列为严格整治对象。而碧桂园清苑新城在大规模房产规划中，无可规避的就是过度开发之嫌以及随之引发的“炒房”危机。

保定市清苑区与雄安新区紧临，自建设雄安新区消息一出，从保定到清苑房价已有一定涨幅，更有不少炒房团在周边活动。而目前正规划建设的碧桂园清苑新城项目，由于地理位置优越、交通便利等因素，炒房团早已闻风而来、蠢蠢欲动。

在京津冀协同发展的大机遇背景下，河北省也迎来高质量发展时代，过度开发的粗放式发展早已成为历史。去年3月，河北省政府办公厅印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》，明确提出要严防房地产过度开发，防止城镇摊大饼式扩张。在严控的关口，急于上马的碧桂园清苑新城项目，尤其值得三思。

业内人士指出，早前出现在三四线城市的楼市“去库存”现象，如今已经下沉到了县域。过度开发、房产过剩，随之而来的就是房产急于去库存，房价从飙升到相对回落、趋于稳定。

这两年，受到撤县设区以及雄安新区影响，清苑房价涨势凶猛，新房均价从2015年的5000元，到2017年最高突破万元大关，再到目前经过调控回落到7000多元。在这个过程中，房地产市场更呈现出火热建设的局面，新楼盘四起，然而因为供需不平衡以及房价虚高，一定程度上呈现有价无市的状态，房企纷纷开始去库存。

在这样的供需情况下，一旦碧桂园清苑新城拔地而起，刚刚降温的房地产市场又面临动荡局面，大量房源入市，一经炒房团的操作，不仅会大量住房被投资、闲置，还会造成房价继续泡沫式上涨，给当地刚需百姓带来巨大的经济负担。

针对过度开发的弊端，中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明曾公开表示，脱离当地的实际需求盲目开发房地产，导致空城、死城、鬼城，于房企、政府、购房者以及银行等各方面均有很大危害，不仅严重影响经济发展，也增加了社会不稳定因素。

耕地上“种楼”，用地缺乏长远规划

建设的前提是土地，近年来伴随着国家房地产调控的紧箍咒，房地产用地审批也越来越严格和谨慎。

碧桂园清苑新城项目，大规模圈地盖楼，无疑与紧张的用地形势背道而驰。该项目总规划占地9177亩，其中涉及中冉村四块土地约1427.99亩，据村民反映，用地三分之二左右为耕地。在土地资源紧缺、土地价格攀升的形势下，在黄金地段占用耕地和紧俏土地，开发大面积住宅、商业区，从用地规划上来讲，显然缺乏长远考虑。

然而，清苑区政府现已与碧桂园达成合作，并竭力进行项目推进。在项目宣传资料中，高额的补偿款(每亩20多万)成为号召村民配合拆迁最“有力”的宣传手段，“机不可失，失不再来”等标语凌厉可见。表面上村民们积极拥护拆迁，他们通过疯狂的抢种树、抢盖房，唯一目标就是获得更高的拆迁补偿。结局是，大量耕地被盖上楼，村民获得一笔不菲的拆迁补偿款。不难看出，在这个项目中，除了村民，房企等各方可从中获利。

土地资源紧缺，规划必须要充分衡量、论证。剖开表面的利益诱惑，仅从土地使用性质的角度，从目前可见的整个规划，实则非常不利于当地经济的可持续发展和以及长远的社会效益。在中冉村这样的城边村，交通便利，土地非常宝贵，如果大面积盖楼，几十年上百年，因为规划的不科学，造成土地长时间大规模的浪费。

地处雄安新区周边，清苑区的土地更是寸土寸金，土地规划更应从产业发展和服务保障上下功夫，而不是耕地上“种楼”。目前相关部门已经在整治雄安周边的建房、炒房行为，尤其是以碧桂园为代表的品牌房企，更应该以身作则，在建设选址上充分考量土地价值，履行相应的社会责任。

经济振兴不应“杀鸡取卵”。

今年两会上，从中央到河北省的工作报告中，都重点明确了乡村振兴战略。振兴乡村、推进城镇化，产业化、科技化必须先行，绝不是一刀切发展房地产。

近年来，西部不少县城依赖房地产发展，耗费大量人力、物力、财力，追求虚假的眼前繁荣。这种经济振兴方式，无疑是追求眼前利益的杀鸡取卵。

事实证明，过度开发房地产的发展模式难以为继，超前的新城新区规划会给土地供应、城市发展带来一系列负面影响，整体经济运行缺乏创造力。

可见，县域房地产产业发展，应与当地的经济、社会发展相匹配。辽宁社会科学院副院长梁启东说，要克制大规模造城运动，必须树立理性的政绩导向，明确科学的城镇化方向，这才是解决问题的根本。

显然，县域经济在规划阶段，应在产业布局、产业发展、产业转移上先下功夫，就产业需求反复论证，从长远角度考量项目经济、社会效益，而不是一盖了之，造成遍地楼盘成灾，遗患百年!