城市更新者自白：我不愿意平庸

【导语】

十年前，拥有体面“律师”职业的他辞职做了“二房东”，几年后，城市更新的风口把他吹上了天。期间有过迷茫，有过退意，最终还是经历了上市与并购，成为“人生赢家”。

2018年刚刚开始，融创与他们一起联合打造出国内首支高达200亿并购存量资产并购基金，从对手到朋友，融创与他们在竞争中暗生情愫。不仅如此，万科与印力甚至也与他们在徐汇龙华项目上共进退。他们是谁？

第一次见到base品牌创始人沈敏恺的时候，是2016年初，当时公司刚刚上市，他伸手在四周划了一个圈说：这幢建筑是base改造的。第二次又见到他的时候，也是2016年，他环顾着四周说：这幢建筑是我们新弄好的。对于沈敏恺来说，建筑似乎和人一样重要。

在当时，沈敏恺谦虚地表示房地产的门槛太高，所以他们就只能打“空屋子”的主意了。他所不知道的是，仅仅只是过了大半年，原本“二房东”、“旧城改造”这类朴实名词，突然摇身一变，带上了“城市更新”、“众创空间”这些洋气的帽子，并成为了时下最热门的风口。

随后不久，美国华平投资和王谦联合创立的盛煦地产先后增资，累计持有翌成创意（base母公司）37.86%股份，成为翌成创意控股股东。

如此一来，这家成立于2008年的创意型企业，于2016年完成了上市与收购两件大事，从某种意义上讲，可以说是创业成功了，然而沈敏恺却认为，他依然还是在创业的过程之中。

城市的革新，不是一味的推倒重建

沈敏恺曾经说过：“上海有很多核心地段，核心建筑，我们在拿下来的时候有时候并不看重它可以赚多少钱，只要能保本就可以了。像安福路这一块这些区域里面有很多很有历史价值的东西在里面，如果这个项目就只是被人拿下来然后像二房东一样简单分割这样就太可惜了。我们更想做出这一块地区的区域特色和历史文化来。当外国人来到上海，想要去看看法租界的时候，能够多一点色彩。”

他所提及的安福路项目，位于安福路武康路路口，是翌成创意第一个联合创意办公空间baseCO的所在地。从常驻路口的卖花阿姨，就不难看出常在这里出没的人大都乐于打点生活。安福路322弄的院子里有好几栋不同的建筑，首先完成改造的baseCO位于入口处。而在改建之前，这栋楼被蓝白相间的瓷砖覆盖，是典型的“单位”审美。

“舍旧造新，是城市发展的必然方式吗？我们不这么认为。对我们而言，建筑应该具有由内而外的美。老式的建筑，废弃的房屋，同样具有发展潜力。在老建筑开放式格局的基础上，赋予独特的设计，为旧建筑创造出新的魅力。保旧创新，这才是我们所认同的方式。”

在几年前base那本特意留着裁撕边角的品牌介绍册上，有着这样一行文字。在沈敏恺看来，房地产行业应该在城市的革新中不断地调整和创新，而非一味的推倒重建。为了让这一想法付诸实际，2008年，翌成创意正式成立了，并在此之后逐步建立起了一只具有多元文化背景的团队。

如果只是看base的作品，以及他们所传达出来的理念的话，也许很难想象其创始人是一名律师。当别人为此表现出惊异的时候，沈敏恺就会笑得很得意：“律师可是我曾经的梦想，小时候看电视剧，那些大律师，多酷啊！”

在完成了儿时的梦想之后，沈敏恺开始意识到，电视剧中酷酷的大律师和现实中的律师并不一样。沈敏恺的律师生涯大概持续了六七年的样子，随后，他拿着做律师赚来的钱，投进了翌成创意，这成为他创业的第一桶金。

“当时，经济型酒店很火，像如家啊、汉庭啊这些，几乎每过一段时间就能看到一家开出来，用的都是那些老旧的工厂啊、老楼啊，这些建筑。我们觉得很惋惜，于是就想，我们能不能也拿一些这种经营型的资产做运营做租赁？”

在当时的市场上，并没有什么所谓的轻资产模式，不管是大的开发商还是其他什么公司，几乎都扎在了增量市场之上。现在所说的那些“众创空间”、“长租公寓”，其实是2014-2015年起明显爆发的产物，在这过程中，沈敏恺用了四个字来描述翌成当时的处境“初心未变”。

“不是资源拿过来简单的复制、简单的模式复制去创造租赁差的，那做不长的。而是你精心的为它怎么样去打扮，人靠衣装马靠鞍，一样的一个道理，你怎么样很细心的去做，谁有这样的核心竞争力谁就能够达到一个比较高的市场位子。”在“轻资产模式”火起来的时候，沈敏恺认为，无论如何“眼光、概念、定位、创新、创造”这才是轻资产的核心价值。

“二房东”太可怜了，为别人做嫁衣

与如今越来越红火的base品牌相比，翌成创意的前三年，在这件现在看起来商业模式非常成熟的事情上“却没赚到什么钱”。

事实上，从第一个项目起，沈敏恺就发现，“这东西真的很累，也没那么好玩”。这些项目高度依赖房产资源，只要能获得老厂房，事情就做成了一半。与“创意”相比，真正让人头疼的，反而是经营过程中的复杂环节，以及动辄千万的资金问题。

“这并不是说做一个二房东那么简单，有人会说，你一块钱租进来，两块钱租出去，中间直接就赚了一块钱。这听上去很简单，但首先你得先有这一块钱，然后要先花出去，花出去之前，那两块钱还不知道在哪里呢？你根本就不知道能不能真的租到两块钱，然后别人真的要租，是租一年还是两年？你要怎么把一块钱的东西变成两块钱？这些都是问题。”

2011年的时候，翌成甚至一度萌生了退意。次年，皋兰路项目和柿子湾路的项目让他们留了下来。也是这一年，base这个品牌被正式确立了下来。

这一次的改造堪称精彩。在当时，周边最好的小区最好的配置的房源，三室一厅的租金也不超过7000元/月，但翌成一室一厅的复式公寓的租金只有超过10000元/月才能保本。

沈敏恺问设计师：“你现在的工资，两万块都没有，出一万块的租金，你愿意租这个房间吗？”

Rodriguez很诚恳，说：“我真的愿意。”

沈敏恺说：“就冲你这句话，做！”

等项目完工、正式发售时，公寓的最低价格定在了15000元/月，配有较为周到的物业管理。第一个房间，被一位德国人，以15500元/月的价格租走，第二个房间，价格上涨至18000元/月。“半年内13间公寓全部都被租了出去，整个团队都感受到了从未有过的惊喜。”

直至今日，设计师Rodriguez依然还把这个作品视为自己最得意的作品之一。

随着base品牌的建立，以及核心城市从增量市场往存量市场的转变，找翌成约访的媒体开始多了起来。

“我已经不记得是什么时候开始被媒体关注了吧，因为我们开始的时候就一直都在兢兢业业的做项目，也没有想过推广啊什么的，就是大家都在埋头苦干的。接着就突然间，我也不知道怎么就来了？也不是我们刻意为之，可能就是风口到了吧，整个市场都在说什么轻资产啊、长租公寓啊、联合办公啊、城市更新啊什么的，然后突然大家就发现，原来还有这么一家公司叫翌成，原来他们做的项目都叫base，原来base在上海有那么多，走过一个又有一个，然后就都跑来了。”

沈敏恺表示，他好像是被动的被什么给推出来的感觉，好像就是整个行业到了这个时候，包括翌成在新三板上市的时候也是，他至今都没完全弄明白这里面的关系。

“那时候就觉得，我们需要钱去做更多的项目，然后我也不知道具体的到底融资啊什么的是什么，我也不是学这个的，然后就在2014年底的时候，有些券商朋友啊还有潜在的投资人什么的我说，上市吧，然后我就说好吧，那就做吧，然后就做好了。”沈敏恺说得很轻松，似乎就连他自己也觉得很神奇。

同样也是在这个时候，沈敏恺开始逐渐地意识到，“二房东”模式的弊端。在翌成被美国华平投资和王谦联合创立的盛煦地产先后增资持股直至控股收购前的一段时间，沈敏恺曾表现出一度的迷茫。

当时的他在面对有关这个刚刚兴起又快速火热的市场的发展问题时，他一度把视线转移到了一旁空无一人的墙上，随后又调整了一下坐姿，认真地说：“轻资产运营，这些东西其实我们都需要去国外看看，看看国外先进的做法，资产运营些什么？无非酒店管理公司，物业管理公司对吧。但是我也没听说过哪个酒店管理公司是靠酒店管理赚大钱的，他肯定是通过酒店管理形成品牌之后，用经营的收益以及资产价格的提升来赚钱。”

沈敏恺表示，当一个项目在通过轻资产的运营改造之后，其使用价值的提升会带动资产价值的提升，而这资产价值的提升部分所获得的利润是最大的。

简单来说，对于很多二房东来说，靠的是通过项目运营后所提升的租金差来赚取利润，但随着租金差的提升，整个项目的价格也在提升，所以在这其中赚大钱的其实是房东，二房东辛辛苦苦承包了十年二十年所赚取的租金差，加起来还不如房东一个转手赚的多。

从轻资产先驱到重资产代表，一不小心就与开发商抢起了项目

“我希望在未来的3-5年的时间里面，我们公司可以成为全国的这一领域比较领先的一个企业。”2016年，沈敏恺许下了这样一个愿望，当时的他也许不知道，这个愿望，不用3年就其实已经实现了。

仅仅几个月后，2016年12月1日，翌成创意公告宣布，已被上海盛煦企业管理咨询有限公司收购。盛煦地产（NOVA Property Investment Co. ）及全资子公司上海盛煦企业管理咨询有限公司为美国华平投资和王谦联合创立。美国华平投资集团是全球领先的私募股权投资集团，与KKR、凯雷、黑石、橡树、3i、德州太平洋TPG、阿波罗并称PE八大家，是全球并购市场的绝对主角。

在此次收购之后，沈敏恺担任盛煦地产执行董事兼联席总裁，共同运营旗下品牌base。

在盛煦介入后，base品牌也逐渐完成了从“轻资产”往“重资产”的转型，并逐步实现了从收购到运营、退出的一整套商业逻辑，已然成为城市更新领域标杆。

对于这一次的收购，盛煦地产创始人、董事长兼总裁王谦颇为幽默的表示：“合作，就像谈恋爱一样，我觉得我和Jerry（沈敏恺）的星座（处女座）比较合。”

2016年，在采访王谦时，玩笑过后，他也曾认真地解释说：“他（翌成创意）做这个事情已经8年了，他碰过的钉子肯定比现在新兴冒出来的企业多，他在这个领域里面一直生长了8年，经历了很多的风风雨雨，已经成功的证明了自己的商业模式。是什么导致他坚持了这8年？我们回到8年前，存量市场有谁会去做？很多人看都看不上，根本没兴趣，因为大家都在做增量，别人一个项目就够8年的利润，但是他坚持做存量地产的原因是什么？不管一开始是不是因为他并没有那么大的资金量，还是说其他什么，他能持续走一个存量市场走了8年，这已经很说明了一件事，这也已经可以说明了他们的创始人是一个什么样的企业家。毕竟很多人两年就会放弃了，我还遇到过5个月就放弃了的。”

事实上，在8年前翌成创意刚刚成立的时候，王谦也在做着运营和管理，那个时候，王谦是当时业内“轻资产，重管理”的模式的推广者，在2008年6月博鳌房地产论坛上，王谦就曾对媒体公开表示。未来就看谁有本事通过打造以适合市场、适合消费者的残片，把土地的价值最大化。他说：“我在企业天天跟大家说，你不要认为我们是传统开发商，我们是给人家提供服务的，要有强烈的服务意识，对上、对下都要有服务意识，我们就是服务性公司。”

8年后，王谦与沈敏恺共同站在了一起，一个牵着资本，一个牵着运营，使得NOVA与base的品牌印在了一线城市一条又一条的大街小巷上。

而随着存量时代的来临及各大开发商的转型，原本低调的他们开始越来越多的与开发商们产生了交集，并开始被关注。

2017年4月，NOVA与万科印力、西岸联合竟得徐汇龙华地块项目。

2017年8月，NOVA与远洋、金谷、天同宏基签署了战略合作协议。

2017年10月，NOVA成功收购了北京工体、顺义、和合大厦。

同样在2017年，NOVA与当时风头正旺的融创对上了，他们同时对复兴路的某个项目产生了兴趣。有意思的是，在针对这一项目的竞争中，双方竟然互相产生了“情愫”，最终走到了一起。

3月4日，全国四强房企融创中国旗下融创（上海）商置有限公司与华平投资旗下的投资及资产管理公司-盛煦地产（NOVA Property Investment Co., Ltd）对外正式宣布：基于双方在城市更新方向项目投资的共同理念，将联合打造国内首支存量资产并购基金，总规模为200亿人民币，双方将各占一半权益。

……

“运气比较好吧，只能这样去评判。没有上天的眷顾，一个人的人生轨迹不一定会达到或者说是获得那么多的机会。”沈敏恺这样评价自己这些十多年的经历。

对于“创业成功”这个说法，沈敏恺表示，他其实一直都在创业的路上，并不是说上市了，收购了，这创业就结束了，创业是一种心态，而不是一种状态。“我认为我还是一个极具冒险精神的一个人吧，我喜欢新的挑战，想去做一些颠覆传统的一些事情吧。base对我来说就是我的一个孩子，我会用我毕生的精力和心血，发掘出base更多新的亮点，然后去改变一些什么吧，我不愿意平庸。”

（网易上海房产 李莉）