调控1周年调查：广州九成楼盘双合同 成交价格趋稳

距离广州“3.17楼市新政”实施接近一年。在政策高压之下，广州一二手住宅的网签成交量均出现下跌。

　　一手住宅同比跌幅达38.3%。中心区受到“限签”等因素影响，跌势尤为显著，越秀、荔湾、白云三区成交下跌均超7成。南沙和增城跌幅最小，但也减少逾2成。二手住宅方面，过去一年网签85757套，同比上年同期的106768套下跌19.7%，均价则同比上涨17.4%。

　　网易房产近日多方走访发现，受到“限价”、“限签”等因素持续影响，一手楼双合同现象仍普遍。价格方面，与春节前相比基本持平，未出现明显上调。

　　除了提供装修款“免息分期+装修贷”的方式外，近段时间，增城部分热门板块以及荔湾芳村板块有楼盘打出“首付分期”促销活动，以吸引购房者。

　　二手市场方面，网易房产探访了天河、黄埔的个别热门板块，发现春节后市场有回暖迹象，部分楼盘放盘量有所增加。价格方面，与春节前相比基本平稳，但也有业主下调挂牌价以促进成交。

　　“今年大部分二手楼盘价格下调是一个明显趋势”。中原地产项目部总经理黄韬表示。对于开年一二手成交量的低迷，黄韬则认为，除了季节性因素，主要是因为市场已经消化了一部分买家，楼价的历史新高让购房者感到有压力，另外房贷收紧也造成购房者的犹豫。

　　他预计，今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定，和17年水平相当。“广州房价不会大跌。但大约8成楼盘有下调5%的可能，约2成楼盘价格还会小幅上涨。主要是一些质量比较好的楼盘。毕竟市场的需求还在。”

　　炒房客

　　暂时不打算出手买房

　　网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，广州一手住宅在过去一年共网签成交80963套，同比上年同期的131149套减少50186套，成交量大跌38.3%，均价则微跌1.34%。

　　从月度看，2017年3月网签量最高，达到16012套的小高峰。4月到7月呈下滑态势，最低的7月仅成交4432套。之后的8月-12月成交持续回暖，其中12月成交9155套，达到3.17楼市调控一年来的网签量最高峰。2018年开年，受春节假期等因素影响，成交量再次下降，整个2月仅成交3198套，为一年最低值。

　　值得注意的是，目前广州一手住宅库存去化周期已延长至10个月，但增城和黄埔仍然较为“缺货”。

　　网易房产近日探访黄埔区多个楼盘发现，节后的销售中心人气有所回暖。虽然是工作日，而且天气阴冷又下着小雨，但现场不算冷清，陆续有来签约或是看房的客户。

　　在科学城板块某楼盘销售看来，现在的市场情况有好转。“新政刚出来一两个月，有购房资格的买家减少，楼盘周末的客流大概少了四成。但今年开年以来的客流，和2016年同期水平差不多，甚至还更好。”

　　该销售坦言，之前市场行情比较好的时候，自己一个月最多卖出11套房，收入加提成能赚两万多，最差的时候能卖出2、3套就算不错了。“现在一个月平均卖5、6套。”

　　“投资客少了，改善型客户增加了。”销售告诉网易房产。“目前来看房的刚需客约占六成，改善型购房者占三至四成。”

　　孔先生16年年底和去年3.17新政前夕，分别在广州的南沙、番禺两区各买入一套房产。“今年不打算买房了，因为去年基本上杠杆加足了。”在他看来，刚需还可以上车，广州的房价相比北上深仍是洼地，但对于投资客来说，他认为“现在已经不是最好的时机”。

　　手握增城5套房的资深投资客郭先生最近仍有看房。“还考虑买，但2018年资金不足，暂时投不了。”增城新塘房价大涨前夕，他在地铁口附近某楼盘下了四套房的定金，随后陆续把外地三四线城市的三套房抛掉，去年9月份又入手一套朱村地铁口的房子。去年一年时间，他实现了“买五抛三”。在他看来，增城和南沙的地铁口依然有入市机会。“最近房产投资话题还是挺热的，尤其在增城。”

　　一手房

　　政府仍严格限价、限签

　　在政府严格的“限价”调控之下，双合同现象仍横行于不少楼盘，外围区域几乎全部“沦陷”。一名业内人士指出，广州目前有九成楼盘都是“双合同”。他认为，如果政府不放松“限价、限签”，或是检查力度没有进一步加大，这种现象还会持续下去。

　　网易房产实地走访南沙、黄埔等区域发现，开发商的付款方式变得“更友好”。仅极个别楼盘要求装修款一次性付清，绝大多数都提供“免息分期+装修贷”的方式，以减缓购房者的首付压力。

　　但双合同仍是拔高了广州各个区域的购房门槛。以黄埔长岭居板块某刚需盘为例，备案价1.5万/平方米，售价2.3万/平方米。销售提供的价格表显示，98平方米的三房，折后总价约231万（政府指导合同价150万+装修款81万）。装修款中，25万需一次性付清，剩余可以做“免息分期+装修贷”。其中29万最长可贷款5年，每月还款5000多元；余下27万做一年免息分期，分3期付清，每期9万。整体算下来，要准备90多万（相当于首付4成），前5年月供约1.1万元，5年后月供约6000元。即使面积最小的85平方米，首付也要70多万。

　　在不限购的增城区，网易房产发现，个别项目近期打出“首付分期”的促销广告，甚至以“首付低至1成”等字眼吸引购房者。“推出这些优惠，主要是由于银行额度最近比较紧张，开发商面临回款的压力。”中原地产项目部总经理黄韬分析。

　　网易房产进一步了解发现，所谓的首付分期，仅仅是缓了几个月付款。比如增城荔城板块某楼盘，目前主打138-140平方米四房大户型。销售人员告诉网易房产，首套房总价300万只需先付1成即30万首付，剩余2成约70万首付在两至三个月内还清即可。朱村板块某刚需大盘也推出了首付分期。销售解释，94平方米的三房，可以先付45万首付，剩余30多万可以分一至三个月还清。不过，分两至三个月，比一个月折扣少两个点。

　　在荔湾芳村板块某个以改善型以及置换型客户居多的楼盘，近期推出“先交10万元锁定房源，半年后交齐首付款”的促销活动，方便“卖一买一”客户的资金周转。不过，市区如荔湾广钢新城、天河牛奶厂等板块，不少高价盘仍然遭遇限签，有购房者交齐首付后仍要排队等网签。叠加房贷利率上浮，购房资金压力进一步加大。

　　广州3.17新政出台，外地人在广州买房社保年限3年变5年，令不少人失去购房资格。

　　去年末，黄埔区知识城板块某楼盘针对外地购房者没有购房资格，给出了“推迟半年至一年，等有购房资格了再网签”的办法。黄先生便是通过这种方式上了车。他告诉网易房产，自己只有中专学历，花了几千块，走考证的方式“技能入户”广州，最快今年4月份就能办好。“肯定也担心有风险。”但他更直言“等不起房价”，16年看中一个楼盘，同样的户型和面积，17年差不多贵了40万。

　　据了解，上述楼盘的门槛也不低，均价突破了2万/平方米，首付最低需要3成，1年内还要再给2成。

　　二手房

　　部分业主下调挂牌价

　　“双合同使得一部分买家转向二手，一二手房价有倒挂的情况。”中原地产项目部总经理黄韬指出。

　　二手住宅方面，网易房产数据中心监控阳光家缘网签显示，过去一年网签成交85757套，同比上年同期的106768套下跌19.7%。成交均价21281元/平方米，同比上年同期的18123元/平方米上涨17.4%。

　　从月度看，同样是在2017年3月达到小高峰，网签22205套。之后的4-7月持续下降，7月仅成交6811套。8月、9月稍有回暖，月均成交量突破7000套，但之后的10月成交不足6000套。随后几个月再次回暖，成交量在6000-7000套上下。价格方面，2017年3月-8月仍处于上涨，9月至今趋于稳定。

　　网易房产实地探访了天河公园板块多个二手中介门店。其中一间门店的中介人员表示，春节后这一片区业主的放盘量有所增加。“工作日来看房的确实很少，但周末来看房的人比年初增加了。”

　　该中介指出，调控一年，附近的二手小区的房价普遍涨幅20%以上。“鸿运花园是楼龄20年的小区，去年3月份卖3万/平方米左右，目前放盘均价已达3.7万/平方米。“去年3月调控之后的那几个月，房价涨了不少。今年以来，价格没怎么涨，但也没卖出去多少。”

　　中介表示，靠近小区的地铁站天河公园站将是地铁21号线、13号线二期以及11号线的换乘站，21号线年底开通，现在业主普遍惜售。价格方面，中介指出，由于目前放盘的业主大多有置换房产的需求，对于资金需求比较大，除非急卖的情况，不然让价空间不大。但在附近另一间中介门店，网易房产了解到，棠德花苑有部分业主近期下调了放盘价，幅度在5万-10万不等。

　　在黄埔区科学城板块二手楼盘中海誉城附近的门店，有中介告诉网易房产，附近省一级学校玉泉中学刚开学不久，楼盘的二手房价相比去年年底，反倒还涨了些。楼盘均价高达2.6万/平方米，北苑56平方米的一房单位，普遍证不满两年，加上税费等，差不多要150万。

　　3.17楼市调控令一部分人放缓了购房的步伐。何先生如今的购房心态变得更加平稳。去年原本想买房，3月份楼市新政后没了购房资格。他当时看中海珠金碧花园一套90多平方米的小三房，调控新政一出，业主直接跟风涨了10万。“当时会有点失落，因为有中意的单位，谈的差不多了，突然买不了。”现在，他没有专门跑去看房，偶尔关注一下中介推荐的笋盘。“刚需，买自己合适的就行，不是特别着急。”他表示。

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本周直播路线——

3月17日市区群直播：
【白云线】华远云和墅、龙湖首开天奕、新天半山墅、越秀星汇云城、保利华润紫云、新世界·云逸
3月20日广州北群直播：
【花都线】广州万达城、路劲天隽峰、金融街花溪小镇、自由人花园、远洋芙蓉墅、祈福万景峰、时代康桥

3月22日黄埔群直播：

【黄埔线】万科幸福誉、康大龙祥汇、中泰天境、中冶逸璟台、实地常春藤、万科元培里、珠江嘉园

3月24日市区群直播：

【天河线】珠江花城、招商雍华府、天河星作、龙湖首开天宸原著、天河金茂府、远洋天骄

3月27日增城群直播：
【增城线】奥园誉峰、凯达尔枢纽国际广场（还没开放）、招商臻园、碧桂园云顶、誉山国际、保利i立方

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