限价下的“怪圈” 到底什么样的房子才值得买？

奉贤这两年在上海一手房市场的地位明显是水涨船高的，然而扎根奉贤的房企们也不得不承认，这是个有点封闭的市场，时至今日，当地客群可能依然是奉贤区内一手楼盘的主要购买力。

对奉贤本地客来说，他们对新房的选择标准非常单一：预算够的话，优先买南桥。南桥在奉贤的地位，相当于徐家汇之于徐汇。

而对于奉贤以外的买家而言，由于南桥新城规划的缘故，在他们眼里，南桥就等于奉贤，奉贤就等于南桥。这样一来，难免形成一个怪圈：无论南桥卖什么都吃香。

南桥到底有多火？

去年年中，距离南桥核心区最新的项目秋月朗庭尚东区开盘，推出不到200套房子，当天仅不到4个小时售罄。

秋月朗庭尚东区销售情况▲

随后位于南桥区域的金海社区桐南美麓9月开盘，推出340套房源，也与当日售罄。今年1月该项目再次开盘，推出超过800套大体量房源，当日也销售9.5成，不可谓不热卖。

桐南美麓销售情况▲

位于南桥核心区域的阳光星期8去年12月开盘，推出380套房源，单价达37000元/平，且为毛坯房，当日销售9成以上。

阳光星期8销售情况▲

近日刚刚入市的中粮南桥锦云推出300多套房源，当天也同样去化9成以上，只有部分楼栋的低层房源尚未售完。

中粮南桥锦云3月2日开盘，已网签251（截止3月9日）▲

再看南桥以外的新房市场，西渡板块的中国铁建香榭国际项目，去年12月开盘，几乎与阳光星期8相同时间入市，可去化并不理想，推出500套左右的房源，当天也只卖了200套左右，从网签数据来看，12月也只有139套房源网签，与南桥的新房项目相比，去化明显不如意。

中铁建香榭国际开盘将近4个月只网签221套（截止3月9日）▲

金汇板块的禹洲雍贤府，去年虽然卖的也不错，但相比南桥市场的日光，这里并没有实现。

禹洲雍贤府去年部分网签数据▲

还有之前我们同样写稿提过的宝华帝华园，尽管房价已经折去部分地段因素，但开盘至今售卖情况仍属一般。

为何南桥新房如此好卖？

第一，当然是由客户基数决定的。正如文章开头所说，奉贤本就是相对闭塞的市场，而南桥原本就是奉贤的商业中心，几乎大部分奉贤人都认可“南桥是奉贤最好的板块”，本地客户的购房需求几乎都是首选南桥。

第二，地段因素。作为奉贤的商业中心，南桥板块的商业配套原本就比较完善，加上南桥新城规划加持和5号线延伸段通车，地段价值凸显，即便是市区客多数也会因此首选南桥。

阳光星期8实景图▲

第三，土地价格。目前奉贤区土地价格最高的当属南桥，奉贤发展已经于2016年6月拍出了3.4万/平的楼板价，高地价往往是房价上涨的依据，而在限价环境下，如今高地价区域的一手房性价比就显得尤其诱人。

第四，供需不平。无论本地客还是市区客，南桥都是首选，客户需求庞大，但从去年以来南桥板块的供应情况来看，明显供不应求。

第五，房价倒挂。一手限价加上供应不足，南桥楼市一二手房倒挂严重，目前核心区域二手次新房普遍在4万/平，而新房也只有3.7万/平，加上南桥有先天地段优势，按照当下行情来卖，都会热卖。

中国铁建香榭国际沙盘图▲

归根到底，南桥新房好卖的核心在于限价后尤为凸显的地段价值，但房产的价值同样还取决于产品。

南桥产品比其他板块好？未必！

限价为买家带来的是超高的性价比，但却为开发商带来了成本问题。

面对限价可能带来的利润缩减，通过降低产品配置，减少在产品（产品≠品质）上的投入来收缩成本，当然是保障利润最大化的首选。这种由限价产生的产品弱势，在南桥一些“老盘”身上尤为明显。

比如南桥板块的明星楼盘阳光星期8，如此核心地段的产品竟然是毛坯房，并且个别楼栋还是市面上已不多见的两梯六户布局，私密性、宜居性差了许多。虽然产品老旧了一些，但该项目的售价至今仍是南桥板块最高价。

看刚开盘不久的中粮南桥锦云，社区容积率高达2.5，地块却偏狭长，前后排之间很难左右错落，栋距又明显不足。

再看项目西侧18层高的楼房栋距只有33-43米，如以最小栋距来看，7层以下采光都会有不同程度影响。而东侧从南至北依次排列20、24、26层的高层建筑，恐怕10楼以下采光都会有影响。

正因社区的密度较高，开发商做装修房售价也只有36700元/平，比旁边阳光星期8的毛坯房还要低。

其实中粮南桥锦云的装修也只能算简装，并没有如今流行的中央空调、地暖、新风系统等。深究起来，项目拿地时间非常早，开发至今地价都已翻了很多倍，无论做什么产品都能赚钱，如今面市的却只能算是3年前标准的产品，实在难说是诚意之作。购房者买这个项目无非也是买个地段，仅此而已。

再看南桥以外的新房项目，同样是为了追求利润最大化，在没有地段加持的前提下，却往往会在产品上投入更多，通过提升产品溢价来实现为房价加码的目的。

金汇镇的禹洲雍贤府，容积率1.6，2015年11月以13242元/平竞得，要比中粮项目地价高出不少。

虽然楼板价相对较高，但项目产品却比中粮南桥锦云好很多。社区内配备了并不多见的太阳能系统，同时项目也是奉贤区的首个科技住宅（目前南桥范围内还没有科技住宅），新风系统、地暖、中央空调均有，已在目前的南桥住宅市场领先其他项目，然而单价也只有34000元/平左右，并没有南桥核心区域新房价格高。

金汇板块的另一项目天和尚海格调，容积率1，是不多见的低密度社区，主要以别墅产品为主，辅以公寓房，在公寓住宅设计方面，项目采取了错开式的布局，南低北高，可最大限度增加采光空间。别墅产品更不必多说，不仅在社区内配有双会所，还花了重金栽种了多棵百年古木，提升社区的整体质感。

天和尚海格调别墅外立面▲

再比如西渡的中国铁建香榭国际，也属于中高端产品，为公寓、别墅混合社区，公寓房装修标准基本与嘉定、青浦等新房相差无几，电梯控制系统，刷卡到达指定楼层，这在奉贤的住宅房中并不多见，同时有社区WIFI覆盖、会所等设施，装修也有新风系统、地暖系统等，是奉贤区第二个科技住宅产品。

产品还是地段？到底怎么选？

买房看地段，对购房者来说似乎已经是烙印一般的定律。但即使是只考虑投资价值，未来进入二手市场，产品的劣势同样会影响挂牌价值和售卖周期。

而对于自住来说，买房毕竟是一种低频消费，5-10年不换房仍是常态，居住的舒适度自然至关重要，而地段优势，往往也能在一定程度上提升宜居感。

能平衡好地段、产品、价格三者之间的关系而不“偏科”，也许才是中产和刚需们追求的性价比房源。对此，你怎么看呢？