同一房屋签订不同交易价款合同避税"暗藏风险"

陈女士以520万的交易价格向莫女士出售房屋，税费由买家莫女士承担。莫女士向陈女士提出以400万的价格进行网签，以达到少交税的目的。在完成网签并办理按揭手续后，卖家陈女士反悔，提出要求按照真实成交价格制作网签合同。双方多次协商后无果，莫女士向法院提起诉讼。

根据相关法律，当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心提醒消费者，无论作为卖方还是买方，合同一经签订即生效，买卖双方在签订合同及署名前应尽审慎义务。

据广州市房地产中介协披露，2018年1月1日至1月31日期间，广州市房地产中介协会共受理投诉10宗。包括业主不同意办理公证委托1宗；经纪人因未尽告知义务导致房屋楼龄与实际情况不相符1宗；经纪人促成没有购房资格的买家与业主签订合同2宗；中介公司收取诚意金后未能促成交易，未退诚意金1宗；以及因交易过程中买方（卖方）认为经纪人服务态度不好等原因，要求退减中介费5宗。其中，要求退减中介费的案件占投诉量50%。

案例一：中介居间不成 买方不能获赔

案例回放：

张某通过中介公司看到一套二手房，随即通过中介公司联系看房并达成购买意向，当天向中介公司支付了5万元诚意金。但是，当中介公司联系卖方，确认房屋买卖事宜并转付诚意金时，卖方反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介公司只得通知张某，居间不成功，卖方不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回诚意金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介公司未取得一致。张某把中介公司告上法院，要求中介公司按照“定金罚则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。

案例分析：

这类纠纷有一个共同特征，买方认为既然与中介公司签订居间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，是中介公司违约。即买方误认为中介公司必须居间成功，否则违约。这多是由于房价上涨，买方买房不成，心理难以平衡引起的。这样的主张法院不能支持。

协会法律咨询服务中心周冬云律师提醒：居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是买卖双方任何一方的代理人，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担买卖双方任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介公司不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。

案例二：签订不同交易价款合同的风险

案例回放：

A中介公司促成业主陈女士以520万的交易价格向莫女士出售房屋，签订《房屋买卖合同》时，双方约定支付方式为商业贷款，税费由莫女士承担。莫女士认为以520万成交价需支付的税费较高，便向陈女士提出签订400万的《广州市存量房买卖合同》用于交易递件，达到少交税的目的。陈女士认为自己没有损失便同意此事，在A中介公司的见证下，与莫女士签订了《报价确认书》，同时签订《业务受理确认函》委托B公司制作网签合同并办理按揭手续。

后来陈女士经朋友及家人提醒，了解到同一房屋签订两个价格不一致的买卖合同会对自身利益有损害，便提出要求按照真实成交价格制作网签合同。莫女士认为此举会导致多付税费，要求陈女士支付因此而多出的税费，陈女士明确拒绝。双方多次协商后无果，莫女士向法院提起诉讼。

案件分析：

本案中，买卖双方就同一房屋签订不同交易价款的合同用于核税过户的行为表面上“趋利避害”，实则暗藏风险。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”陈女士要求“按照真实成交价格制作网签合同”的主张是理应得到法院支持。

协会法律咨询服务中心周冬云律师指出,在实际的交易过程中，买卖双方常出现为达到“多贷款”或“少缴税”的目的，向中介机构提出协助制作与实际交易价格不一致的网签合同的要求。此时作为中介机构应明确拒绝，并向买卖双方说明此举的风险，如可能被银行认定骗贷导致买方无法贷款或因逃税而被追责等。

另，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条、第（五）项规定，一但经纪人或中介机构在从业过程中出现“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。”的行为，经纪人将会被处以1万元罚款；房地产经纪机构将会被处3万元罚款，或取消网上签约资格。