异议登记相关法律问题分析 | 实务方圆

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本文要旨

异议登记是在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过登记真正权利人的异议，从而暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人合法权益的一种登记类型。

实践中，异议登记作为一种临时性的救济手段，在当事人针对涉诉不动产存在争议时，其在一定程度上具备类似诉讼保全之效果。然而，由于目前关于不动产异议登记，特别是注销异议登记之相关规定不够明确、法律位阶低等问题，导致因异议登记注销而引发的一系列纠纷。

本文将从案例入手，对异议登记引发的相关法律问题进行分析，并提出相关救济途径。

尚某诉某市规划和国土资源管理委员会

确认注销异议登记行为违法案

基本案情

涉案房屋登记在朱某名下，系尚某与朱某婚姻关系存续期间所购买的房产。

2013年5月6日，朱某与某银行股份有限公司总行营业部签订《房屋抵押贷款合同》并在同年6月27日到某市住建委办理了房屋抵押登记。

2014年7月18日，尚某与朱某协议离婚，约定涉案房屋离婚后归尚某所有。

2014年10月29日，尚某以涉案房屋设立抵押侵犯其财产权为由向某市住建委申请涉案房屋异议登记，某市住建委在审核完材料后于当日对涉案房屋办理了《房屋异议登记证明》。

2014年11月5日，尚某向某市住建委提交了就涉案房屋抵押合同已经提起了民事诉讼的起诉状及立案受理材料。

2014年12月31日，朱某向某市住建委提出注销异议登记申请，某市住建委当日予以受理并作出了被诉注销异议登记行政行为。另，依据相关规定，某市内不动产登记职责由某市住建委转移到某市国土局，因不动产登记引起的行政诉讼、行政复议、信息公开、信访等各类工作亦由某市国土局承接。

尚某不服该注销异议登记行为，诉至法院，要求确认注销异议登记行政行为违法。

法院裁判

一审法院经审理认为：

朱某向某市住建委提出注销异议登记申请时，并未提交相应证明材料证明法院对尚某提起的民事诉讼作出了驳回诉讼请求的判决。某市住建委仅依据朱某提交的一份注销异议登记申请书就对尚某设立的房屋异议登记予以注销，明显未能尽到审慎审查之义务，事实审查不清，亦不符合法律规定，故尚某请求确认某市住建委作出的被诉注销登记行为违法，应予以支持。

尚某就涉案房屋抵押提起的诉讼，符合《物权法》第十九条规定的设立房屋异议登记所提之诉之条件。最终，一审法院判决确认某市国土局于2014年12月31日作出的注销异议登记行为违法。

法律分析

透过该案，笔者发现异议登记注销在实践中存在以下问题：

异议登记注销的相关规定有待提高立法层级

《物权法》第十九条第二款规定：

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第二款、第三款规定：

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

《北京市不动产登记工作规范（试行）》17.2条对异议登记注销需要提交的材料、审查要点做了进一步规定。目前，《不动产登记暂行条例》并未对异议登记的注销作出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》也仅规定了异议登记的失效，并未对依申请注销异议登记进行规定。

在《不动产登记暂行条例》实施前，《房屋登记办法》与《土地登记办法》都规定了申请注销异议登记。

《房屋登记办法》第七十九条规定：

异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

《土地登记办法》第六十一条规定：

有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

然而，《不动产登记暂行条例实施细则》并未沿用上述办法中关于异议登记注销的有关规定，这导致异议登记注销在法律、行政法规层面没有相关法律规定。

予以注销异议登记的情形有待完善

《北京市不动产登记工作规范（试行）》17.2条规定“异议登记期间，异议登记申请人或登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记；异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料，异议登记失效。

申请注销异议登记提交的材料包括：

1．不动产登记申请书原件；

2．申请人身份证明；

3．申请人为利害关系人的，提交不动产登记证明原件；申请人为不动产权利人的，提交异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料原件，或已经判定不动产权利归属的生效法律文书原件；

4．其他必要材料。

实践中，笔者曾处理过以下案例：

甲与乙系夫妻，二人婚内共同购买一处房屋登记在甲一人名下，后因感情不和，意欲离婚，乙恐甲一人将房屋出售，遂至登记机构申请了针对涉案房屋的异议登记。其后二人前往民政局协议离婚，并协议涉案房屋归甲所有，二人办理了离婚登记，乙向法院撤诉。但申请人乙并未前往登记机构注销异议登记。若干年后，甲将房屋出售给丙，在办理相关手续时，甲被告知涉案房屋因存在异议登记而不能为相关处分登记。

也就是说，对于申请人向法院或仲裁机构撤诉或撤回仲裁申请的情形下，登记机构能否予以注销异议登记这种情形，上述法律规定并未涉及。

笔者认为，考虑到撤诉或撤回仲裁申请的原因有很多，有的是双方和解，申请人不会再起诉或申请仲裁；有的则是撤诉或撤回申请后，申请人会另行起诉或申请仲裁。

鉴于法律、行政法规并未规定此类情形的处理方式，根据审慎处理的原则，行政机关还是应当在收到撤诉或撤回申请的证明材料后，向异议登记申请人核实情况，询问双方争议处理情况、申请人是否另行起诉或申请仲裁，并结合协议书等材料予以综合认定。

北京某基金公司与马某

异议登记不当损害责任纠纷

基本案情

涉案房屋原登记在马某名下。2013年7月6日，某基金公司与马某签订《房屋转让合同》，购得涉案房屋，2016年9月，涉案房屋登记在某基金公司名下。

2016年9月11日，某基金公司将涉案房屋出售给案外人魏某。随后，马某将某基金公司诉至法院，要求解除与某基金公司之间签订的《房屋转让合同》，后其撤回了对于某基金公司的起诉。

2016年9月21日，马某另案起诉某基金公司，要求法院判令案涉房屋归其所有，其诉称某基金公司的法定代表人伪造其签名进行缴税，故不认可案涉房屋的转移登记。当日，马某持该案的立案手续，至不动产登记机构申请对于案涉房屋的异议登记，不动产登记机构根据其申请办理了异议登记，在不动产登记机构作出的《不动产登记询问笔录》中载明马某已经知悉异议不当应承担的责任。

2016年12月22日，法院依法作出判决，认定马某的主张证据不足，驳回了马某的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。

2017年1月11日，某基金公司向不动产登记机构申请注销马某所申请的异议登记，根据某基金公司的申请，不动产登记机构注销了相关异议登记。

2017年5月17日，在魏某起诉某基金公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院作出判决，认定因马某申请的异议登记，导致魏某与某基金公司之间的房屋买卖合同无法按约定履行，某基金公司已构成违约，因某基金公司并不存在主观违约故意，判决解除魏某与某基金公司之间的房屋买卖合同，并判决某基金公司返还魏某定金60万元、赔偿魏某中介费15.2万元及违约金30万元，同时判决由某基金公司承担案件受理费54360元。

2017年9月27日，某基金公司在缴纳了执行款项1106360元后，起诉判令被告马某支付其因房产异议登记给其造成的损失60.636万元，其中包括因马某滥用诉权导致其赔付的中介服务费15.2万元、违约金30万元、案件受理费5.436万元、误工费及无法获得售房款的损失10万元。

法院裁判

一审法院经审理认为：

根据本案查明的事实，马某于2016年9月21日申请了对于案涉房屋的异议登记，在异议登记时明知异议不当所应承担的责任。申请异议登记时，马某向法院提出的所有权确认之诉，最终以证据不足，败诉而终，可以说明马某提出的异议登记缺乏事实依据，故对于马某的答辩意见，本院不予采纳。

因为马某的异议登记，导致某基金公司最终向魏某赔付的各项费用，应认定为某基金公司产生的损失，对于某基金公司主张的要求马某赔偿其已经支付给魏某的违约金、中介费及案件受理费共计506360元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。

对于某基金公司主张误工费及不能获得购房款产生的损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

综上，一审法院判决马某赔偿某基金公司因其申请异议登记不当而产生的损失共计506360元；驳回北京顶石基金管理有限公司的其他诉讼请求。马某不服提出上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。

法律分析

存在异议登记的情况下能否继续办理转移登记？

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

由于异议登记并非权利登记，并不表征权利，它只是一项临时性的救济措施。也就是说，在存在异议登记的情况下，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，登记机构负有提示义务，不能拒绝办理处分登记。