增城房价又准备要涨了！地铁盘二手卖2.8万算抄底吗？

以往房地产市场讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。

2017年，当「地价新高」遭遇「最严调控」，所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本篇，增城地王。

回顾2017，广州楼市“大限”，最大受益者莫过于增城。

“3.17新政”：增城作为广州唯不限购的两个区域之一，在新政出台的第二天凌晨五六点即有人排队抢房；

“3.29土拍”：增城一天之内成交5宗宅地，其中4宗宅地楼面价均破2万，直逼当时一手房价格；

“3.30新政”：增城也被纳入了限购范畴，但也只是限制购买的数量，并未限制购买的资格（换而言之，外地人在增城购房依然没有户口和社保的限制）

……

增城区位图

此外，途经增城的首条地铁——13号线于2017年12月28日正式通车（地铁一响究竟黄金几两，这难说；但地铁一响，房价就更坚挺，这倒是事实。）

如今，增城王炸级别的单价地王项目（碧桂园云顶）预计今年入市，增城房价真的会破4万吗？当前其周边楼市如何？欲知详情，请往下戳↓↓↓

碧桂园云顶：地价近2.4万/平

碧桂园云顶所在地，即2017年3月29日碧桂园以112.02亿斩获的永宁街、岗丰村3宗宅地，西南面为碧桂园凤凰城，最靠近碧桂园凤凰城凤晴苑组团。

值得注意的是，碧桂园斩获的这3宗宅地，楼面价分别为22743元/平、23963元/平、23599元/平，最高价已经直逼2.4万/平，与当时周边在售的一手房价格基本持平甚至略高。迄今为止，仍是增城楼面单价最高的3宗地块。

而在增城这一波2万+地王诞生之前，增城的最高楼面价仅12607元/平（2016年9月出让），即这两任地王诞生时间相差不到1年，地价却差不多翻倍！

碧桂园云顶所在地块区位图

周边人气旺，但离地铁并不近

碧桂园的动作一向比较快，目前项目现场全面施工，已经可以看到楼体，预计1月27日开放展厅（宏发）。

当前，该项目被定位为碧桂园首个“云”系豪宅。（其实，就是变相告诉大家未来房价不会低）。

碧桂园云顶项目现场实景图，拍摄于2018年1月16日

碧桂园云顶项目现场实景图，拍摄于2018年1月16日

碧桂园云顶项目现场实景图，拍摄于2018年1月16日

从现场施工的平面图可以看到，碧桂园云顶一期共5栋楼，其中1号楼和3号楼为一层四户，户型建面为98到125平；2号楼为一层六户，户型为建面89到126平；5号楼为一层三户，户型为建面125到143平；6号楼为一层两户，户型为建面205平。

从这些资料来看，碧桂园云顶首期产品户型选择还是比较多的。

碧桂园云顶项目现场公示的平面规划图，拍摄于2018年1月16日

生活配套方面，由于碧桂园云顶周边均是成熟的大社区，比如凤凰城、翡翠绿洲都是十几年的社区，所以部分生活配套是可以直接共享，而且这片区绝不会缺人气。

但是，这个项目离当前已经通车的地铁13号线并不近。买买君从13号线白江站出发，坐摩的大约15分钟左右到。（PS：好不容易约到的的士，竟不肯打表，直接要价50元！再见.jpg）

从当初的地价和当前的定位来看，碧桂园云顶若入市，房价破3万/平已毫无悬念，并很有可能会破4万/平。

拍摄于碧桂园云顶项目现场，时间2018年1月16日

地王项目周边

一手房价格相差近5000元/平

目前，在碧桂园云顶（地王项目）周边，主要有碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际三大楼盘。

其中碧桂园凤凰城目前无房源在售；翡翠绿洲在售尾货，均价27000元/平；合生湖山国际，上周刚有新品入市，均价22500元/平，未来还有大量房源。

翡翠绿洲和合生湖山国际，均价相差近5000元/平，但两者仅一路之隔。

翡翠绿洲：尾货27000元/平

翡翠绿洲，作为新塘十几年的成熟社区，最后两波产品分别于去年3月18日和5月份入市，目前仅剩二十几套尾货，户型包括80平两房，98、115多平的三房，147平四房，均为现楼。

这批尾货主要集中在陈家林路10栋和75栋，即靠近项目的东门，楼下就是当前主要在招商的未来汇商业中心，对面为合生湖山国际正门，距离增城地王项目（碧桂园云顶）比较近。

翡翠绿洲沙盘图

翡翠绿洲东门对面即合生湖山国际，拍摄于2018年1月16日

目前，这个商业中心星巴克和麦当劳已进驻并开业，预计到5月份全面营业。

商业中心前（东门前）的双向两车道，预计今年会拓宽，改为双向六车道的宁浦大道，当前有公交站接驳13号线沙村站，仅两个站的距离。

PS：这个公交站点尚且简陋，并没有明显的公交站标志，只有一个带有公交路线的牌子绑在电线杆上。

翡翠绿洲商业中心实景图，拍摄于2018年1月16日

翡翠绿洲商业中心前公交路线，拍摄于2018年1月16日

此外，翡翠绿洲的最大卖点就是教育配套，项目小区内配有从小学到高中的一站式教育。从2007年幼儿园开园起，小区内部的香江小学、香江中学（含初高中）随之陆续投入使用。

其中香江中学，是越秀区育才实验学校与香江集团联手打造的一所学校，2008年引进翡翠绿洲。育才实验中学是目前广州赫赫有名的重点中学之一。

香江中学实景图，拍摄于2018年1月16日

简而言之，如果购买翡翠绿洲的话，无论是商业，还是教育，或是交通，甚至是房子……都是现成的，这也就是十几年社区最大的优势了。只是即使当前翡翠绿洲是尾货，且不靠近地铁，但价格也不便宜，均价27000元/平。

若以80平两房来算，即使无房无贷，如果装修部分一次性付款，则首付要100万左右；如果装修部分贷款（最多只能贷5年），首付也要五六十万。

合生湖山国际：低至21000元/平

合生湖山国际占地45万平，分8期开发，其中1-4期已经售罄，6-8期尚未开发。目前主要在售5期产品，一共21栋高层洋房。这意味着，未来合生湖山国际还有大量的房源入市。

项目第5期产品除了3-5栋这3栋楼推小户型（82平/92~93平），采用两梯四户设计外；其余楼栋均主推大户型（121/135平），为两梯三户设计。

目前项目5期1/3/8/9栋产品已入市，其中1/3号楼是在上周末开盘，均价22500元/平，低价可以去到21000元/平。（嗯，比碧桂园云顶的地价还低，相比于翡翠绿洲也是白菜价）。

当前合生湖山国际有新的产品在诚意登记，优惠3.5万抵10万，预计2020年交楼。

合生湖山国际沙盘图，拍摄于2018年1月16日

但是，这样的价位只是比周边低，并不代表着便宜。如果以82平单位（最小户型）来计算，若装修款一次性付，首付也要80-90万。

由于合生湖山国际与翡翠绿洲仅一路之隔，两者接驳地铁有共同的公交站点，还可以互相共享各自小区的自身商业配套，配套基本一致，但除了教育配套。

教育方面，合生湖山国际小区内部配套的幼儿园和九年制中小学均已投入使用，其中幼儿园为私立，九年制中小学是育才中学，公立。

翡翠绿洲小区内部的学校也投入了使用，并且也是名校（上述有说明）。但不同的是翡翠绿洲的香江学校是私立学校，学费大约2.5万/年；而合生湖山国际的育才中学是公立学校。

两者仅一路之隔，地段不相上下，商业配套基本共享，合生湖山国际配公立学校还比翡翠绿洲略胜一筹，但为何房价却比翡翠绿洲低近5000元/平？大家只需到项目现场走走，或者深入想想，基本都可以找到答案。

合生湖山国际小区配套幼儿园及中小学，拍摄于2018年1月16日

合生湖山国家小区内配套幼儿园，拍摄于2018年1月16日

二手房：普遍2万+/平

目前在地王项目（碧桂园云顶）周边，二手房也主要是来自碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际这几个大型社区，报价平均在2.2-2.7万/平区间。（没错，一手房和二手房价格基本持平）。

中介给买买君推荐了一套所谓相当笋的房源，99平三房放盘价205万，在翡翠绿洲，证满两年，但是在1楼。

碧桂园凤凰城由于社区大，房源基数大，不同组团所处的地理位置不同，所以二手房价格跨度也比较大，均价在2.0-2.8万/平区间，其中电梯楼报价基本在2.5万/平左右。

值得注意的是，在地王项目周边的碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际这三个大型社区，离地铁口并不近，坐公交接驳大约两三个站。

而且作为大型社区，配套是比较成熟，但如果社区人口过旺，小区塞车，排队等楼巴等问题也相应突出。曾有碧桂园凤凰城业主吐槽，半个小时出不了小区大门。

所以如果您置业是追求配套或者是买来养老，则可以考虑这些大型成熟社区；但如果您是首次置业的刚需，靠近地铁口的相对小型的楼盘或许更为合适，毕竟出行方便。

但无论是大型社区，还是地铁口的项目，目前增城新塘二手房报价都基本在2.2-2.7万/平区间。

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