2018年快来了，先给武汉楼市泼盆冷水

2018年快来了，街头巷尾谈论最多的，还是买房。

不是说买房不好，是别管有住房需求还是没有需求的，都在想着买房，潜藏着很大风险。

有位读者，对2018年武汉楼市提出了警醒，有些观点我同意，有些不同意，但是我觉得可以给大家提供另一个角度，欢迎大家一起来冷静探讨楼市。

从现实情况来看

近两年的楼市异常火爆，背后的真相是由购房利好政策触动刚需族大力购房推动了房价上涨，而改善需求者获利换房进一步推高房价，也触动了大规模人群换房意愿。而近两年的交易消耗了大量的购房换房需求者。

从金融信贷角度来看

目前不仅贷款审核严格，各类变相的首付贷已被斩尽杀绝，而且就连正常的刚需族和改善型需求者购房利率上浮了20％以上，相比于房子价格，贷款利率上浮已大大提高了购房成本。加上房子价格近两年来已经成倍增长了，对于投资和投机来说，炒房不仅成本变高了，而且很多人也炒不起了。刚需也不是每个没房的人能有资格说是刚需了。

从国内外宏观形势来看

美联储今年已连续加了好几次息，据说按照这个趋势下去，明年美联储的存款利率2018年要超过国内存款利率，中国央行会不加息吗？肯定会加息。

其实今年央行已变相对楼市定向加了好几次息了，至于为什么不采取直接提高存贷利率的方式而通过上浮房贷利率，个人猜测可能是怕加重已够房者的负担而造成断供进而引发恶性后果。

但更恐怖的事是现在以利率上浮20%左右贷款的购房者，要是央行2018年提高基准利率0.5~1个点的话，他们所承担的贷款利率是不是会更恐怖，会考虑后果的投资或改善型需求者会冷静一下的。而资金成本的增加，开发商也会扛不住的。

春江水暖鸭先知

最近多位大佬就发出了信号，先有王健林甩货，后有郁亮, 孙宏斌都觉得楼市充满不确定性，再到曹德旺劝妹妹卖掉多余的房子。

这些事件不是偶然，他们站在中国经济形势的前沿阵地上，看问题总比我们前人清晰，看得更透。至于为什么前几天阳逻，四新等地又诞生了天价的地王，我只能说这是地产商自己该做的事，他们没有地盖房子卖那么他们吃啥喝啥？

因此，地价再贵也得拍。况且可以通过建高端楼盘来卖高价，个别楼盘楼面地价高说明不了什么问题，也没有谁说过开发商就不能亏本。2014年，2015年武汉不是也有很多开发商亏得一塌糊涂吗？

很多人都在说户口放开，又有10万人涌入了武汉。购房者又多了好多。注意了：户口转入武汉有很多是已经购房了需要转户口让小孩上学的，也有一部分是想先转户口以后有钱了再买房的，趁现在落户政策松先混资格。

真正转户口立马就买房的人数毕竟是有限的，对供需有影响，但影响有限。也有人说，武汉最近1~2年城中村拆迁或老房子拆迁又会增加几万个拆百万，到时候都会和你抢房子。

但据我接触的这类人来分析，他们作为武汉土著，很大部分人早已有多套房子，即使拆迁款上千万，有些拆百万会购住宅，部分会选择购商铺和公寓，也有作其他用的，因此，影响也是有限的。2014年，2015年不也是有很多拆百万吗？怎么就没见房子涨价？大势所趋！

没有只涨不跌的商品。有人说政府每次调控都是越调越涨，没错！就是这样。但我们要明白一点：每次调控政策都不是一针见血的，需要有一个过程。

2010年房价开始涨的时候出现了限购和限贷措施，当时二套房要6成首付，连新洲，黄陂，蔡甸，汉南等远城区都被限购限贷了，比现在力度大一些，房价经过一定涨幅后最终在2011年底嘎然而止，记得那个时候后湖和南湖区域从7千八千略跌到了6000多。

接下来一年不温不火，直到2013年开始又上扬了，涨幅不大但没过几个月调控更严了:公积金认房认贷，社保由满一年到满2年，二套房首付70% ，越调越涨，越调越想买。

然而，2014年后房子就进入了2年的寒冬时节。因此，不是调控不起作用，是作用有滞后性。

一线城市和沿海一带的城市是楼市行情典型的风向标。2015年年底，当杭州，南京，上海等地楼市狂热开始时，武汉楼市还在过冬天。

记得2015年底，我走在武汉光谷一带的大街上，到处都是大妈大爷在拉人看房，也去过几个楼盘看过，很惨淡。春节过后才开始回转，到2016年3月，4月份房价才有了明显涨幅，比沿海或一线城市晚了几个月左右。而现在很多城市已开始降温，大势所趋，武汉也挺不了多久。

房产税不是说出来吓人的。重庆、上海已试点多年，为什么会先找城市试点？

细心的朋友们可能会发现，中央对于某一方案的全面实施都是会先试点的，获取经验后会全面推广。

如果不打算征收房产税，那么就没必要搞试点，既然有试点就必然会开征。至于什么时候开征，我想也不远了。今年我们听到比较多的是“租售并举”，“共有产权房”“保障房”等概念，这足以说明政府已经开始动作了。

如果不先保障没房住的人，房产税的征收是没有意义的，因为这样每年多收的房产税会转嫁到租客身上。因此，解决了公共租赁房和共有产权房后，就可以征税了。当地卖得差不多了，保障房完善了，就得割房产持有者的肉了，特别是多套房的。仔细想想，房产证为什么会换成不动产证。

天欲其亡，必先让其疯狂，疯狂过后，满是苍凉。

2013年的现货黄金白银，2015年的股市就是前车之鉴。我2011年开始炒现货黄金白银，一直觉得这东西从古到今都受人追捧，应该是只涨不跌，一直炒到2013年，也获利了。

但在2013年3月份开始小幅下行，直到2013年4月26日，美联储宣布收紧货币政策时，现货黄金白银一泻千里，跌幅达30％，4月29日开盘又补跌，两日缩水近40%，直至几日后整体对比最高价跌幅50％以上，一直到现在维持这个价格水平。

我这个例子只是为了说明任何东西涨价的时候人民们都觉得会继续涨，被表象和自己的投资获利的愿景所迷蒙蔽，不考虑风险，不去结合宏观经济形势，国家政策和国际影响等因素。

当然，房子有实际的居住价值，特别是大城市价格应该跌不了，但上浮的利率得一直跟随房子，现在没问题但如果哪一天经济不景气了，你上浮的利率将是你比别人人基准利率多出的代价，现在你能忍受高利率少赚点，但到了跌价的时候你能承受多亏点吗？